Сто двадцать тысяч украинцев без крова, четыре с половиной тысячи домов не пригодны для проживания в них (на месте некоторых зияют котлованы или торчат сваи фундамента). Это не сводки военных лет, не репортаж о последствиях стихийного бедствия. Это озвученные в феврале 2012 г. Игорем Лысовым, заместителем председателя Комитета ВР по вопросам строительства, градостроения, ЖКХ и региональной политики, данные о состоянии дел с так называемыми недостроями.

Именно столько людей, по словам депутата, вложив деньги в приобретение строящихся квартир, пострадали по причине невыполнения застройщиками своих обязательств. Строительство именно стольких домов было заморожено или вовсе прекращено недобросовестными или несостоятельными застройщиками, причем в большинстве случаев степень готовности замороженных объектов не превышает 15-20%.

В конце прошлого года представители Минрегиона оценили и общую площадь “замороженных” домов. Масштабы недостроев поражают: 17 млн кв.м — приблизительно столько же жилья в Украине сдали за последние два года. По данным того же министерства, себестоимость строительства на 1 января 2012 г. составляла около $600 за 1 кв.м, следовательно, в целом на доведение проблемных объектов до ума потребуется не менее $10 млрд.

Закон, но

Впрочем, сочувствие власть имущих обманутым инвесторам выглядит не слишком убедительно. Ведь это с легкой руки законодателей в конце 2008 г. был принят Закон №800 “О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства” (см., например, на www.business.ua БИЗНЕС №3 от 19.01.09 г., стр.86-89).

Документ, явно пролоббированный строителями, в частности, запрещает инвестору, оплатившему 100% стоимости жилья, разрывать договор с застройщиком в случае срыва сроков ввода в эксплуатацию дома. Действие документа распространялось на 18 месяцев с начала 2009 г. Но если в 2008 г. законодатели еще могли объяснить принятие документа кризисными явлениями, то совершенно непонятно, почему в середине 2010 г. они продлили срок моратория на расторжение договоров инвестирования до 1 января 2013 г.

“До 1 января 2013 г. застройщики, предварительно вооружившись соответствующей справкой о наступлении форсмажорных обстоятельств от Торгово-промышленной палаты, могут избежать ответственности за нарушение обязательств в отношении как передачи построенного жилья, так и возврата инвестированных средств”, — поясняет Анна Сисецкая, адвокат АО “ЮФ “Василь Кисиль и Партнеры” (г.Киев; с 1992 г.; 110 чел.).

Своими силами

Очень немногие инвесторы рискнули достраивать проплаченные ими объекты своими силами (о юридических аспектах такого “самостроя” и об успехе или провале таких попыток читайте в одном из ближайших номеров БИЗНЕСа). И в целом, как признались большинство опрошенных БИЗНЕСом юристов, банкиров и застройщиков, шансы на достройку дома у инвесторов весьма невелики. Прежде всего из-за больших рисков потерять собственность после введения дома в эксплуатацию (см. “Блиц-интервью”).

“Объект незавершенного строительства часто выступает залогом у банка, который кредитовал застройщика, поэтому финансовое учреждение вполне может попытаться забрать готовый дом за долги”, — приводит пример рисков Татьяна Копылец, директор департамента реализации и управления ИДК “Каскад” (г.Киев; строительство жилья; с 2007 г.; 27 чел.).

“В Киеве и области есть несколько примеров удачного завершения строительства инвесторами, однако следует отметить, что во всех случаях объекты находились на завершающей стадии строительства (не менее 70-75% готовности), и в большинстве случаев процесс осуществлялся без смены застройщика и при его активном содействии”, — объясняет Владимир Грабчак, юрист адвокатского объединения Arzinger (г.Киев; в Украине — с 2002 г.; 73 чел.).

А по словам Сергея Гурковского, директора по продажам строительной компании “НБК” (г.Киев; строительство жилья; с 2004 г.; 100 чел.), инвесторы могут надеяться на успех лишь в одном случае: если заручатся поддержкой местных властей. К примеру, районная госадминистрация займется оформлением всех разрешительных документов на себя, получит под проект государственное финансирование и благодаря этому выступит гарантом перед генподрядчиком.

