Жилье в кредит сегодня для многих из нас не по силам. Нет, не в плане предложений от застройщиков, а в части последующего за этим погашения взятого в банке кредита под немалые проценты.
Заманчивым и многообещающим выходом для молодых семей, да и не только, в плане решения жилищной проблемы, остается государственная ипотека. Более известная как программа жилищного кредитования от Государственного ипотечного учреждения (ГИУ).
Однако в реальности такие кредиты могут оказаться не столь и доступными: как по размеру процентной ставки, так и по уровню требований к потенциальному заемщику.
Какие условия предлагают банки по совместной с ГИУ программе и кто может рассчитывать на такой кредит, выяснял «Обозреватель».
Сегодня доля ипотечного кредитования составляет около 5% от общего объема кредитования населения. А до кризиса доля и потребкредитов, и ипотечных были на порядок выше. Их соотношение было приблизительно равным, то есть 1:1, а сейчас 1:20.
Анализируя структуру банковских кредитов 2007-2008 годов, когда ипотечное кредитование в нашей стране находилось на пике, а банки «налево и направо» выдавали ипотечные кредиты и только ленивый их не получал, видно, что тогда требования к заемщикам были очень лояльными. Почему? Банки полагали, что рынок строительства будет расти вечно, поэтому, не задумываясь о платежеспособности клиента, выдавали кредит.

В чем преимущество ипотеки?

После кризиса 2008 года ипотечные кредиты стали почти абстрактным понятием. Дорогие ипотечные кредиты и ожидание дальнейшего снижения цен блокируют развитие рынка ипотеки и связанной с ним строительной отрасли. А рыночное регулирование не справляется с застойным рынком. Получается, государственные механизмы поддержки – едва ли не единственное средство «перезагрузки» системы строительства и продажи квартир.
Появление в 2011 году на рынке кредитов нововведений по программе Государственного ипотечного учреждения внесло сразу внесло свежую струю в застоявшийся украинский рынок недвижимости.
Во-первых, речь идет о долгосрочном ипотечном кредитовании на срок до 30 лет. Надо заметить, до сих пор крупные банки ограничивались максимальными сроками кредитования в 20 лет – как на вторичном рынке, так и на первичном рынке.
Во-вторых, ГИУ ограничивает максимальную ставку по рефинансируемым кредитам размером в 15% годовых в гривне, если человек платит первый взнос на покупку жилья от 25% стоимости недвижимости. Это существенный плюс, ведь аналогичные кредиты по другим программам банков часто предполагают ставку в 17%-18% годовых.
В чем же подвох? «Секрет» невысоких ставок заключается в том, что ГИУ предлагает банкам рефинансирование под 11% годовых – то есть фактически обменивает кредитную задолженность на «живые» деньги под более низкую ставку.
В свою очередь, ГИУ привлекает средства, размещая на фондовом рынке облигации. Преимущественно ГИУ выпускает облигации, обеспеченные государственной гарантией. Всего один раз за историю функционирования учреждения были эмитированы ипотечные облигации, обеспечением по которым выступает ипотечная задолженность заемщиков.
И, в-третьих, после получения заемщиком такого ипотечного кредита права требования по нему переходят к ГИУ. А, значит, условия предоставления кредитов и сами банки-кредиторы находятся под контролем ипотечного учреждения.
По словам председателя ГИУ Виктора Миргородского, банки на сегодняшний день не очень охотно идут в ипотечное кредитование. Почему? Не позволяют «старые грехи». До кризиса банки соревновались: кто больше выдаст кредитов и поэтому «закрывали глаза» на многие вещи. Кредиты выдавались без первого взноса, без оценки уровня платежеспособности заемщиков. В результате: сейчас около 30% кредитов «проблемные», и банки, «обжегшись на молоке, дуют на воду».
А покупатели, в свою очередь, ждут дальнейшего понижения цен на недвижимость. «Потому сейчас ипотека, к сожалению, развивается медленнее других видов кредитования. Ежемесячно из 8-9 млрд. потребительских кредитов, только 5% (300-400 млн. гривен) – ипотечные. В статистику включают и «старые» кредиты, после пересмотра условий. Реально новых кредитов выдается в десятки раз меньше чем до кризиса», - прокомментировал ситуацию Миргородский.
По словам главы ГИУ, госучреждение выкупает любой кредит, который соответствует стандартам программы госипотеки. «Мы не хотим, чтобы банки наживались на клиентах и наши требования просты: кредит в национальной валюте, ставка – 11% годовых сроком до 30 лет. К этому банк добавляет свои 2-4% «за риск», чтобы для заемщика общая стоимость кредита составляла не больше 15-16% годовых», - сказал Миргородский.

