Из множества недостроев ЖК «Приозерный» отличается тем, что кроме физических инвесторов пострадали и государственные структуры, которые вкладывали госсредства в этот объект. Среди них и Кабмин, и КГГА, и НБУ, и ФГИ… Однако ни этот факт, ни то, что еще до начала строительства, проект которого оценивался 137 млн. грн, в 2006 г. было собрано от инвесторов 150 млн. грн, не ускоряет дострой замороженного объекта. Более того, инициативная группа пострадавших инвесторов даже не может добиться возбуждения уголовного дела против недобросовестного застройщика. К примеру, в ГУ Дарницкой РОВД юристам отвечают, что нет оснований для возбуждения уголовного дела, поскольку «застройщик нам не отвечает». О нюансах взаимоотношений инвестор-застройщик на примере ситуации с ЖК «Приозерный» рассказывает старший юрист «Василь Кисиль и Партнеры» Наталия Доценко-Белоус.

Ситуация, которая сложилась вокруг ЖК «Приозерный» – это очень поучительная классическая история, увы, не единичная в Украине. Уникальность этой ситуации заключается в том, что она развивается полностью в законодательном поле. Каждое действие со стороны застройщика может быть объяснено с точки зрения закона, но есть и пострадавшие инвесторы, чьи права самым циничным образом нарушены.

Приостановлен строительный проект. Следует отметить, что на самом деле текущее законодательство способствует тому, чтобы строительные проекты приостанавливались, поскольку ныне бессрочными являются все разрешительные документы, в частности разрешение на строительные работы. И если себя ставить на место застройщика, и понимать, что есть некоторые кризисные неблагоприятные финансовые моменты, то зачем следует торопиться с завершением строительства, принятием объекта в эксплуатацию, если можно благополучно прождать некоторый период, заработать на том, что собранные средства разместить на депозитах, получить процент и так далее? Поэтому отсрочка любого проекта – абсолютно допускаемая ситуация с позиции законодательства. Нет никакой ответственности, но есть глубочайшая проблема.

Почему не проводится консервация замороженного объекта? Но ведь проект может быть бессрочным, нет обязательных сроков его завершения, значит, нет и юридической надобности в консервации. Консервация – есть понятие, что истекает срок действия разрешения на выполнение строительных работ. Сейчас эти действия не требуются, увы, и ответственности за это нет.

Второй очень важный момент – процентная готовность объекта, которой оперирует застройщик. Уникальная ситуация, которая порождает ряд злоупотреблений, особенно в части вложений государственных средств: мы говорим о процентной готовности, но речь идет не о строительной готовности, а о финансовой, и та, которую застройщик покажет на основании финансовых документов, та и будет «готовность» объекта.

Средства от инвесторов привлекаются через размещение целевых облигаций. На самом деле мы много лет ведем кампанию информирования относительно рисков, которым подвергаются люди, выбравшие такой путь инвестирования.

Целевые облигации ничем не обеспечены! Если происходят непредвиденные ситуации, например, то же приостановление строительства, то инвесторы, вложившие средства в целевые облигации, ограничены в способах отстаивания своих прав. В частности, они даже не могут использовать такой инструмент защиты, который относительно эффективно сегодня применяется – объединение в строительные кооперативы, которые могут после определенных юридических действий заменить заказчика строительства и продолжать строительство. Есть в Киеве примеры, например, «Три Богатыря» – заменили заказчика, и хотя им, безусловно, тяжело, но они осуществляют активные действия, в том числе направленные и на привлечение средств извне. К сожалению, когда мы ведем речь о целевых облигациях, такой вариант самоорганизации недоступен для инвестора, потому что во что вложили средства инвесторы? В ценные бумаги – не объект и даже не права на объект. И до тех пор, пока действует эта ценная бумага, у инвесторов есть права только на эту ценную бумагу. Право же на объект возникает только при соблюдении ряда условий, в частности, наступления срока погашения. И здесь ключевая точка. Наступает срок погашения, а объект не введен в эксплуатацию. Инвестор не понимает, какие действия ему предпринимать, чтобы защитить свои права, а заказчик не знает что делать, чтобы не иметь дополнительных проблем, например, со стороны налоговой.

Погашать – надо! Иначе застройщик имеет право попросту выплатить вам номинальную стоимость ценной бумаги, которая реально ниже тех средств, которые вложены.

Инвесторы, которые пошли на такой шаг, как приобретение целевых облигаций, – ни в коем случае не пропустите период погашения, вне зависимости от готовности объекта к вводу в эксплуатацию, независимо от процентной готовности объекта – обязательно реализуйте свое право на получение будущей квартиры! Предъявите облигацию к погашению – если это действие будет осуществлено, это доказательство того, что инвестор заявил свои права на будущую квартиру, а соответственно после завершения срока погашения инвесторы могут объединиться и в судебном порядке истребовать те квартиры, которые пока еще не достроены, но материализованы. Конечно, если предположить, что инвесторы сгруппируются для защиты своих прав и предъявят коллективный иск. Подчеркну -- степень последующего результата зависит от самоорганизации. После того как есть документально подтвержденный факт нарушения их прав, они могут в судебном порядке заменить заказчика, но тут тоже глубочайшая проблема кроется в том, что из моего опыта сложно самоорганизовать инвестора.

Не все до конца понимают степень риска, который может возникнуть, если эти действия не предпринять. В моей практике были случаи, когда застройщики глубоко понимая специфику этого инструмента, после того, как срок погашения прошел, а инвесторы свое право не реализовали, просто возвращают номинальную стоимость депозит нотариальной конторе…

И тут понятна позиция правоохранительных органов, если цинично относиться к тому, что происходит. А в чем виноват застройщик? Факт нецелевого использования средств еще нужно доказать, доказывать подобные действия лучше в судебном порядке, без возбуждения уголовных дел правоохранительные органы не могут проверить движение денег и оценить насколько были нарушены права инвесторов.

Хотя надо осознавать, что если мы приобретаем целевые облигации, нам никто не обязан гарантировать сроки строительства. С моих личных позиций, это глубочайшая несправедливость, закрепленная законодательством.

В данном случае, действия инвесторов по защите своих прав должны перерастать в судебную плоскость. Хотя я мало верю в эффективность прокурорского надзора, что показывает и практика ЖК «Приозерный».

Количество целевых облигаций даже в этом году возрастает. Есть новые застройщики, которые хотят привлечь новых инвесторов в свои проекты именно через целевые облигации. Почему законодатель не предотвращает подобные ситуации? Почему не проводится реформа инвестирования в строительство? Риторический вопрос.

Хотелось бы привести пример Российской Федерации – опыт этой страны мне кажется наиболее актуальным для нас. Там меньше подобных афер, потому что более прозрачное законодательство. Там идет регистрация всех недостроев, там идет регистрация всех сделок с объектами, пребывающими на этапе строительства. Представьте, сейчас ваши права на строящуюся квартиру – они нигде не регистрируются, их сложно доказать. Облигации это совершенно другой, фондовый рынок. А в России есть один единственный инструмент – договор по паевому участию, и там нет Элиты-центр, хотя договор о паевом участии имеет много общего с инвестиционным договором. Но этот договор не предусматривает посредников финансовых между инвестором и застройщиком. И последний очень важный момент – в РФ застройщику разрешается привлекать средства инвесторов только после достижения объектом строительства значительной процентной готовности – больше 60%.

Наталия Доценко-Белоус, старший юрист, Василь Кисиль и Партнеры