Ушедший год оправдал надежды по поводу рынка недвижимости лишь наполовину. Цены на киевское жилье и правда немного снизились, как и прогнозировали наши эксперты. Но разочаровала ипотека. Как ожидалось, к концу 2011 г. ставки по кредитам на жилье должны были упасть до 16% годовых. Однако упрощение условий ипотеки происходило только до осени. Потом ставки рванули вверх, а банкиры стали слишком придирчивы к заемщикам. В результате получить ипотеку стало почти невозможно. Впрочем, снижение цен все же сыграло свою роль, поэтому по итогам года было продано на 30% больше квартир, чем в 2010-м. При этом столичное жилье все еще остается для большинства недостижимой мечтой. Изменится ли ситуация в 2012-м? В этом мы разбирались с помощью экспертов.

СПРОС: ВЫРАСТЕТ НА 30%

После практически «мертвого» 2010-го прошлый год запомнился ожившей активностью покупателей. По словам риелторов, количество желающих посмотреть предлагаемые варианты квартир выросло в разы. Правда, расставаться с деньгами спешили немногие. Но и при этом рост числа совершенных сделок выглядит внушительно. К примеру, по данным агентства недвижимости SV Realty, в Киеве купили 11 373 квартиры на «вторичке» и 6505 новых. А это больше, чем в 2010 г., на 1967 и 4159 соответственно. То есть количество проданных квартир выросло на треть. Такие темпы подтверждают и данные Союза специалистов по недвижимости Украины. При этом больше всего (70%) купили квартир ценой до $100 тыс.

Особенно бросается в глаза то, что новых квартир в прошлом году было продано втрое больше, чем в 2010-м. «Дело в том, что «первичка» подешевела, — объяснил директор риелторской компании «Золотые ворота» Алексей Холмецкий. — Теперь «квадрат» там стоит дешевле, чем на вторичном рынке. До кризиса старые квартиры стоили $1900 за кв. м, а новые — $2000. Потом новострои стали дешеветь, и сейчас на первичном рынке можно купить трехкомнатные даже по $1000—1100 за «квадрат». На «вторичке» же он стоит от $1500».

ПРОГНОЗ. В этом году эксперты прогнозируют примерно такие же темпы (30%) роста спроса на киевское жилье. Причин они называют несколько. Во-первых, цены расти по-прежнему не будут. Во-вторых, в продаже увеличится количество новых квартир небольшой площади (32—34 кв. м за «единичку»). А именно такие квартиры сейчас пользуются спросом. В-третьих, хозяева «вторички» по-прежнему будут готовы уступать в цене. «Но полностью рынок не восстановится, пока ипотека не станет доступной, — говорит ведущий специалист отдела маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий. — Для этого парламент должен разрешить валютное кредитование. А это произойдет не ранее 2013—2014 гг.».

ЦЕНЫ: МОГУТ ЕЩЕ СНИЗИТЬСЯ НА 10%

Несмотря на проснувшийся интерес покупателей к предлагаемым квартирам, поднять цены на свои квадратные метры удалось только владельцам бюджетного жилья. «Сегодня самый ходовой товар — это самые дешевые квартиры. А потому их на рынке становится все меньше, — комментирует Сергей Костецкий. — За счет этого средняя цена экономкласса немного растет». Эти слова эксперта подтверждает и киевлянка Ирина Шевченко, которая с лета подыскивает 2-комнатную квартиру: «Если летом было полно двухкомнатных хрущевок в районе, например, Нивок, по $62—63 тыс., то сейчас их, в основном, выставляют по $65—67 тыс».

Но если рассматривать рынок недвижимости в целом, то можно говорить о том, что цены на квартиры все-таки немного снизились. Так, по словам аналитиков портала «Столичная недвижимость», средние цены на квартиры в Киеве упали более чем на 4%, а по данным Союза специалистов по недвижимости Украины — на 1,3%. По сути, эти цифры — в пределах статистической погрешности. И если бы не инфляция, то говорить о снижении было бы нельзя. «Но если в начале года квартира стоила 360 тыс. грн ($45 тыс.) и сейчас она стоит столько же, то можно сказать, что она подешевела на 10% (36 тыс. грн), так как такой была реальная инфляция», — считает Алексей Холмецкий.

