На рынке недвижимости уже несколько месяцев активно продвигается новая услуга — покупка жилья с помощью аккредитива как банковской гарантии достройки дома. «ВД» выясняла, как такая схема защищает инвесторов.

Финансовый директор крупной столичной компании Марина Валерьева (фамилия изменена) — инвестор с негативным опытом покупки жилья. Весной 2009 г. она приобрела «двушку» для дочери в ЖК «Авиатор». Сдача дома планировалась в декабре того же года. «Однако ключи мы получили только в ноябре 2010 г., и эта задержка изрядно подпортила нам нервы и планы», — делится Марина Владимировна. Однако сегодня она с энтузиазмом вновь готовится к покупке новой квартиры уже для себя: «Мы с мужем хотим продать нашу «трешку» на Прорезной и купить четырехкомнатную на Печерске, в строящемся ЖК». На время строительства Марина собирается переехать к дочери и очень надеется, что будет «надоедать» родным не более года с момента продажи своей квартиры — такой срок сдачи дома в эксплуатацию обещает застройщик, предлагая в качестве гарантии аккредитивную схему покупки жилья. А она, мол, основана на принципе: либо квартира, либо возврат денег с процентами в случае затяжки или заморозки строительства.

Плюс проценты

Владислав Мишук, вице-президент по продажам жилого комплекса «Престиж Холл», директор компании Kanzas Real Estate, озвучивает главные козыри инновационного продукта: «Аккредитив может обезопасить покупателя от рисков, связанных с неполучением квартиры или с несвоевременной сдачей объекта в срок. Ведь инвестор передает свои деньги не застройщику, а банку-посреднику, там они замораживаются на депозитном счету. В итоге клиент получает либо свою квартиру, либо обратно свои деньги с процентами, если застройщик не выполнил обязательства». Полезна такая схема расчетов и для застройщика, поскольку, как отмечает Дмитрий Жуков, юрист ЮФ «Мисечко и Партнеры», она «гарантирует ему, что у покупателя есть реальные финансовые возможности для приобретения жилья».

Но применяют ее пока единицы (см. «Объекты, квартиры в которых...»). Одна из причин, по мнению опрошенных «ВД» экспертов, — неготовность самих компаний к внедрению новинки. Александр Попов, директор проектной группы «Архиматика», считает, что «такая схема невыгодна тем застройщикам, у которых нет средств, необходимых для строительства объекта. Ведь, по сути, застройщик не может использовать деньги покупателя для ведения строительства, получая их только после введения дома в эксплуатацию. На украинском же рынке застройщики привлекают покупателей на стадии строительства как раз для того, чтобы иметь финансовые ресурсы для достройки объекта».

Банковская гарантия при аккредитивной схеме покупки жилья выглядит впечатляюще. Еще бы: ведь обещается начисление процентов после перечисления денег банку (10% годовых в долларах США), а главное — возможность возвращения всей суммы платежа при срыве сроков строительства. «ВД» удалось заполучить образцы договоров некоторых компаний, практикующих аккредитивную схему. Эти документы мы попросили проанализировать специалистов нескольких юридических компаний.

Дьявол в договоре

Инвестор, приобретающий квартиру, подписывает два пакета документов: с банком и застройщиком. С банком — об использовании средств, размещенных в качестве аккредитива (как правило, это 100% стоимости квартиры, заявленной застройщиком). С застройщиком — договоры резервирования и купли-продажи, но не недвижимости, а целевых ценных бумаг, которые после введения дома в эксплуатацию инвестор обменяет уже на реальную квартиру.

Юристы обращают внимание, что, если стройкомпания вовремя жилье не сдаст, забрать свои деньги, размещенные в банке, инвестору, не согласному ждать, будет очень сложно. «Договор с банком (о выплате процентов на средства, размещенные в качестве аккредитива) никакого отношения к застройщику не имеет. Банк обязуется лишь начислять проценты на тело аккредитива. Договор также содержит прямую норму о возможности расторжения его инвестором и возвращения ему внесенных денежных средств, если контрагент вкладчика (клиента) не выполняет своих обязательств в срок или в целом. Такая норма является логичной и общепринятой. Однако договор с застройщиком (купли-продажи ценных бумаг через аккредитив) такого права инвестору не предоставляет, что, по сути, приводит к правовой коллизии в случае спора между покупателем и продавцом жилья», — говорит Дмитрий Жуков. Если же в случае с задержкой или заморозкой строительства клиент потребует назад свои кровные, это будет означать фактически расторжение договора купли-продажи ценных бумаг через аккредитив в одностороннем порядке. Что грозит инвестору, согласно этому договору, штрафом в размере 35% от стоимости квартиры(!). Не желающим принудительно продлевать аккредитив остается один путь — защищаться в суде.

Важный момент: все анализируемые договоры купли-продажи предполагают покупку не самого объекта недвижимости на стадии строительства, а целевых облигаций на данную недвижимость. А такая схема приобретения жилья даже при сдаче дома в эксплуатацию еще не означает возможности заселения. «Эти ценные бумаги еще должны быть выкуплены (обменены) эмитентом на саму недвижимость. То есть банк «умывает руки» после того, как эмитент передает ему документы о вводе здания в эксплуатацию. И дальнейшие отношения между покупателем и продавцом (в частности, исполнение последним обязательств по передаче самих облигаций покупателю, обмену облигаций на недвижимость) проводятся без участия и без контроля со стороны банка. Таким образом, несмотря на то что деньги покупателя уходят только после ввода дома в эксплуатацию, сам факт расчета не приводит даже к возникновению права собственности на облигации», — поясняет Максим Копейчиков, партнер ЮФ «Ильяшев и Партнеры».

