В 2011 году количество сделок с участием ипотечных кредитов на российском рынке новостроек достигло небывалых размеров. Общая доля ипотечных сделок уже составила треть от их общего количества.
Подобный рост наблюдается и на вторичном рынке, но не такими темпами. По данным Росреестра, только по Москве к III кварталу 2011 г. доля ипотеки на рынке вторичного жилья составила около 25%. Однако потенциальным покупателям жилья, скорее всего, в скором времени не придется рассчитывать на активную помощь банков.
Причина роста продаж нового жилья – значительное увеличение на рынке недвижимости доли сделок с участием ипотечных кредитов. Возможным это стало лишь благодаря расширению совместных программ застройщиков и банков. Удивляет в этой ситуации следующее: несмотря на то, что банкам выгоднее кредитовать вторичный рынок недвижимости, они с не меньшим энтузиазмом выдают ипотечные кредиты гражданам на приобретение жилья в еще строящихся домах. В этом случает отказ в ипотеке происходит в 1,5 раза чаще. Но этому факту есть разумное объяснение.
Постепенному росту количества выданных займов на строящееся жилье способствовал переход многих застройщиков на долевое строительство, попадающее под закон №214-ФЗ. Согласно этому закону, сделка между застройщиком и инвестором попадает в правовое поле, что выгодно банкам. Немалую роль играет и то, что на этапе строительства стоимость квартиры ниже, чем на вторичном рынке. К моменту же завершения строительства жилье становится дороже.
Ипотечные ставки по кредитам в строящемся жилье немного выше, что автоматически увеличивает премию банка за риск. К тому же ипотечное кредитование на рынке первичного жилья банк в состоянии поставить на поток, тогда как вторичный рынок требует индивидуального подхода – каждую квартиру приходится оценивать отдельно. Клиент, по сути, пропускает этап одобрения квартиры банком, в одобрении в этом случае нуждается только заемщик. Еще один плюс в пользу новостроек состоит в том, что сделки с ними, как правило, оформляются быстрее и проще.
Ориентированность большинства банков на новостройки, вводимые в эксплуатацию с использованием инвестиций и заемных средств, понятна. Ипотека существенно снижает риски кредитования застройщиков, поскольку способствует гарантированному возврату кредитов за счет продаж строящегося жилья. Однако, по прогнозам аналитиков, ипотека оставаться на пике долго не сможет. Уже сейчас многие банки начинают сокращать ее выдачу по различным причинам.