Как купить себе жилье? Этот вопрос сегодня актуален для сотен тысяч украинцев. Актуален и практически неразрешим. Может ли чем-то помочь в квартирном вопросе государство?
Об этом и не только «Обозреватель» поговорил с Председателем правления Государственного ипотечного учреждения Виктором Миргородским.

Виктор Валентинович, как вы оцениваете спрос на кредитные предложения ГИУ?

Поскольку ГИУ является финансовым учреждением второго уровня, мы не занимаемся кредитованием населения напрямую, мы это делаем через наши банки-партнеры. ГИУ фактически предоставляет банкам-партнерам финансовый ресурс, с помощью которого они осуществляют на определенных условиях кредитование населения. Действительно, наш ресурс имеет очень привлекательные потребительские свойства. В первую очередь, это гривневое кредитование, а не валютное. То есть отсутствует валютный риск.
Во-вторых, на сегодняшний день кредит ГИУ имеет очень низкую процентную ставку для банка, а именно 11%. В то же время мы помним, что во второй половине 2011 года резко изменилась ситуация на финансовом рынке и увеличилась стоимость заимствований на 2-3% годовых. Несмотря на колебания на денежном рынке, ставка рефинансирования по кредитам ГИУ не изменилась.
Помимо названного, достоинством нашего предложения является срок, на который мы рефинансируем ипотечные кредиты - до 30 лет. Поэтому, конечно, если по этим основным критериям оценивать предложения, то они очень выгодны для рынка. Они стабильны, они по минимальной цене, на максимальный срок, а самое главное, они в гривне, потому что большинство проблем, возникших в период кризиса, проявились из-за валютных колебаний.

Изменился ли спрос на кредиты в преддверии второй волны кризиса? Как сегодня ведут себя банки?

Действительно, объемы упали, это отразилось на ипотеке. Естественно, что при девальвации нацвалюты стоимость обслуживания кредитов увеличивается. Многие люди на это не рассчитывали, и банковская система испытывает трудности с погашением ипотечных займов.
Что касается второй волны мирового финансового кризиса, то об этом много говорят, этим пугают, и многие банки на это реагируют. Это естественный ход, потому что мы еще не забыли первую волну, получили после нее большие проблемы из-за валютных кредитов, а сейчас нас пугают снова. Активность на рынке ипотечного кредитования была очень низкой именно по этой причине.
За прошлый год, по нашим данным, было выдано ипотечных кредитов на сумму 1,6 млрд гривен. Доля ГИУ в этой сумме составляет около 100 млн гривен. Это, конечно, мало по сравнению с докризисным периодом. В 2008 году было выдано ипотечных кредитов на сумму порядка 40 млрд гривен. Поэтому, конечно же, поведение банков на этом рынке изменилось, банки стали более осторожными, более требовательными.
Требования к заемщику теперь жестче. Раньше можно было получить кредит без первоначального взноса, более того, были банки, которые выдавали кредиты и на оплату услуг нотариуса, потому что все верили в то, что рынок будет развиваться вечно, что цены будут расти, казалось, что это беспроигрышный вариант. Но, к сожалению, рынок имеет свойства перегреваться, а потом резко охлаждаться. Поэтому, конечно, люди ждут, когда закончится кризис. Банковская система, государство и правительство должны принимать меры и принимают их, для того чтобы укрепить экономику, внутренний рынок и не дать кризису сильно повлиять на наше развитие.

Какие основные проблемы возникают у заемщиков при оформлении госипотеки?

Кредитование осуществляется непосредственно банками. Но я не думаю, что там могут быть какие-то серьезные проблемы. Конечно, если у человека нет официальной заработной платы, то в кредите ему будет отказано. У нас в стандартах прописано, что до окончания погашения кредита человек еще должен работать, а не уйти на пенсию, а это стандарты, рекомендованные Мировым банком еще при создании ГИУ. Если человек имеет работу, официальную заработную плату, если он не пенсионного возраста, то проблем у этого заемщика при оформлении кредита по нашей программе возникнуть не должно.