На сегодня красная цена «гостинки» в Киеве (кроме центра и «элитных» районов) установилась на уровне $38—40 тыс., однокомнатной — $50—55 тыс., двухкомнатной — $65—75 тыс., трехкомнатной — $90—105 тыс. Минимальная стоимость отдельного жилья составляет $34 тыс. — за квартиру общей площадью 25 «квадратов» в Днепровском районе. Самая дешевая двухкомнатная на 47 кв. м на Троещине стоит $43 тыс., а трехкомнатная на 68 кв. м — $60 тыс. Для сравнения, в апреле 2011-го «гостинка» площадью 22 кв. м предлагалась за $32 тыс., а двухкомнатная хрущевка в 43 кв. м на Дарнице — за $50 тыс.

ПРОГНОЗ. В 2012 году, по мнению опрошенных нами экспертов, «долларовые» цены на квартиры будут только падать. «Сейчас ценам на квартиры еще есть куда падать, так как реальные доходы населения снижаются, — считает Павел Мельник. — Они могут уменьшаться такими же темпами, как в этом году, — на 5—10%». Снижение доходов украинцев (зарплаты не растут, а жизнь дорожает) считает поводом для дальнейшего падения цен на жилье и экономист Международного центра перспективных исследований Александр Жолудь. По его прогнозам, цены на квартиры в долларовом выражении могут снизиться на 5% при текущем курсе доллара, или на 10%, если доллар начнет дорожать (а это, по мнению эксперта, может произойти после выборов). А Сергей Костецкий считает, что жилье может в 2012-м году подешеветь на 5—10% из-за отсутствия кредитования.

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО: РЕФОРМЫ И НОВЫЕ НАЛОГИ

ПАНИКА В БТИ. Проблем рынку недвижимости в прошлом году подкинуло Бюро технической инвентаризации (БТИ). Летом там переходили на электронную систему ведения учета, из-за чего рынок «притормозил» примерно на месяц. А с 1 января 2012 г. планировалось передать ряд основных функций БТИ другой структуре — Государственной регистрационной службе (Госреестру) при Минюсте. Это вызвало ажиотаж и длинные очереди в БТИ в декабре. Впрочем, планы властей поменялись и реформу отложили ровно на год.

Как планируется, нововведения должны будут упростить жизнь как продавцам квартир, так и покупателям. К примеру, Госслужба будет регистрировать права собственности, работая по принципу «единого окна» (один раз занес документы и через какое-то время забрал). В то время как сейчас ни одна сделка с недвижимостью не обходится без многократного посещения БТИ. Вдобавок, хоть бюро и продолжит заниматься инвентаризацией квартир, впредь туда придется обращаться только при сдаче нового дома в эксплуатацию. То есть о «дополнительных платежах» за узаконивание перепланировки в БТИ, которые, по словам плательщиков, обычно составляли от $300, можно будет забыть.

НАЛОГОВОЕ БРЕМЯ. Еще одним законодательным нововведением стало положение Налогового кодекса, вступившее в силу 1 ноября 2011 г. С этого момента, продавая квартиру, купленную меньше 3-х лет назад, вы должны платить 5%-ный налог с ее оценочной стоимости. Эту же сумму придется уплатить еще и в том случае, если вы продаете квартиры чаще, чем раз в год. К слову, по данным заместителя председателя Украинского общества оценщиков Натальи Лебедь, оценка стандартной однокомнатной в зависимости от площади квартиры стоит от 250 до 600 грн по Украине и 450—600 грн в Киеве. Впрочем, по словам эксперта, полноценно новое положение Налогового кодекса заработает лишь тогда, когда областные администрации утвердят минимальную стоимость квартир по каждому региону, а закон определит, какой госорган будет выдавать справки об окончательной цене недвижимости. При этом новое требование, по мнению Натальи Лебедь, никак не повлияет на рынок: цены не вырастут, количество сделок не уменьшится. «Просто продавцы и посредники будут получать меньше прибыли, — говорит она. — Ведь рыночная стоимость квартиры формируется, в первую очередь, под влиянием количества денег у населения».

