Ця схема фінансування будівництва є поєднанням двох значних за обсягом і доволі важких для розуміння операцій: купівлі-продажу безвідсоткових (цільових) облігацій та проведення розрахунків через акредитив. Давайте спробуємо разом розібратись в цій схемі.

• Спершу, нагадаємо, що собою уявляє купівля-продаж безпроцентних цільових облігацій.

На нашому сайті вже опубліковано статтю щодо схеми інвестування в будівництво житла через купівлю-продаж безвідсоткових (цільових) облігацій. На неї можна перейти, натиснувши тут.
Проте для кращого розуміння цієї схеми інвестування варто, все ж таки, окреслити її, бодай, у загальних рисах.
Стаття 7 Закону України «Про цінні папери та фондовий ринок» визначає, що облігація – це цінний папір, що посвідчує внесення його власником грошей, визначає відносини позики між власником облігації та емітентом, підтверджує зобов&lquot;язання емітента повернути власникові облігації її номінальну вартість у передбачений умовами розміщення облігацій строк та виплатити дохід за облігацією, якщо інше не передбачено умовами розміщення.
Ця ж стаття визначає різновиди облігацій, серед яких, зокрема, є цільові облігації. Цільові облігації – це цінні папери, виконання зобов&lquot;язань за якими дозволяється товарами та/або послугами відповідно до вимог, встановлених умовами розміщення таких облігацій.
Отже, за цією схемою Інвестор, купуючи певну кількість безпроцентних цільових облігацій, одержує право на отримання в майбутньому певної кількості квадратних метрів в об’єкті будівництва. Так, наприклад, облігації у кількості 10 штук можуть надавати право на отримання в майбутньому 1 кв. м. Таким чином, щоб придбати квартиру площею у 55 кв. м., Інвестору необхідно придбати облігацій у розмірі 550 штук.

• Що ж являє собою акредитив?

Акредитив – це зобов&lquot;язання банку здійснити платіж за вашим дорученням на користь зазначеної вами особи, але тільки після того, як остання пред&lquot;явить в банк заздалегідь обумовлений пакет документів (ст. 1093, 1096 Цивільного кодексу України). Як правило, за допомогою акредитива партнери по угоді страхують себе від несумлінності один одного.
Існує два варіанти акредитивних розрахунків: за допомогою покритого і непокритого акредитива. У першому випадку платник спочатку вносить на рахунок в банку всю необхідну суму грошей, і доручає банку здійснення подальших розрахунків. У другому випадку банк здійснює доручений йому платіж навіть за відсутності грошей на рахунку платника. Другий варіант по своїй суті близький до кредитної лінії.

• Хто приймає участь у такій схемі інвестування?

Учасниками такого механізму фінансування є Емітент, Торговець, Зберігач та Покупець цільових облігацій, Банк-емітент, Бенефіціар.
Визначення термінів «Емітент», «Торговець», «Зберігач» наведенні у статті про купівлю-продаж цільових облігацій. На неї можна перейти, натиснувши тут.
Покупцем цільових облігацій є особа, яка за договором купівлі-продажу набуває у власність цільові облігації з метою їх погашення, тобто обміну на гроші або майно.

Банк-емітент – банк, який за дорученням наказодавця акредитива, або за дорученням іншого банку, або від власного імені відкриває акредитив на користь бенефіціара.

Бенефіціар – особа, якій призначений платіж або на користь якої відкрито акредитив.

• У чому суть схеми інвестування шляхом укладення договорів купівлі-продажу цінних паперів з оплатою через акредитив?

Інвестор купує пакет цільових облігацій, проте передає гроші за обрану квартиру не безпосередньо забудовнику, а розміщує їх на спеціальному акредитивному рахунку в банку. При цьому гроші знаходитимуться в банку до того часу, поки забудовник не виконає певні умови, наприклад, здійснить введення об&lquot;єкту будівництва в експлуатацію.
Банк перерахує гроші забудовникові лише тоді, коли останній в строк дії договору пред&lquot;явить певні документи. Якщо забудовник вчасно виконав умови договору, банк йому перераховує гроші, а Інвестор отримує свою нерухомість.
У разі невиконання забудовником встановлених умов, банк не здійснить перерахування грошових коштів і вони автоматично повернуться Інвестору, разом з відсотками.

• Описувана схема працює приблизно так:

1. Забудовник здійснює емісію цільових облігації. 
2. Через торговця цінними паперами забудовник продає їх інвестору за договором купівлі-продажу цінних паперів, де зазначається, що оплата облігацій здійснюється в акредитивній формі.
3. На виконання договору купівлі-продажу безпроцентних облігацій Інвестор подає заяву на акредитив до Банку-емітента та укладає договір про відкриття акредитива з Банком-емітентом. Цими документами регулюються відносини з Банком-емітентом, а саме: вид акредитиву, суму акредитиву, термін дії акредитиву, комісії за користування акредитивом, проценти, що підлягають сплаті Інвестору за відкриття акредитиву тощо.
4. Право власності на цінні папери й, відповідно, право на отримання квартири виникає у інвестора тільки після виконання акредитиву (здійснення оплати). Акредитив, за звичай, виконується у випадку подання забудовником або іншою особою (продавцем облігацій) до банку оригіналу або копії акту державної комісії, свідоцтва (сертифіката) або іншого встановленого законодавством України документа, який засвідчує введення будинку в експлуатацію. Якщо ж будинок не введено в експлуатацію, і термін дії акредитива закінчився, то банк повертає інвестору кошти, що були сплачені в якості покриття акредитиву.
5. Після отримання права власності на облігації, на інвестора, за звичайних обставин, покладається обов’язок пред’явити Емітенту до погашення весь пакет облігацій, у визначений договором і проспектом емісії строк.