Впрочем, не всегда участие государства служит страховкой от рисков. “Есть примеры в Василькове и Буче (оба — Киевская обл. — Ред.), когда дома так и не были построены, хотя государство перечислило застройщикам средства по программе “Доступное жилье”. Сейчас один из учредителей компании-застройщика находится в заключении по обвинению в растрате средств”, — предостерегает Татьяна Яковенко, исполнительный директор Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам.

Блиц - интервью

“Высокие риски останавливают инвесторов” Татьяна Яковенко, исполнительный директор ВОО “Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам” (г.Киев; с 2009 г.; 6 чел.)

— Много ли в Украине домов, строительство которых было заморожено застройщиком и которые достраивали инвесторы?

— К сожалению, немного. Нам известно лишь пять таких историй.

— Были ли случаи, когда инвесторы достраивали дом при сотрудничестве застройщика?

— Да. Например, в кооперации с застройщиком (ООО “Инфинити”) был завершен объект в с.Крюковщина (Киевская обл.). Полтора года назад возник кризис доверия инвесторов к застройщику, поскольку они заподозрили, что их деньги используются не по назначению.

Были проведены соответствующие переговоры с компанией, разработан механизм контроля за деньгами, качеством выполнения строительных работ, генподрядчиками, расходами на закупку стройматериалов. Недавно представители инвесторов позвонили нам и сообщили, что дом сдан в эксплуатацию и сейчас оформляется право собственности на готовые квартиры.

— Как инвесторы обнаружили факт нецелевой растраты средств?

— Их объект вдруг перестал строиться, а на принадлежащем учредителю компании-застройщика частном доме, расположенном неподалеку, работы начали вестись интенсивнее.

— Были ли случаи, чтобы инвесторы завершали строительство без участия застройщика?

— Да, такой случай был в Тернополе на объекте по ул.Львовская, 1. Директор компании-застройщика сейчас находится под следствием по обвинению в невыполнении обязательств перед кредиторами и инвесторами. Этот дом фактически был брошен. Поэтому люди сами создали жилищно-строительный кооператив (ЖСК), облгосадминистрация переоформила на него участок, а застройщик передал ЖСК все необходимые документы. Инвесторы уже полгода строят дом за собственные средства.

Есть еще один объект в Ирпене (Киевская обл.) по ул.Мира, 3б, где инвесторы тоже сами достроили дом, отстранив застройщика через суд. Причем часть работ они выполняли собственными силами. К примеру, организовывали субботники по облагораживанию и уборке прилегающей к объекту территории. Вот уже полгода они живут в построенном доме. Есть еще объект “Три богатыря” в Киеве по ул.Борщаговской, 182в, инвесторы которого также создали кооператив и самостоятельно достраивают объект.

— В основном речь идет о достройке объектов с высокой степенью готовности?

— В основном, да. В Ирпене дом был готов на 80%, в с.Крюковщина — на 50-60%, в Тернополе — на 35%. Голые участки никто не берется достраивать.

— Рассказанные вами истории успеха — скорее, исключение, чем правило?

— Увы, в большинстве случаев инвесторы банально не хотят ничего делать, ожидая от застройщиков чуда и считая, что их миссия закончилась на этапе уплаты денег за квартиру. И только в единичных случаях находятся организаторы, причем не обязательно с юридическим образованием, которые собирают людей и создают кооператив.

— С какими рисками сопряжены подобные инициативы инвесторов?

— Их много. Могут, к примеру, внезапно появиться “левые” инвесторы, которые показывают подписанные задним числом договоры, претендуя на одни и те же квартиры. Часто бывает, что когда дом достраивается, появляется банк, у которого объект находится в залоге. Высокие риски останавливают инвесторов: они боятся, что у них отберут достроенный дом.

БИЗНЕС №10(997) от 05.03.2012 Карпова Галина