ПРОГНОЗ

ПЕРЕПЛАНИРОВКА. Новинкой 2012 г. станут измененные требования к регистрации перепланировки квартир. Сейчас, по сути, узаконить такую переделку можно как до, так и после ее совершения, но с 1 апреля нужно будет сначала получать разрешение, а уже потом что-то менять в своем жилище. Вырастут и штрафы. К примеру, сейчас сумма штрафа за оформление перепланировки «постфактум» 17—200 грн. С апреля же придется заплатить от 51 грн до 50% от сметы (а это могут быть уже тысячи гривен). Впрочем, сама процедура узаконивания перестройки упростится. Сейчас нужно получать разрешение в нескольких службах, затем с готовым проектом оформлять заключение в департаменте архитектуры и несколько месяцев ждать решения от исполкома. А с 1 апреля достаточно будет написать заявление о предстоящей переделке и обратиться в канцелярию исполкома. Они сами направят документы в департамент архитектуры, где определят порядок для оформления.

НАЛОГ НА ЖИЛЬЕ. С 1 июля 2012 г. ожидается введение налога на недвижимость для собственников квартир больше 120 кв. м и домов больше 250 кв. м. Его размер будет 1% от минимальной зарплаты на 1 января отчетного года (сейчас — 1073 грн) за 1 кв. м жилой площади для квартир до 240 кв. м и домов до 500 кв. м. При этом, если площадь квартиры превышает 240 кв. м, а жилого дома — 500 кв. м, ставка налога будет 2,7%. Причем за его неуплату предусмотрены штрафы — 10% от суммы налога (или от суммы занижения) при просрочке до 30 дней и 20% — при просрочке свыше 30 дней. Впрочем, не спешите пугаться. Платить его придется не всем. Как рассказала старший юрист международной юридической группы AstapovLawyers Юлия Яшенкова, хозяин квартиры в целях оптимизации налогообложения может уменьшить размер своей жилой площади, скажем, оформив дом в 750 кв. м на себя и двоих детей. «Таким образом, можно будет сэкономить свой бюджет на 14 485,50 грн», — объяснила эксперт. По словам Юлии Яшенковой, налог нужно будет платить от жилой, а не общей площади квартиры или дома.

ИПОТЕКА: 26% — НЕ ПРЕДЕЛ

В начале 2011 г. ставки по ипотеке взяли курс на снижение, а условия ее получения упрощались. Но уже в ноябре банки отбили у людей всю охоту брать такие займы, повысив ставки до 20—22%.

ПРОГНОЗ. По словам экспертов «КредитМаркета», к концу 2012 г. средние ставки могут составить 24—27% годовых. Причина в том, что растут ставки по депозитам. А стоимость займов зависит от депозитных ставок, превышая их на 4—5%. Единственная надежда на упрощение условий кредитования — новая идея Нацбанка. Регулятор планирует создать Агентство рефинансирования жилищных кредитов (АРЖК). В него войдут 4 банка: «Ощадбанк», «Укргазбанк», «Укрэксимбанк» и «Киев». Это агентство будет выпускать ипотечные облигации с доходностью 12—14% годовых. А деньги от их продажи направят на частичную компенсацию ставок по ипотеке. Тогда, по прогнозам главы НБУ Сергея Арбузова, для заемщиков ипотечные кредиты обойдутся в 16—18%.

