Перспективно ли строить в регионах, насколько реально привлечь финансирование банков под проект, нужно ли коммерческому сектору участие в государственной программе строительства «Доступное жилье» портал Building.ua опросил сами банки.

Александр Охрименко, президент Украинского аналитического центра

У банков осталось очень много непогашенных кредитов по старым долгам строителей и это наиболее сдерживает активность банков. Хотя банкам нужны клиенты и они готовы кредитовать строителей. Но возникает проблема залога. Это до кризиса банки были готовы рискнуть и выдать кредит без залога. А теперь нужен залог. При этом незавершенка или просто участок земли – это плохой залог. Поэтому банки хотят в залог уже готовую недвижимость. Это проблематично, поэтому и кредитование буксует.

Если банки и дают кредиты строителям – это прежде всего Киев, частично Одесса, Крым и Днепропетровск с Донецком. Другие регионы менее привлекательны.

Приоритетность сегмента недвижимости зависит, в первую очередь, от объекта. Если объект практически готов и понятно, кто его купит и по какой цене, то это стимулирует активность банков. В 2010 г. банки более активно кредитования под строительство торговых площадей, но потом поняли, что риски большие. Очень часто построенные торговые объекты нельзя не продать и не сдать в аренду.

В вопросе развития ипотеки надежда есть всегда. В большей мере рынок ипотечного кредитования будет зависеть от эмиссии гривны в преддверии выборов в ВС. Если эмиссия будет большой, то это создаст избыток гривны и будет хорошим стимулом для роста ипотечного кредитования. В любом случае, только большая эмиссия гривны может обесценит ее и даст возможность банкам списать убытки по старым кредитам под строительство. Без этого списания сложно развивать рынок ипотечного кредитования

Финансирование государственных программ – это скорее популистские, чем реальные проекты. Объемы госфинансирования строительства мизерны и сопряжены с большими бюрократическими проблемами. Поэтому банкам не выгодно иметь дело с госпрограммами. По итогам 2011 г. банки выдали мизер по кредитом с помощью ГИУ, хотя планы были большими. Но условия кредитования и, самое главное, условия оцени надежности заемщика делают кредиты под госпрограмма не востребованным населением.

Максим Чухрай, начальник Управления инвестиционно-строительного финансирования ПРОМИНВЕСТБАНКА

Мы, как и прежде, рассматриваем проекты девелопмента с целью финансирования. На сегодняшний день отрасль не является приоритетной для банка. Тем не менее, мы заинтересованы в реализации качественных и знаковых проектов, имеющих приемлемые параметры, достаточный уровень собственного участия девелопера, степень готовности и глубину проработки ключевых вопросов.

Прежде всего, нам интересны регионы c максимальной концентрацией денежной массы. В первую очередь – города с численностью населения от миллиона человек. Именно в таких регионах позитивные тенденции рынка недвижимости имеют наибольший период жизни, а негативные – наименьший. В этих регионах находятся потенциальные потребители построенных площадей.

Приоритетными для банков являются проекты в сегментах, которые менее остальных подверглись влиянию кризисных явлений. Если перечислять в порядке убывания, то это: торговая, гостиничная, логистическая, офисная и жилая недвижимость. При рассмотрении проектов жилой недвижимости предпочтительными являются проекты классов «бизнес» и «премиум». Потенциальный покупатель такой недвижимости в наименьшей степени нуждается в ипотечном кредитовании, часто соглашается на рассрочку платежей, что обеспечивает более стабильный спрос на построенные площади.

Что касается нашего банка, то в этом году развивать ипотечное кредитование мы не планируем. А вот относительно оказания услуг в рамках государственных программ, то банк является партнером Государственного ипотечного учреждения в части финансирования проектов строительства жилья с высокой степенью готовности.

Алексей Саливон, заместитель председателя правления, директор по корпоративному бизнесу VAB Банка

Несмотря на то, что мы, прежде всего, оцениваем привлекательность самой компании в качестве заемщика, ее платежеспособность и рыночные позиции, нужно отметить, что строительная отрасль все еще несет в себе наибольшие риски для кредитора, и особенно, если речь идет о кредитовании объектов жилой недвижимости. В то же время перед банковской отраслью сегодня, наоборот, достаточно принципиально стоит вопрос повышения качества кредитных портфелей портфеля за счет снижения рисков по новым займам и выхода в прибыль. Кроме того, проекты строительства, как правило, требуют более длинного ресурса, тогда как в последнее время срочность депозитных портфелей у банков, наоборот, заметно сократилась, а стоимость привлеченных средств – выросла. И цена ресурса, и высокие отраслевые риски существенно удорожают кредит для застройщика и еще более обостряют вопрос возможности обслуживания компанией долговых обязательств перед банком, и тем более в условиях слабых продаж на рынке недвижимости из-за низкого спроса.

Пока рынок недвижимости не покажет тенденции к росту, а финансовый рынок не даст предпосылок к снижению стоимости ресурса, пока права кредитора не будут защищены должным образом на законодательном уровне, в том числе и относительно обращения взыскания на залоговое имущество и реализации залога по просроченным кредитам, прогнозировать развитие ипотеки сложно. В перспективе 2012 г. для нашего банка, как и для большинства других участников финансового рынка, ипотека не будет приоритетным направлением кредитования. Банки будут нацелены на продвижение относительно коротких займов до 1 года и выдачу средств не на инвестиционные проекты, а на поддержание текущей деятельности компаний, придерживаясь достаточно жесткой оценки заемщика. Думаю, 2012 г. вообще покажет небольшой прирост кредитного портфеля в целом – примерно до 7%, при отсутствии давления с внешних финансовых рынков.

Станислав Аржевитин, председатель Совета Ассоциации украинских банков, народный депутат Украины, член Комитета ВРУ по вопросам финансов, банковской деятельности, налоговой и таможенной политики

Строительство замерло, потому что остановилось кредитование. Ведь первые паи и большая часть инвестиций до кризиса были возможны потому, что клиенты могли получить в банке кредиты. Но когда из банковской системы «вышли» депозиты, банковская система была вынуждена меньше кредитовать, в том числе и строительство. И самое большое падение произошло именно в строительной отрасли.

В ВР есть ряд депутатов, которые время от времени поднимают законопроекты, чтобы реанимировать, чтобы получить или пролонгировать преференции для этой отрасли. Им идут навстречу, естественно, но я не думаю, что в этом году будет какой-то всплеск в вопросах финансирования новых объектов. Сейчас главное удержать позитивную тенденцию, которая была в прошлом году, но что касается наращивания – нет предпосылок. Что такое строительство – это долгосрочный ресурс, а его надо иметь. И из какого источника брать этот ресурс? Таких долгосрочных ресурсов сейчас в банковской системе нет. Потому что депозиты сейчас кладут короткими, ведь никто не знает, что будет до выборов, что будет после выборов – и решают лучше положить свободные средства не более чем на три месяца. А если депозит на три месяца, его не можно считать ресурсом на год или даже три. Долгосрочные ресурсы, которые были, особенно у иностранных банков, из-за существующего кризиса по требованию материнских компаний «стягиваются», уводят из Украины.

Роста на этом рынке – за счет банковских источников – не будет. Оформленные ранее кредиты будут обслуживаться, но новое кредитование маловероятно. Плюс национальный банк требует повышать нормативы. И даже тот ресурс, которым банки обладают, они вынуждены тратить на латание этих «проблемных» дыр,– в целом по статистике до 30%, но на практике во многих банках доля проблемных кредитов превышает 40%. О каких новых кредитах может идти речь в таких условиях?