26 апреля в Пресс-центре Информационного агентства ЛІГАБізнесІнформ (Киев, ул. Шамрыло, 23) состоялся круглый стол: "Как повлияют государственные жилищные программы на рынок недвижимости?".

Власть завершила подготовку новой ипотечной программы, и готова с мая начать ее реализацию. Однако застройщики и банки в успех программы не верят – предложение государства экономически невыгодно для участников рынка. Перспективы реализации ипотечной инициативы Президента обсуждали участники дискуссии, организатором которой выступил портал 3Doma.ua.

В ходе круглого стола Министерство регионального развития строительства и ЖКХ впервые презентовало новую государственную программу ипотеки, которую в марте этого года инициировал президент Виктор Янукович. Накануне, 25 апреля, порядок кредитования был согласован Кабинетом министров.

Как рассказал заместитель директора профильного департамента Минрегиона Владимир Высочин, власть готова запустить государственную ипотеку, как и предполагалось, в мае этого года.

В рамках программы будут выдаваться кредиты на жилье под 3% сроком на 15 лет. В течение 10 лет заемщик будет получать частичную компенсацию процентов из государственного бюджета. Первый взнос не должен превышать 25%.

В программе могут участвовать украинцы без возрастных ограничений, зарегистрированные на квартирном учете, выплаты по ипотеке для которых будут составлять не более 40% месячного дохода семьи. В тоже время, доходы участников программы не должны превышать пятикратного размера средней зарплаты на одного члена семьи.

Что касается банков, то поучаствовать в программе предлагается банкам первой группы (размер активов более 15 млрд. грн.) и второй группы (более 5 млрд. грн). Таких банков на сегодня в стране 36. Ставка по кредитам не должна превышать 16%, из которых государство компенсирует 13%.

Среди застройщиков, в программе могут принять участие компании, имеющие незавершенные объекты, которые будут достроены в этом году. Цена в Киеве должна составлять до 7 тыс. за кв.м, в Киевской области и областных центрах – до 5 тыс. грн. за кв.м, в остальных населенных пунктах – до 4 тыс. за кв.м.

Владимир Высочин напомнил, что на программу ипотеки в Госбюджете предусмотрено 1 млрд. грн. Распорядителем средств определен Минрегион, определять же исполнителей программы в регионах среди государственных структур будут органы местной власти. «Местные органы власти сейчас должны очень тщательно поработать с гражданами, с застройщиками и банками», - отметил чиновник.

В успехе программы представители власти не сомневаются. Реализация ипотечной инициативы и строительный рынок оживит, и ипотеку возродит, и ситуацию с обеспечением украинцев жильем улучшит, - уверяют чиновники.

"Мы сделали все возможное, чтобы программа заработала уже с мая. По ее итогам в этом году может быть реализовано 30 тыс. квартир, а на строительный рынок, с помощью привлечения банковского капитала и первых взносов населения, поступит около 10 млрд. грн.", – заявил Владимир Высочин.

"Рынок должен "ожить": многие строительные компании смогут возобновить работы по своим недостроенным объектам, появятся деньги, застройщики получат работу, а люди - жилье", - добавил председатель правления Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству Леонид Рисухин.

Застройщики пророчат провал

Однако, в эффективность программы, похоже, верит только власть. Застройщики утверждают: участвовать в государственной ипотеке для них экономически не выгодно. В частности, в Киеве компании не готовы снизить цену квадратного метра жилья до 7 тыс. грн., как того требуют условия программы, говорит собственник компании-застройщика жилого комплекса "Чайка" ООО "Омокс" Алексей Кулагин.

"Средняя себестоимость квадратного метра в Киеве 4,8-5,6 тыс. грн., к этому стоит добавить плату за присоединение к сетям, НДС, Пенсионный фонд, соцпай и т.д. В итоге мы получим цифру на порядок больше 7 тыс. грн. Наши объекты, которые еще не сданы в эксплуатацию, продаются из расхода 9 тыс. грн. за кв.м. После сдачи дома эта цифра вырастает на 500 грн. за кв.м.", - сказал Алексей Кулагин.