Есть ловушка для покупателя и в самих условиях «исполнения» аккредитива (или «раскрытия», то есть перечисления денег застройщику), прописанных в договоре купли-продажи ценных бумаг через аккредитив. Процедура предусматривает предъявление застройщиком банку копии документа о введении в эксплуатацию здания. На практике же такие документы застройщики зачастую получают, когда здания еще «сырые». «Часто такие «принятые» дома не подключены к коммуникациям, не оснащены работающими лифтами и т. д. Не говоря уже о благоустройстве придомовых территорий и обслуживающих жилые комплексы сооружений. В результате инвесторы не досчитываются школ, детских садов и площадок (если речь идет о ЖК). На мой взгляд, наличие такого документа у застройщика отнюдь не говорит о том, что обязательства перед инвестором он выполнил надлежащим образом», — предупреждает Татьяна Яковенко, руководитель практики градостроительного права ЮФ Constructive Lawyers.

По условиям одного из анализируемых договоров купли-продажи ценных бумаг через аккредитив, инвестор принимает на себя еще и валютные риски. «Как правило, после внесения покупателем 100% стоимости объекта инвестиций (квартиры) застройщик лишается права требовать каких-либо доплат (за исключением уточнения площади квартиры после замеров БТИ), — говорит Дмитрий Жуков. — При этом в одном из договоров купли-продажи ценных бумаг через аккредитив застройщик обязывает покупателя внести оплату в национальной валюте, которая будет конвертирована в доллары США на межбанке. То есть в случае снижения курса доллара США в момент выплаты покупатель обязан будет доплатить уже в гривне курсовую разницу (после повторной конвертации на межбанке)».

Зри в оба

Тем, кому приглянулось жилье, продаваемое по аккредитивной схеме, юристы Constructive Lawyers предлагают прежде всего оценить надежность субъектов строительства. «Уровень рисков тут традиционно зависит от субъектного состава участников строительства — тех, кто строит и кто контролирует деньги. При участии в строительстве девелопера с хорошей репутацией с привлечением надежного банка эта схема выглядит достаточно надежно. В варианте с мелким застройщиком в паре с «карманным» финучреждением ничего принципиально более «надежного», чем ФФС, я бы не увидела», — говорит Татьяна Яковенко, руководитель практики градостроительного права ЮФ Constructive Lawyers. Юристы компании «Василь Кисиль и Партнеры» советуют при подписании договора приобретения целевых облигаций ознакомиться с проспектом эмиссии облигаций, зарегистрированным Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР). Проспект эмиссии находится в публичном доступе и предоставит инвестору полную информацию о застройщике, его финансовом состоянии, а также данные об облигациях — в частности, о сроках начала и завершения погашения облигаций, о действиях инвестора в случае пропуска срока предъявления облигаций к погашению, в случае дефолта застройщика и т. д.

Олег Климчук, адвокат МЮФ Noerr (Киев)

— Покупка недвижимости через аккредитив — сложный финансово-правовой механизм, который не следует пытаться понять на уровне рекламного проспекта отдела маркетинга застройщика или финансово-кредитных компаний, принимающих участие в продажах. Более того, такие проспекты могут содержать если не явные юридические ошибки, то, по крайней мере, положения, требующие разъяснений со стороны застройщика. К примеру, в некоторых рекламных текстах безотзывной аккредитив характеризуют как такой, изменения к которому вносятся с согласия сторон. Но, согласно ст. 1095 ГК Украины, безотзывной аккредитив может быть аннулирован или же его условия изменены только с согласия получателя денежных средств.

Анна Сисецкая, адвокат АО «ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры»

— Использование аккредитива обеспечивает инвестору больше инвестиционного комфорта и финансовой защищенности, нежели прямые денежные расчеты. Во-первых, условием выполнения аккредитива является завершение строительства и предоставление документа, подтверждающего принятие инвестируемого жилья в эксплуатацию. Во-вторых, на сумму покрытия по аккредитиву банк начисляет проценты в пользу инвестора, что делает открытый аккредитив схожим на депозит. Таким образом, деньги инвестора аккумулируются в банке до завершения строительства и принятия жилья в эксплуатацию, и в случае дефолта застройщика — в частности, невозможности завершения строительства, — деньги возвращаются инвестору.

Алексей Гончарук, управляющий партнер ЮФ Constructive Lawyers

— Низкий уровень доверия частных инвесторов к застройщикам — одна из основных причин возникшего кризиса строительной отрасли. Придуманные ранее схемы — через закладные, ФФС, ФОН (фонд операций с недвижимостью) и другие — себя дискредитировали. Чтобы преодолеть недоверие, менеджеры по продажам и придумали схему оплаты через аккредитив. Звучит это так: «Деньги вы перечисляете застройщику только после того, как он отдаст вам квартиру!». На деле это всего лишь игра слов, ничего принципиально нового в таком варианте нет. И риски инвесторов, к сожалению, как были, так и остаются высокими. Оценивать их уровень по-прежнему следует, исходя из субъектов процесса строительства, а уже потом — из схемы привлечения денег застройщикам.