• Якими нормативними документами регулюється ця схема?

1. Основним нормативним документом, що регулює відносини, що виникають під час емісії, розміщення, обігу цінних паперів і провадження професійної діяльності на фондовому ринку, є Закон України «Про цінні папери та фондовий ринок».
2. Закон України «Про інвестиційну діяльність» регулює основні загальні правові, економічні та соціальні умови інвестиційної діяльності на території України.
3. Закон України «Про державне регулювання ринку цінних паперів в Україні» визначає правові засади здійснення державного регулювання ринку цінних паперів та державного контролю за випуском і обігом цінних паперів та їх похідних в Україні.
4. Рішення Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку (надалі - ДКЦПФР) про затвердження положення «Про порядок здійснення емісії облігацій підприємств та їх обігу» встановлює порядок здійснення емісії, обігу облігацій підприємств, реєстрації в ДКЦПФР випуску облігацій підприємств та проспекту їх емісії, звіту про результати розміщення облігацій, звіту про наслідки погашення та скасування реєстрації випуску цих облігацій.
5. Основним нормативним документом, що регулює відносини, що виникають під час проведення розрахунків за акредитивом, є Цивільний кодекс України (ст. 1093-1098).
6. Інструкція НБУ «Про безготівкові розрахунки в Україні в національній валюті».
7. Положення про порядок здійснення уповноваженими банками операцій за документарними акредитивами в розрахунках за зовнішньоекономічними операціями, затверджена Постановою НБУ № 514 від 3.12.2003 року. 

• Особливі моменти, на які фахівці радять звернути увагу:

1. Перш за все, Інвестор має звернути увагу, що договором має бути обов’язково визначено характеристика цінних паперів, що купує інвестор: строк їх обігу на ринку цінних паперів, ціна, вид, форма випуску, форма існування, серія, емітент тощо.
2. Зверніть увагу на те, що ні в самих облігаціях, ні в договорі купівлі-продажу не вказується, яка саме квартира буде належати покупцеві. Облігації надають право лише на одержання “віртуальних” квадратних метрів житла, точне місцезнаходження яких не відомо. Для того, щоби визначити належне власнику облігацій житло, необхідно укласти з забудовником, так званий, договір резервування квартири, де вказується її адреса, метраж та інші дані.
3. Крім того, щоб купити квартиру, а не її шматок, загальна кількість облігацій, які купує інвестор, у своїй сукупності повинна надавати їх власнику право на отримання загальної площі об’єкту інвестування. Це означає, що в більшості випадків, такі облігації реалізуються пакетом.
4. Варто наголосити, що пакет цільових облігацій в цивільно-правовому розумінні є річчю неподільною. Це означає, що для безперешкодного отримання у власність відповідного об’єкта нерухомості, необхідно пред’явити до погашення весь пакет облігацій.
5. Пред&lquot;являти до погашення облігації необхідно в чітко визначений термін, що зазначено в договорі купівлі-продажу та проспекті емісії. Адже обміняти їх на житло після закінчення терміну пред’явлення до погашення буде вже неможливо.
6. Гроші перераховуються за облігації, виконання зобов&lquot;язань по яких виконується їх емітентом шляхом передачі квартири. Проте не варто забувати про таку важливу річ, як термін обігу цих облігацій на ринку. Чому це важливо? Термін обігу цінних паперів на ринку – це термін, в межах якого учасники ринку можуть здійснювати операції з цими цінними паперами, тобто купувати їх, дарувати, міняти та інше.
Таким чином, для того, аби даний договір був виконаний належним чином, термін обігу облігацій на ринку має бути не менше терміну виконання акредитиву. Якщо такий термін буде меншим (а облігації підлягають списанню з рахунку в цінних паперах продавця на рахунок в цінних паперах покупця-інвестора лише після перерахування грошей), то продавець не буде вже мати право здійснювати будь-які операції з облігаціями, оскільки це заборонено законом.

Висновок: чи варто все ж таки використовувати таку схему інвестування?
У зв’язку з тим, що зазначена схема інвестування є принципово новою для ринку нерухомості в Україні, позитивної або негативної практики її застосування в Україні ще не виникло. Проте, наявні у фахівців Асоціації документи свідчать про те, що такі договори містять величезну кількість «підводних каменів», що вимагає від Інвестора особливої уважності при укладанні такого договору. Аби уникнути неприємностей у майбутньому, фахівці Асоціації також радять інвесторам попередньо консультуватися з юристами перед тим, як укладати подібні договори.
Проте не можна не відзначити і позитивні сторони цієї схеми інвестування. Адже схема купівлі-продажу облігацій з оплатою через акредитив захищає Інвестора певним чином від недобросовісності забудовника, адже банк перераховує гроші забудовнику лише тоді, коли він у строк дії договору пред&lquot;явить документ, що, наприклад, підтверджує введення об&lquot;єкту в експлуатацію.
Якщо ж будинок не вводиться в експлуатацію, тобто не виконуються ті умови, за якими банк зобов’язаний перерахувати кошти забудовнику, то спрацьовує пряма норма ч. 2 ст. 1098 Цивільного кодексу України, згідно якої Банк-емітент повинен зарахувати кошти на рахунок Інвестора.