Насколько интересно банкам сегодня работать с ГИУ? Сколько банковских учреждений сегодня сотрудничают с вами?

По всем параметрам условия ГИУ – это лучшие условия. На сегодняшний день количество банков-партнеров ГИУ составляет 106, за прошлый год мы увеличили количество партнеров с 92 до 106, то есть к программе ГИУ присоединились 14 учреждений. Наиболее активно работают по нашей программе 20 банков.
Среди них «Финансы и кредит», «Меркурий», «Кредитпромбанк», «Терабанк», «Энергобанк». Самым активным является «Меркурий», который с начала года выдал уже 15 кредитов, а за прошлый год кредитовал 108 заемщиков. Также по нашей программе работает банк «Хрещатик», «Индустриалбанк», «Укргазпромбанк», «Киевская Русь», «Радикал» и другие.
Отмечу, что с начала 2012 года при поддержке ГИУ банками-партнерами уже выдан 41 кредит на приобретение жилья. Кредитный ипотечный портфель ГИУ составляет более 752 млн гривен, это 4804 кредита. При этом процент проблемных кредитов составляет 4,5% от всего портфеля.
Как обстоит ситуация с уменьшением процентной ставки, которое обещали ранее с 11 до 8-9% по кредитам ГИУ? За счет чего этого можно достичь, ведь, судя по всему, уставный фонд увеличивать вам пока не собираются. 
Да, действительно, мы закладывали увеличение, но не сразу до 8-9%, а постепенно, по 0.5%. Мы планировали это сделать планомерно увеличению уставного фонда и за счет снижения стоимости заимствований. Конечно, мы надеемся, что и первое, и второе в результате поможет нам уменьшать ставку. Естественно, на сегодняшний день с нашими корпоративными облигациями под госгарантии либо ипотечными облигациями выйти на рынок мы не можем, потому как стоимость заимствований будет очень высокой. Увеличение уставного фонда мы действительно не запланировали в своем финплане на этот год. Есть надежда на то, что ситуация на денежном рынке улучшится, что нам позволит уменьшить в этом году ставку рефинансирования хотя бы на 0,5%.

Есть ли инициативы для кредитования первичного жилья?

Да, мы действительно на сегодняшний день очень активно ищем партнеров для работы на первичке. Надо сказать, что Госипотечное учреждение имеет большой опыт финансирования жилья на первичном рынке. Первый опыт ГИУ получило в 2009 году, когда выполняло постановление Кабмина о финансировании объектов незавершенного строительства и приобретения в этих объектах квартир для обеспечения отдельных категорий граждан. Тогда с помощью своего ресурса ГИУ выкупило 5,5 тыс. квартир на общую сумму 1,5 млрд гривен. Всего подлежит передаче 3596 квартир местным органам власти и 1972 – министерствам и ведомствам. В этом году мы эти квартиры уже передали. 99% от общего количества, а это 3526 квартир, передано в коммунальную собственность территориальных общин, еще 1143 квартиры (60%) переданы центральным органам.

ГИУ финансирует объекты достройки только за счет собственных ресурсов?

В конце 2010 года мы разработали программу, направленную на стимулирование строительства первичного жилья полностью с помощью нашего ресурса. Эта программа действует через наших партнеров, которые обслуживают непосредственно застройщиков. Поскольку после кризиса финансирование со стороны населения прекратилось, строительная отрасль лишилась инвестора в лице населения, она осталась фактически без ресурсов, без источников финансирования.
Мы поняли, что для того, чтобы вернуть доверие населения, нужно жилье достроить. Поэтому мы средства в 2011 году направляли уже не для финансирования, а для того, чтобы дать возможность застройщику получить ресурс, необходимый для окончания строительства на срок до сдачи объекта в эксплуатацию. В прошлом году мы направили 560 млн гривен на дофинансирование 23 объектов в разных городах Украины. Этот ресурс позволит нам уже в этом году сдать в эксплуатацию 330 тыс. кв. м жилья. По состоянию на 15 января 10 объектов уже введены в эксплуатацию общей площадью 120 тыс. кв.
Будет ли ГИУ сотрудничать с Госфондом молодежного строительства? Есть информация, что «Сбербанк России» согласился на это... 
Мы давно находимся в контакте с этим ведомством. Были у нас определенные сложности в связи с тем, что фонд работает немного по другой схеме. На сегодня, благодаря «Сбербанку России», мы фактически вышли на этап подписания трехстороннего договора, согласно которому мы выделяем ресурс «Сбербанку России», а он на основе этого ресурса может кредитовать как застройщика, так и население для приобретения квартир в финансируемых объектах по программе Государственного фонда молодежного строительства. Могу сказать, что мы очень заинтересованы в таких программах, и не ограничимся сотрудничеством с госфондом, есть и иные программы, направленные на обеспечение жильем людей, которые не могут купить его самостоятельно по рыночным ценам. Им обязательно нужна поддержка в виде программам, финансируемым из госбюджета, и по программам местных бюджетов.

