Содержание:
• Банки не желают ввязываться в новые строительные проекты
• Столичный строительный бум существует лишь в рапортах властей
• Руководитель риелторской компании Михаил Артюхов - о ситуации на рынке первичного жилья
Гдевелопмент
Банки вынуждены финансировать достройку жилых объектов, начатых до кризиса. Однако не желают ввязываться в новые строительные проекты
По итогам 2011 г. Нацбанк зафиксировал лишь незначительный рост портфеля кредитования строительной отрасли (речь о займах застройщикам) - на 1 млрд грн., до 44,3 млрд грн. При этом следует учитывать, что данный показатель включает финансирование строительства как жилой, так и коммерческой недвижимости.
Камень на камне
Как известно, существуют два основных механизма финансирования жилищного строительства со стороны банков. Очень часто они используются в комплексе. Как правило, за счет банковского кредита застройщик финансирует начало строительных работ. На определенном этапе готовности объекта (50-70%) стартует реализация еще недостроенных квартир на первичном рынке.
При этом в целях ее стимулирования банк - кредитор проекта обычно предлагает потенциальным покупателям жилья ипотечные кредиты на приобретение "первички". Надо сказать, что сейчас банкам не до кредитования новых проектов, главная задача - разобраться с долгостроями, в которых заморожены миллиарды гривень. По данным НБУ, доля просроченных займов в строительство на начало 2012 г. составила 14%, но реальный показатель намного выше.
Так, по оценкам Виктора Миргородского, председателя правления Государственного ипотечного учреждения (ГИУ), в Украине насчитывается примерно 4 тыс. недостроев, для финансирования которых нужно 55 млрд грн. В 2011 г. ГИУ через банки было выделено более 500 млн грн. на достройку 20 объектов (1,4 тыс. квартир) незавершенного жилищного строительства.
Напомним: в кризис многие финучреждения "погорели" именно на строительстве. В числе прочих: национализированные Укргазбанк и банк "Киев"; на прошлой неделе на ликвидацию был отправлен банк "Столица", входивший в одноименную строительную корпорацию. Неудивительно, что теперь финучреждения боятся даже смотреть в сторону застройщиков.
"В посткризисный период банк прекратил выдавать кредиты компаниям-застройщикам в первую очередь в связи с ростом проблемной задолженности у заемщиков этой категории", - констатирует Татьяна Базилевич-Брюховецкая, начальник управления крупных корпоративных клиентов Сведбанка (г.Киев; с 1991 г.; 1 тыс.чел.).
Аналогичная ситуация и с кредитованием населения на покупку "первичного" жилья. "Мы не кредитуем ипотеку на первичном рынке жилья под залог имущественных прав на будущее жилье (т.е. классическую ипотеку. - Ред.). Это связано с повышенными рисками незавершения строительства объектов", - объясняет Константин Лежнин, заместитель председателя правления УкрСиббанка (г.Киев; с 1990 г.; 10 тыс.чел.). - Речь идет о кредитах на длительный срок с крупной суммой сделок. При отсутствии достроенной квартиры банк с высокой долей вероятности может получить проблемный актив без залога".
Примечательно, что некоторые опрошенные БИЗНЕСом банкиры считают, что выгоднее кредитовать строительство коммерческой недвижимости, чем строительство жилья.
"Мы не кредитуем проекты жилой недвижимости. Основная причина - низкий платежеспособный спрос у конечного потребителя на квартиры, что затрудняет застройщикам возврат кредитов на протяжении 1-3 лет (средний срок кредитования)", - говорит Алексей Волчков, заместитель председателя правления ПУМБа (г.Донецк; с 1991 г.; 3 тыс.чел.).
При этом данный банк финансирует коммерческую недвижимость. По словам Михаила Меркулова, председателя правления "Имморент Украина" (представительство Erste Group Immorent AG, имеющей подразделения в 12 странах Европы, общий штат - более 860 чел., специализируется на финансировании недвижимости), для его компании приоритетным является кредитование торговой и гостиничной недвижимости.
Принудительно
В большинстве случаев банки продолжают финансировать строительство жилых объектов, которые были начаты еще до кризиса. Также осуществляется кредитование недостроев, доставшихся банку в результате судебно-претензионной работы с должниками.
"Есть проекты, в которые мы начали инвестировать до кризиса. Основная цель - достроить и за счет того, что потенциальные инвесторы будут приобретать квартиры, погасить кредит, - рассказывает Вадим Березовик, председатель правления банка "Форум" (г.Киев; с 1994 г.; 3 тыс.чел.). - Банк, как ключевой инвестор объектов, вовлечен в управление этими проектами. Мы анализируем, какие требуются объемы финансирования, определяем подрядчика, проверяем справедливость его цен".
По словам банкира, речь идет о больших многоквартирных домах в Киеве, Харькове, Херсоне, находящихся в залоге у банка. Проектно-сметная стоимость данных активов - около 1 млрд грн. При этом "Форум" финансирует достройку проблемных объектов как напрямую, так и опосредованно - путем кредитования покупателей квартир.
В строительных проектах задействованы и другие банки. Например, "Хрещатик" кредитует строительную компанию "Форум-Инвест", а также покупку жилья гражданами в возводимых этой компанией объектах. В то же время в Укрсоцбанке уверяют, что финансируют строительство исключительно в виде ипотечных кредитов для физических лиц.