Кому ГИУ даст кредит?

Стать клиентом банка по программе госипотечного кредитования может не каждый, хотя требования к заемщикам почти не отличаются от коммерческих банков.
Перво-наперво потенциальный заемщик должен быть гражданином Украины.
Кроме того, кредиты не выдаются пенсионерам, а только тем, кто на момент окончания срока погашения кредита не достиг пенсионного возраста.
Помимо этого, банки могут устанавливать и другие требования к заемщикам, детализируя их на свое усмотрение. Чаще всего банки, предоставляющие кредиты по совместной с ГИУ программе, устанавливают минимальный срок занятости на текущем месте работы, минимальный срок проживания по месту текущей регистрации, расположение залоговой недвижимости по месту нахождения отделения банка и тому подобное.
Также следует учесть, что доходы, предъявляемые в банке для получения кредита, должны обязательно быть официальными, а их сумма должна быть в 2 раза больше ежемесячной выплаты по кредиту.
К примеру, по данным компании «Простобанк консалтинг», если официальный доход заемщика находится в диапазоне 3-4 тысяч гривен, то он может претендовать на сумму кредита в пределах 100 тысяч гривен при сроке кредита не менее 10-ти лет.
При этом, те же 100 тысяч гривен составляют максимум третью часть стоимости небольшой однокомнатной квартиры в Киеве.
При официальном доходе в 5-10 тысяч гривен заемщик уже может претендовать на кредит в сумме около 250 тысяч гривен, который будет выплачивать в течение не менее чем 10-ти лет. Кредит в 100 тысяч гривен заемщик с таким же доходом сможет взять на срок пять лет.
Если же вы хотите взять в кредит сумму, равную или превышающую 500 тысяч гривен, то ваш ежемесячный подтвержденный доход из всех источников должен быть не менее 14,5-15 тысяч гривен.
Замечу, что средняя зарплата по Украине в ноябре составила 2727 гривен, причем самый высокий уровень зарплат зарегистрирован в Киеве, где средняя зарплата - 4168 гривен, а самый низкий - в Тернопольской области, где средняя зарплата - 2001 гривну в месяц.
Кроме того, как сообщил нам исполняющий обязанности председателя правления банка «Таврика» Анатолий Дробязко, получить ипотечный кредит в банке на полноценное жилье смогут только украинцы, официальный доход которых составляет не менее 7 тыс. гривен. На вопрос «Обозревателя»: изменена ли система получения кредита ввиду грядущих кризисных явлений, Дробязко ответил, что кризис научил банки работать разумнее.
«Подход следующий: гривневое кредитование. При этом доход заемщика должен быть, грубо говоря, в два раза больше, чем кредитный платеж. Если мы имеем дело с социальным жильем, то по однокомнатной квартире кредитный платеж составит около 3200 гривен в месяц, двухкомнатная квартира – это 4200-4400. О чем это говорит? Это говорит о том, что мы при таких условиях рассмотрим документы людей, официальный доход которых составляет около 7-8 тыс. гривен ежемесячно», - сказал он.
Дробязко отметил, что эти рамки установлены в пределах допустимой стоимости аренды жилья, уточнив, что стоимость квадратного метра социального жилья сегодня составляет от 7 тыс. гривен за кв. м. готового жилья.
Он добавил, что такие цены застройщики смогли позволить себе только благодаря разработанной ГИУ программе по финансированию недостроенных жилищных объектов.
Вместе с тем, глава ГИУ Миргородский сообщил, что целью программы является создание таких условий, чтоб ежемесячный платеж по кредиту для покупки жилья был соотносим с арендной платой за квартиру.
«Наши программы рассчитаны на то, что если выбирать между арендованным жильем в Киеве и строить свою квартиру, то, в принципе, появляется возможность строить свою квартиру», - сказал он.