Минрегионстрой намерен ликвидировать долгострои. Помогает ли ГИУ в этом процессе?

В этом направлении мы очень плотно работаем с профильным министерством. Занимаемся этим непосредственно еще с 2009 года и понимаем, что для того, чтобы сдвинуть с мертвой точки ипотеку, прежде всего, нужно достроить недостроенные объекты. Когда человек увидит, что те долгострои, которые годами не строились, начнут сдаваться в эксплуатацию, естественно, люди станут направлять свои сбережения и кредитные средства на выкуп таких объектов, так как это было до кризиса.

Очереди на квартиры сегодня огромны. Как вы думаете, светит ли снижение стоимости жилья для тех людей, которые стоят в очереди на жилье уже долгое время?

По данным Минрегиостроя, порядка 1,3 млн людей стоят в очередях для получения жилья от государства. Люди должны понимать, что бесплатное жилье всем государство предоставить не в состоянии. Сегодня ни одна страна не в состоянии обеспечить бесплатным жильем трудоспособное население. Здесь очень важный фактор соотношения стоимости жилья и заработка. Жилья сейчас в Украине строится недостаточно, жилой фонд изношен, а спрос очень большой, но люди не могут купить квартиру по причине низких зарплат. В этой ситуации, на мой взгляд, государству нужно разработать и реализовать национальный проект, направленный на строительство недорогого жилья.
На сегодняшний день есть достаточные предпосылки для этого. Более 4 тыс. объектов по всей Украине – это объекты незавершенного строительства жилищного назначения, и им действительно не хватает финансирования. Если бы государство разработало программу по выделению госсредств на дофинансирование недостроенных объектов, заключив при этом контракты на уровне государства с поставщиками стройматериалов, к примеру, арматуры, это позволило бы снизить стоимость квадратного метра жилья на 25-30%, а эти квартиры затем сдавать людям в аренду с правом выкупа.
Мы разработали такую программу. По нашим расчетам, если стоимость кв. м жилья 5-7 тыс. гривен, то в среднем за 20 лет человек может выкупить жилье при стоимости аренды ежемесячно 1-2 тыс. гривен. При зарплате в 3 тыс. гривен, а у семьи это уже 6 тыс. гривен, семья, заинтересованная в приобретении жилья, сможет выделить 1,5-2 тыс. гривен для этого. Фактически такая квартира арендованная, но у людей есть право выкупа – как только они выплатят ее стоимость, жилье перейдет в собственность. При обычной схеме аренды у многих большие деньги уходят безвозвратно. Это очень хороший вариант как для населения, так и для государства. Он позволит за 3-5 лет сократить общую очередь на жилье, оставив только тех, кто работать не в состоянии.
Я считаю, что это очень интересный проект и для экономики, поскольку позволит дальше развиваться строительству, разморозить те недострои, в которых есть часть денег обманутых людей. Мы уберем очередь, и государство не потеряет деньги. Мы понимаем, что создавая рабочие места для достройки этих домов, люди смогут получать заработную плату и, соответственно, платить налоги в бюджет. Я думаю, что инфляция и налоги, которые будут поступать в бюджет, позволят снизить стоимость вложенного ресурса.
Эту программу мы оформили в «Стратегии развития государственного ипотечного учреждения на 2012-2016 годы», которая позволит решить вопрос, связанный с обеспечением очередников жильем. Надеюсь, нас услышат, и мы сможем обеспечить жильем 200 тыс. украинских семей.