Однако объемы таких займов мизерны. По словам Ольги Шостак, начальника управления состоятельных клиентов Укрсоцбанка (г.Киев; с 1991 г.; 8 тыс.чел.), во втором полугодии 2011 г. банк выдал 19 таких кредитов в целом на 5,7 млн грн. (средняя сумма кредита - 300 тыс.грн.); инвестиции были направлены в строительство, которым занимается ООО "Лико-Холдинг".
Впрочем, иногда банки отказываются от дальнейшего финансирования ранее начатых строительных проектов. В частности, на балансе Сведбанка есть ряд объектов коммерческой и жилой недвижимости, доставшихся ему в процессе погашения проблемных кредитов.
"Небанковская деятельность, в частности операции на рынке недвижимости, не входит в сферу стратегических интересов банка, поэтому он не намерен инвестировать в развитие этих активов. Банк выводит эти активы с баланса путем продажи инвесторам, специализирующимся на рынке недвижимости", - говорит г-жа Базилевич-Брюховецкая.
На рынке также присутствуют фин­учреждения, которые охотно кредитуют строительные проекты своих совладельцев. Например, банк "Таврика" финансирует возведение объектов треста "Югозаптрансстрой", банк "Аркада" - объекты "Киевгорстроя". Есть на рынке и более загадочные строительные тандемы.
Так, в последние годы кредитование данной сферы резко активизировал Ощадбанк. В частности, он готов выдавать гражданам займы на покупку квартир от застройщика "Житло-Iнвест". Развивается сотрудничество и с другими застройщиками.
Так, в октябре 2011 г. компания ТММ, подконтрольная Николаю Толмачеву, подписала договор с Ощадбанком об увеличении лимита кредитования на 500 млн грн. в рамках действующей кредитной линии, чтобы завершить строительство 2-й, 3-й и 4-й очередей одного из жилых комплексов. Срок возврата - до 28 сентября 2016 г.
Как быть
Предоставить заем физлицу на покупку жилья на первичном рынке под залог имущественных прав (без дополнительного обеспечения) обещают всего 15 банков. При этом в большинстве случаев будут предложены на покупку квартиры только в том объекте, в строительстве которого увяз банк-кредитор.
Несмотря на специфику такого кредитования, рассчитывать на лояльные условия не стоит. Минимальный первоначальный взнос - 25% стоимости жилья. Чаще всего речь идет о 40-50%, а по некоторым программам достигает 80%. Хотя банки декларируют максимальный срок кредитования до 30 лет, реально по таким совместным программам можно одолжить деньги на 5-10 лет.
Реальная процентная ставка по ипотеке на "первичку" колеблется в пределах 17-25% годовых. Справедливости ради отметим, что отдельные банки готовы одалживать населению на покупку квартир в новостройках только под залог уже имеющейся (построенной) недвижимости.
В текущем году банкиры не ожидают возобновления интереса к кредитованию строительства. "Учитывая риски, связанные с финансовой стабильностью застройщиков, банки, скорее всего, будут точечно сотрудничать с отдельными застройщиками и продолжать продавать будущие квартиры в рамках прежних совместных проектов", - прогнозирует Константин Лежнин.
Алексей Волчков уверен, что развитие рынка недвижимости напрямую связано с развитием ипотечного кредитования физлиц. При этом толчком к восстановлению данного сегмента рынка послужит снижение ставок по ипотечным кредитам до 13-14% годовых и появление долгосрочного (на срок более 1 года) ресурса в гривнях.
"Ввиду стоимости депозитов и того обстоятельства, что большинство депозитов имеют срок до 1 года, банки самостоятельно не смогут решить данную проблему в 2012 г.", - резюмирует банкир.
Банкиры допускают дальнейшее удорожание ипотеки. "В ближайшие два-три месяца тенденция ужесточения условий, скорее всего, сохранится, ипотечные ставки за это время могут увеличиться", - предупреждает Татьяна Надточий, директор департамента розничного бизнеса "Эрсте Банка" (г.Киев; с 2006 г.; 1,9 тыс.чел.).
Ольга Шостак подчеркивает, что в таких условиях желающие инвестировать в жилищное строительство используют собственные деньги, а не кредит. Эксперты некоторых банков, таких, например, как Сведбанк, Конверсбанк, считают, что в нынешнем году основным источником финансирования для отечественной строительной отрасли останется поддержка со стороны государства. Некоторые банкиры прогнозируют рост популярности госпрограмм кредитования.
"Мы предполагаем, что довольно востребованной программой кредитования заемщиков на приобретение жилья будет программа сотрудничества банков и ГИУ", - говорит Андрей Осипов, начальник отдела развития и поддержки розничных кредитных продуктов банка "Хрещатик" (г.Киев; с 1993 г.; 2 тыс.чел.).
Впрочем, вряд ли стоит всерьез рассчитывать и на господдержку. Как правило, на практике реализация подобных проектов затягивается. Например, Агентство по рефинансированию жилищных кредитов, создание которого было анонсировано властями почти год назад, до сих пор существует лишь на бумаге.
В начале января 2012 г. учредители данной структуры (Укрэксимбанк, Ощадбанк, Укргазбанк и банк "Киев") только получили необходимое разрешение АМКУ. Когда агентство реально заработает, неизвестно. А это значит, что обещанную ипотеку под 12-14% годовых потенциальные заемщики могут ждать еще долго.
Тем временем чиновники все чаще обсуждают внедрение механизма компенсации части процентных ставок по ипотеке физическим лицам. В Нацбанке, в частности, считают, что правительству стоит предусмотреть на эти цели, как минимум, 500 млн грн., а лучше - 3 млрд грн.