РАССРОЧКА ПОРАДУЕТ

«Летаргический сон» ипотеки заставил застройщиков активнее давать ссуды на покупку квартир. Так, наш мониторинг стройкомпании показал, что дать взаймы на новострой в конце года предлагали уже около 20 компаний, хотя еще в мае их было вдвое меньше. Плюс вырос срок рассрочки: в среднем с 6 мес. до 1 года. А некоторые застройщики готовы ссудить денег и на 10 лет (раньше — только на 5). При этом все больше компаний готовы давать ее под 0%. Правда, доступнее она не стала. По-прежнему в большинстве случаев платежи превышают 10 тыс. грн в месяц. Поэтому рассрочку, в основном, могут позволить себе те, кому на квартиру не хватает всего ничего. Например, $10 тыс. Если разбить эту сумму на 2 года, в месяц нужно выплачивать лишь 3300 грн.

ПРОГНОЗ. В 2012 г. купить квартиру в рассрочку станет чуть проще. А все из-за того, что строить будут, в основном, дома с маленькими квартирами. По словам Павла Мельника, застройщики сделают упор на «единички» площадью 32—34 «квадрата». А чем меньше квартира, тем она дешевле и тем легче выплатить ее стоимость в рассрочку.

АРЕНДА: МОЖЕТ ПОДОРОЖАТЬ НА 15%

Рынок аренды в 2011 г. тоже оживился. К примеру, по данным агентства недвижимости SV Realty, в Киеве сняли 13 714 квартир, то есть на 4224 (30%) больше, чем в предыдущем году.

ЦЕНЫ ПОЛЗУТ ВВЕРХ. Что касается цен, то они росли меньшими темпами — на 5—11%. При этом дорожали лишь квартиры экономкласса в периферийных районах. Эксперты объясняют это тем, что именно на такое жилье цены в начале года уже были на «дне», поэтому пошли в рост, когда «коммуналка» в столице подорожала.

БРОКЕРЫ ВЗВИНЧИВАЮТ СТАВКИ. С конца 2011-го жилье стоимостью до 3 тыс. грн в месяц стало «на вес золота». «Хочу найти дешевле 3 тыс. грн в месяц, — говорит Оксана В. из Хмельницкого. — Но таких вариантов очень мало и они совсем уж «убитые». Причем если квартира дешевле 3 тыс., комиссия брокера выше, чем обычно. Чтоб арендовать однокомнатную за 2,7 тыс. грн, брокеру надо отдать 1,8—2,5 тыс.».

ПРОГНОЗ. В этом году аренда в Киеве, по прогнозам экономистов и риелторов, сильно не подорожает: максимум на 15% и то только из-за инфляции. «Если рост цен в 2012-м будет 20% в год, цены аренды вырастут на 10—15%, — говорит Сергей Костецкий. — Если до 10%, то на 5—7%». Ожидается и эпизодический рост стоимости аренды. К примеру, президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов предполагает, что в период «Евро-2012» она может подорожать на 5—7%.

РЫНОК ЗЕМЛИ В КРИЗИСЕ

На рынке земли в 2011 г. обвал цен продолжился. Участки в Киевской области под застройку, по данным SV Development, из-за низкого спроса подешевели на 16%. За 11 мес. было продано лишь 13 629 участков, т.е. на 17% меньше, чем за 11 мес. 2010-го. При этом средняя стоимость коттеджей почти не изменилась, удержавшись на отметке $965 за «квадрат». Хотя спрос, по данным SV Development, снизился на 9%. Что касается домов, то, как объяснил Алексей Холмецкий, продавались только те, которые были дешевле $100 тыс. Впрочем, сейчас за эти деньги можно купить неплохой особнячок. К примеру, в Васильковском районе в декабре продавался дом на 150 кв.м всего за $120 тыс.

ОЖИВЛЕНИЯ НЕ БУДЕТ. Цены на землю и загородную недвижимость, по мнению Александра Рубанова, до конца 2012 г. будут падать — на 5—10% в год. Такой же прогноз дает Александр Охрименко. А Сергей Костецкий прогнозирует падение цены на земельные участки на 10—15% в год, на коттеджи — на 5%. Свои прогнозы эксперты объясняют тем, что спрос расти не будет. Ведь в ближайшее время не ожидается ни существенного роста зарплат, ни возрождения кредитования.