Жилье какой степени готовности в 2012 году будет подвержено госипотечному кредитованию?

Мы начинали нашу программу с объектов, степень готовности которых была 75%. К сожалению, объектов, которые были бы приемлемы для нас с точки зрения кредитования, очень мало, поэтому мы на сегодняшний день рассматриваем проекты со степенью готовности от 25%.

Каковы критерии выбора таких объектов?

Во-первых, необходимо, чтобы был источник возврата кредита. Деньги мы даем в виде кредита банку, банк дает застройщику, это возвратная схема, потому что мы деньги привлекаем путем размещения облигаций, это не бюджетные средства. Поэтому мы смотрим на источник возврата. Как правило, такой источник – это те квартиры, которые могут быть реализованы. Мы смотрим, чтобы в объекте, который требует нашего ресурса, были проданы не все квартиры, потому что если они были проданы все, то источника нет. Каждый объект рассматривается индивидуально ГИУ совместно с банком-партнером с учетом источников погашения и залогов.

А что будет с теми долгостроями, которые не подходят под эти критерии?

В некоторых «проблемных» долгостроях все квартиры проданы, а может быть и по несколько раз. Здесь мы понимаем, что финансировать такие объекты мы не можем. Решение этого вопроса находится в законодательной плоскости. Я думаю, что соответствующий проект в ближайшее время будет предложен для рассмотрения.
Расскажите подробно о том, какие требования сегодня предъявляются к заемщикам, и кто может позволить себе госипотеку. Учитывая уровень средней зарплате по стране до 3 тыс. гривен, какие слои населения имеют возможность пользоваться подмогой государства при покупке жилья? 
На сегодняшний день у нас в портфеле на 750 млн гривен ипотечных кредитов, это 4800 займов в количественном выражении. Если брать средний размер кредита, то он, по результатам прошлого года, составляет 279 тыс. гривен. Средний ежемесячный платеж по этому кредиту составляет 4400 гривен. Если взять в разрезе 1-3 тыс. гривен ежемесячный взнос, то такие кредиты составляют 38% в общем объеме, с платежом 3-5 тыс. ежемесячно доля примерно такая же.
В целом доля кредитов с ежемесячным взносом от 1 до 5 тыс. составляет порядка 72%. Если мы говорим о среднем заработке до 3 тыс. гривен, рассматривая семью с таким доходом., я думаю, что можно подыскать квартиру, чтобы взять кредит и выплачивать даже сегодня по нашей программе от 1 до 3 тыс. гривен ежемесячно. Наша программа рассчитана на людей с невысоким уровнем доходов, поэтому сейчас ипотека вполне доступна, но все же мы понимаем, что не можем стопроцентно обеспечить людей доступными дешевыми кредитами, чтобы люди с таким уровнем дохода могли выстроиться в очередь и все получить кредиты.
И в завершение вопрос о планах. Известно, что ГИУ планировало направить в 2012 году 900 млн гривен на рефинансирование ипотечных кредитов и 700 млн гривен на достройку объектов незавершенного строительства. Планы по объемам рефинансирования на 2012 год остаются в силе? 
Планы пока остались те же. Мы понимаем, что 900 млн это достаточно много. Мы надеемся, что с законодательным запретом валютного кредитования спрос на гривневые ресурсы будет возрастать. Мы надеемся, что ГИУ получит гарантию в 2012 году и мы сможем разместить облигации и привлечь средства, чтобы те параметры, которые программой обозначены и запланированы, были выполнены в 2012 году. Но, к сожалению, не все от нас зависит. Это зависит еще от рынка, от Минфина, который будет рассматривать эти вопросы. Я надеюсь, что мы сможем выполнить план. Был бы источник.