Кто дает ипотеку?

По официальным данным, сегодня ипотечные кредиты по программе сотрудничества с ГИУ в Украине дают 25 банков со ставками 12,5-18%.

Ипотека в перспективе: что будет в 2012-м?

По прогнозамНБУ, в 2012 году планируется удовлетворить потребности страны в ипотечном кредитовании за счет доступных ипотечных кредитов под 14% годовых.
«Именно государственные банки в лице «Сбербанка» предлагали вариант, мы его тщательно рассмотрели, и считаем, что в первом квартале мы уже можем получать следующие условия ипотечного кредитования: срок кредитования - не менее 10 лет, процентная ставка должна быть не более 14% в гривне», – отметил глава НБУ Сергей Арбузов.
По его словам, среднестатистическая семья имеет возможность тратить в месяц на эти вещи около 3-4 тысяч гривен.
«От этого мы и отталкивались и получили такие показатели. К нам присоединились некоторые зарубежные банки и сегодня проводим переговоры по увеличению объема. Украина имеет спрос на ежегодное ипотечное кредитование где-то около 10-30 миллиардов гривен. Я думаю, в 2012 году мы сможем удовлетворить эту потребность», - заявил Арбузов.
По мнению экспертов, ипотека стимулирует продажи в эконом-сегменте, поскольку в структуре продаж жилья больше половины приходится в этом секторе.
Как сообщил «Обозревателю» управляющий директор компании APRA Real Estate Михаил Артюхов, количество сделок ипотечного кредитования в 2011 году увеличилось на 33%. Он добавил, что ипотечное кредитование стимулирует оборот денег в строительной отрасли, что дает возможность увеличивать не только количество новых рабочих мест, но и заниматсья разработкой новых строительных объектов.
По его мнению, тот факт, что ипотека сейчас работает в основном на эконом-сегмент, дает возможность застройщикам аккумулировать средства в бизнес-сегменте. При этом эксперт подчеркнул, что в настоящее время новое построенное жилье пользуется большим спросом, нежели вторичное, поэтому застройщики будут стараться выставлять на рынок только полностью готовый продукт.
«Что касается прогнозов на следующий год, то цены на жилье, скорее всего, не изменятся, а вот в эконом-сегменте ожидается увеличение количества продаж на 30%, в том числе за счет ипотечных программ»,- сказал он.
По мнению Артюхова, рынок недвижимости Украины нуждается в ипотечном продукте, который способен существенно стимулировать рост на жилье.
При этом, как отмечает председатель ГИУ Виктор Миргородский, в 2012 году ставка по ипотечным кредитам ГИУ снизятся. Он отметил, что выпуск корпоративных облигаций, который был запланирован к реализации до конца 2011 года, был отложен в связи с планами учреждения снизить ипотечные ставки по кредитам от банков-партнеров хотя бы на 1% в 2012 году.
«К сожалению, на сегодняшний день наши планы, которые мы планировали реализовать до конца года, пока откладываются, поскольку ситуация на финансовом рынке на данный момент складывается не лучшим образом. За последние два месяца стоимость денежных ресурсов на рынке резко возросла, поэтому выходить сейчас на рынок облигаций нам нет смысла», - считает он.
По мнению Миргородского, в нашей стране действительно есть очень большие возможности для развития ипотечного кредитования, для развития рынка жилищного строительства, ведь у нас очень большой отложенный спрос. «На душу населения мы в два раза меньше обеспечены жильем, чем Европа, и в три раза меньше, чем Америка», - сказал глава ГИУ.
В целом же, прогнозы экспертов относительно будущего ипотечного кредитования по программам рефинансирования ГИУ умеренно оптимистичны. Сотрудничество с ГИУ позволяет банкам предлагать ипотечные кредиты по сниженным процентным ставкам и на длительные сроки, а, значит, привлекать больше клиентов. Поэтому, как говорят аналитики, количество банков, реально кредитующих по программам ипотечного кредитования с ГИУ, будет расти.