Если столичные компании и согласятся продавать жилье по цене 7 тыс. грн. за кв. м, то только в объектах, строительство которых только начинается, считает

генеральный директор ООО "Эверест плюс" Игорь Цаленчук. В то время как программа рассчитана только на дома, которые должны быть введены в эксплуатацию уже в этом году. "Никто не может себе позволить в Киеве по 7 тыс. грн. за кв. м продавать жилье, застройщику это невыгодно. Власти говорят о том, что дом должен быть на стадии возведения, но с такими ценами это нереально. Могу предположить, что цена в 7 тыс. грн. подойдет для тех объектов, которые находятся на "нулевом" цикле строительства", - заявил Игорь Цаленчук.

Успешный строительный бизнес в нашей стране уже научился обходиться без поддержки государства и банков. Так, компании предлагают покупателям квартир оплату в рассрочку, что позволяет сохранять экономическую выгоду продаж без ущерба спросу. По словам представителя компании "Энергополь" Натальи Прониной, сегодня 90% украинских застройщиков рассматривают возможность продавать квартиры, используя такой механизм.

"Инструмент рассрочки очень хорош, у нас до 50% продаж проходит с помощью рассрочки. Для клиента такой механизм более привлекателен, чем банковское кредитование. Например, нет особых требований к заемщику, нет затрат на привлечение кредита и ставки ниже банковских – в среднем удорожание составит 7-9% в год", - отмечает Наталья Пронина.

Банки не менее критичны

Не менее критично, чем застройщики, относительно перспектив новой программы настроены и представители банковского сектора. В нынешних условиях даже крупные банки не смогут под государственную программу снизить ставки до 16% годовых, считают эксперты.

"С начала года эффективная ставка по ипотечным кредитам снизилась на 1-1,5%. До конца второго квартала она может снизиться еще на 0,5%. Но под 16% годовых банкам все равно сейчас не выгодно давать кредиты. Ситуацию может изменить введение двухуровневой ипотечной программы, если это произойдет, то кредиты могут выдавать даже под 8%", - отмечает руководитель направления ипотечного кредитования АО «Астра Банк» Станислав Мошкин.

"Под 16% годовых население кладет сбережения на депозиты, поэтому коммерческие банки не станут выдавать кредиты под озвученную процентную ставку. В этом случае, вполне возможно, кредитование будет "положено на плечи" подконтрольных государству банков", - добавляет президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко.

Один из способов заинтересовать банки – предоставлять в залог под ипотеку землю и объект строительства, считает председатель правления ПАО "Агентство по рефинансированию жилищных кредитов" Сергей Волков.

"Банки будут больше внимания уделять ипотеке и станут более сговорчивы относительно процентных ставок, когда они получат залог в виде самого здания и земли", - отметил Сергей Волков.

В свою очередь, исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Павел Матияш считает, что банки примут участие в программе только в том случае, если государство даст четкие гарантии выплаты компенсации. «Правительство меняется часто, а люди остаются. Государство должно дать гарантию, что деньги на программу будут выделяться и в последующих годах, а не только в этом году», - отметил эксперт.

Жилищная проблема не решится

Среди украинцев, нуждающихся в улучшении жилищных условий, новая ипотечная программа также пользоваться популярностью не будет, прогнозируют эксперты.

Доходы большинства очередников значительно ниже, чем необходимо для получения жилищного кредита даже на льготных условиях, говорит президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов.

«Обязательным условием участия в программе является пребывание заемщика на квартучете. Но 90% людей, которые стоят в этой очереди, имеют крайне низкую платежеспособность, то есть, они не подпадают под условия программы. Получается, что «миссия невыполнима», - говорит Александр Рубанов.

Кроме того, участие в программе является рискованной инвестицией, говорит юрист Наталья Доценко-Белоус. Как поясняет эксперт, инвестор недостроя окажется фактически никак не защищенным в ситуации, если застройщик не сдаст дом вовремя.

«На нашем рынке строительство новостроек практически никто не страхует. Что же будет делать человек, если программу заморозят или работы на объекте недвижимости, в который он вложил свои деньги, остановят? Такие гарантии должны давать не страховые компании, а государство», - отмечает Наталья Доценко-Белоус.

Так или иначе, даже если в рамках ипотечной программы и будет продано в этом году 30 тыс. квартир, как предполагает власть, жилищную проблему это не решит, считает председатель Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников.

"Только в Киеве в очереди на получения жилья находится 160 тыс. человек, поэтому, озвученные 30 тыс. квартир на всю Украину, – это капля в море" - говорит Андрей Гусельников.