Власти Днепропетровщины решили простимулировать местный строительный рынок.

В конце марта облсовет утвердил региональную программу строительства доступного жилья, которая позволит ее участникам сэкономить время и деньги на оформлении земельных участков и подведении к стройплощадкам инженерных коммуникаций, а покупателям жилья — около 20% его нынешней стоимости.

Застройщики опасаются, что выгоду от инициатив чиновников получит лишь узкий круг компаний, связанных с местными производителями сборных конструкций.

Да и сам факт реализации программы в заявленном объеме выглядит весьма сомнительно, так как для этого необходимо увеличить бюджетное финансирование более чем на порядок.

Шанс на выживание

Днепропетровские чиновники всегда сетовали на низкие показатели объемов строительства жилья в регионе. Даже накануне финансового кризиса 2008 г. застройщики сдали в эксплуатацию 438 тыс. кв. м жилья, что в два раза меньше аналогичных показателей советского периода.

Однако обвал строительного рынка последних лет превзошел ожидания даже самых закоренелых скептиков. В 2009 г. в эксплуатацию было сдано всего 170 тыс. кв. м, а на протяжении следующих двух лет вводилось не более 200 тыс. кв. м в год. Но и эти цифры эксперты считают завышенными.

По словам члена совета директоров Конфедерации строителей Украины Леонида Турчина, в последние годы строительную статистику в значительной мере скрашивает ввод в эксплуатацию самостроев по облегченной процедуре. А вот новые площадки под возведение многоэтажного жилья отводятся очень редко. Куда охотнее инвесторы идут в более прибыльные проекты коммерческой недвижимости.

Причиной такого положения вещей застройщики называют отсутствие платежеспособного спроса на жилье и рост издержек, связанных с необходимостью оформления землеотводов и подводки инженерных коммуникаций, в том числе взятки при решении данных вопросов.

Зачастую эти издержки превышают 40% сметной стоимости строительства и не позволяют снизить цену жилья, дабы стимулировать продажи квадратных метров. Решить проблему пообещали власти области.

Правда, с одной оговоркой: преференции получат застройщики, которые примут участие в реализации региональной программы строительства доступного жилья, принятой в прошедшем месяце. В ее рамках уже в нынешнем году собираются возвести около 40 тыс. кв. м жилья в Днепропетровске, а к 2018 г. этот показатель достигнет 100 тыс. кв. м в год за счет присоединения к программе Кривого Рога, Новомосковска, Павлограда и еще десятка райцентров.

В городах собираются строить преимущественно многоэтажки, а в районах — одно-, двухэтажные коттеджи. Таким образом, до 2018 г. власти планируют возвести в регионе около 6,5 тыс. квартир.

При нынешних проблемах строителей с платежеспособностью клиентов участие в такой программе может стать для них неплохим подспорьем. Правда, застройщикам придется принять правила игры, предложенные командой губернатора Александра Вилкула.

Пилотный проект

Опробовать новые условия программы решили при реализации пилотного проекта — строительстве жилмассива Левобережный-3 в районе проспекта Мира и улиц Усенко и Рылеева. Для этого облсовет создал областное коммунальное предприятие "Агентство регионального развития "Регион-Лидер", которое выступило заказчиком проекта и взяло на себя проектирование первой очереди из восьми многоэтажек.

Ему горсовет Днепропетровска бесплатно отвел площадку размером около 9 га. А "Днепрогаз", "Днепрооблэнерго" и "Днепрводоканал" согласились подвести к ней инженерные сети, расходы по прокладке которых будут впоследствии возмещены компаниям деньгами из областного бюджета или квадратными метрами в построенных домах.

Еще одним фактором снижения себестоимости жилья стал конкурс проектов для будущего микрорайона, в котором участвовали ведущие строительные компании региона. Победу одержали самые низкобюджетные проекты из сборных конструкций, производимых ООО "Баловский завод железобетонных конструкций" (с. Партизанское).

Это обстоятельство предопределило и судьбу генподрядчика проекта. Хотя в конкурсе на возведение первой из четырех пятиэтажек микрорайона участвовали ПАО "Криворожиндустрстрой" (Кривой Рог) и ООО "Южстрой" (Днепропетровск), победу одержало последнее, которое, как утверждают в регионе, связано кровными узами с поставщиком материалов на стройку — Баловским заводом железобетонных конструкций.

Предельная стоимость жилья в будущем микрорайоне составит 4,8 тыс. грн./кв. м, что почти на 1 тыс. грн. дешевле вторичного жилья на жилмассиве Левобережный. Местные застройщики утверждают, что даже эта умеренная цена позволит поставщику стройматериалов и подрядчику заработать по $50 на квадратном метре.

Однако ждать возврата вложенных средств от заказчика ООО "Баловский завод железобетонных конструкций" и ООО "Южстрой" придется ровно год после ввода объекта в эксплуатацию. И это далеко не единственное условие доступа к участку с уже подведенными коммуникациями.

Агентство регионального развития не только диктует предельную стоимость и срок сдачи дома в эксплуатацию, но и само берется за реализацию квартир в новостройке.

Делать это областное КП собирается с привлечением механизмов молодежного жилищного кредитования, бюджета Минобороны на улучшение условий проживания военнослужащих, собственных денег и средств различных ведомств и предприятий, которым предложат приобрести служебное жилье для сотрудников.

Застройщикам же позволят продавать квадратные метры только через год после ввода дома в эксплуатацию, т. е. то, что не сможет реализовать Агентство регионального развития.

Неоправданный риск

Опрошенные "ДС" руководители строительных компаний области утверждают, что программу строительства доступного жилья пролоббировали производители сборных конструкций, дома из которых до кризиса не пользовались спросом на рынке.

Среди этих компаний называют уже упомянутый Баловский завод железобетонных изделий, близкий к Геннадию Корбану, ОАО "Никопольский завод железобетонных конструкций", принадлежащее мариупольскому бизнесмену Владимиру Ушакову, и еще несколько предприятий региона.

Поговаривают, что некоторые из вышеупомянутых компаний накануне кризиса закупили финское оборудование для производства сборных железобетонных конструкций, которое простаивало без дела. Участие в столь масштабной программе позволит им загрузить мощности и окупить оборудование.

Впрочем, к перспективам реализации этой программы застройщики преимущественно относятся скептически. "Мы хотели участвовать в строительстве микрорайона.

Однако выяснилось, что заказчик будет год торговать построенными за наш счет квартирами, а нам отдаст только то, что будет нераспродано. Не исключено, что это будет жилье с какими-нибудь дефектами. Возможно, заказчик почти ничего не продаст, а курс доллара через год вырастет вдвое, тогда как предельная стоимость квартир зафиксирована в договорах в гривне.

Мы посчитали это рискованным", — рассказал "ДС" представитель одной из днепропетровских строительных компаний, пожелавший остаться неназванным.

Опасаются застройщики и того, что Агентство регионального развития не получит бюджетного финансирования, необходимого для оформления землеотводов, разработки проектной документации, компенсации стоимости прокладки инженерных коммуникаций и выделения жилья очередникам.

На эти цели власти региона хотят получить 567 млн грн. из государственного и 113 млн грн. из местных бюджетов. Учитывая, что в минувшем году инвестиции в жилищное строительство из обоих источников составили всего 35 млн грн., увеличение финансирования данных расходов более чем на порядок выглядит фантастическим.

Но если программу все-таки удастся реализовать, это сулит местным застройщикам немалые проблемы. Если в ближайшие годы на днепропетровском рынке недвижимости появятся несколько тысяч дешевых и качественных квартир, это разорит не одну строительную компанию.

Ярослав ДМИТРЕНКО ("Деловая столица" 14(568) 02.04.2012)