Ажиотажного спроса на премиальные квартиры нет, но их продолжают строить. Элитный сегмент сдаваться на милость кризису не собирается, предлагая VIP-персонам новый уровень роскоши и комфорта.
Как иронизируют риелторы, недвижимость делают элитной три вещи: место, место и еще раз место! Поэтому самая дорогая жилплощадь в стране сосредоточена в историческом центре столицы. Но даже в сердце Киева домов наивысшего класса (premium или de luxe) можно насчитать не более трех десятков.
По данным компании Knight Frank, сейчас на первичном рынке элитного жилья Киева представлено 19 объектов, из которых 9 уже построены, 9 находятся в процессе строительства и 1 заморожен. Рыть новые котлованы для строительства современных дворцов пока никто не торопится.
«Новые проекты премиум-класса в столице сейчас практически не стартуют. Застройщики продают уже готовую элитную недвижимость», – рассказал «Деньгам» заместитель генерального директора девелоперско-строительной компании «ТММ» Алексей Говорун.
Подешевело?
В период кризиса элитная первичка потеряла в цене куда меньше (около 20%), нежели жилье классов бизнес и эконом, которое просело на 40–45%. По данным компании Knight Frank, во второй половине 2008 г. стоимость высококлассных квадратных метров составляла 9690 долл., тогда как по состоянию на ноябрь 2011 г. – 7715 долл.
Причем после кризисного снижения средние цены практически не изменяются уже почти три года подряд. Но сумасшедшего дефицита и очередей желающих купить дорогие метры, конечно же, нет.
«Наблюдается значительная диспропорция спроса и предложения, – уточняет заместитель директора компании «ARPA Real Estate» Олесь Романишин. – Несмотря на это, в продажу поступают новые проекты с ценовым предложением, превышающим существующие средние показатели в сегменте».
Удерживая заявленный уровень цен, статусная «первичка» готова ожидать денежных покупателей годами. По сей день продолжается реализация жилья в домах, сданных в эксплуатацию в 2010 г., а в некоторых объектах, построенных еще в 2008–2009 гг., допродаются последние квартиры. При этом реальные сделки на первичном рынке совершаются с дисконтом как минимум 5–10%.
«Элитная недвижимость наименее подвержена рыночным потрясениям, – подводит итог генеральный директор АН Park Lane Галина Мельникова. – Даже в кризисный период ее стоимость снизилась куда меньше, чем в остальных сегментах. Уже второй год подряд цены на премиальную «вторичку» сохраняют стабильность».
На вторичном рынке премиальные квартиры тоже продаются не быстро: сроки экспозиции превышают 6–12 мес., а некоторые сделки и вовсе происходят с дисконтом до 25%.
Новые форматы роскоши
Элитная «первичка» представлена и высотными свечками с многоуровневыми апартаментами, и малоэтажными роскошными зданиями, которые предназначены для размещения всего лишь нескольких квартир.
«В Киеве наиболее распространенными (в элитном сегменте – авт.) стали клубные дома небольшой этажности на 10–20 квартир с минимальным количеством внутренней инфраструктуры, – анализирует ситуацию директор по развитию компании Knight Frank Ukraine Наталья Пронина. – Однако ряд новых проектов 2011–2012 гг. предполагает уже другой формат – количество квартир от 50 до 120, развитая внутренняя инфраструктура: бассейн, SPA, фитнес-центр, просторные холлы, сигарные комнаты, игровые детские комнаты и площадки, помещения для хранения мехов и многое другое».
Среди наиболее известных столичных клубных домов дом класса de luxe на ул. Десятинной, построенный вблизи от Софийского и Михайловского соборов, клубный кондоминиум на ул. Мичурина, 61, в современном стиле с панорамным остеклением. А еще нельзя не заметить объект Villa № 1 с десятью шикарными квартирами и SPA-этажом (на Печерске).
За «квадрат» в фешенебельных новостройках просят от 5 до 20 тыс. долл., соответственно, цена просторных апартаментов измеряется миллионами. К примеру, в доме на Десятинной есть квартира, которая предлагается за 11,5 млн. долл.
Среди строящихся многоквартирных высоток – «H-Tower» на бульв. Т. Шевченко, на нескольких этажах которого откроется престижный отель. А еще ЖК «Diamond Hill» по ул. Мазепы, 11-а, расположившийся на Печерских холмах недалеко от пл. Славы. Единственный премиальный левобережный объект – ЖК Riviera Riverside по ул. Р. Окипной. Этот сданный в эксплуатацию комплекс находится на набережной Днепра напротив Киево-Печерской Лавры, а главная изюминка проекта – яхт-клуб.Элитная первичка интересна покупателям не только многообещающей инфраструктурой, но и возможностью реализовать любые планировочные решения. За большие деньги можно воплотить в квартире любой каприз – действующий камин, фонтан, свой спа-салон, сауну, зимний сад, зону барбекю на крыше и т. п.
Для местной элиты
Элитная недвижимость строится не только в столице. Наибольшее количество премиальных новостроек – на черноморском побережье (в Одессе и в окрестностях Большой Ялты). Изюминка таких объектов – не только великолепный вид на море, но и собственные пляжи, причалы для яхт и развитая рекреационная инфраструктура по соседству. Цены вполне могут посостязаться со столичными.
В одесском комплексе апартаментов «Maristella» метр оценивается в 5,5–9,5 тыс. долл. В крымских объектах «Никитский Дворец» (г. Никита), Respect Hall (пгт Кореиз), Nautilus (г. Гурзуф) и др. цена «квадрата» – от 3 до 7 тыс. долл. Многие такие комплексы, расположенные на «первой линии» около моря, юридически являются не жилой, а рекреационной недвижимостью.
Поэтому там нельзя зарегистрироваться, как в обычной городской квартире. Фактически покупатель приобретает апартаменты в отеле-кондоминимуме, где можно и самому отдохнуть, и на аренде заработать – если такое желание возникнет.
А вот в городах-миллионниках высококлассная недвижимость представлена единичными проектами. Несколько комплексов есть в Харькове. Среди них – ЖК «Карат», ЖК «Фламинго», ЖК «Белый Слон» (1,5–2,5 тыс. долл. за кв. м). Лишь иногда встречаются клубные дома – например, в Донецке сейчас продаются квартиры в доме «Гауди».
Миллион за сталинку
Элитные квартиры на вторичном рынке в среднем на 10–20% дороже, чем предложения от застройщиков. Именно на столичном вторичном рынке «Деньгам» удалось найти целый ряд объектов, где стоимость квадратного метра приближается к 20 тыс. долл. или даже превышает этот рубеж. В основном это современные комплексы, построенные после 2000 г.
Среди них – дом в Мариинском парке по ул. Грушевского, 9-а, рядом с которым уже строится его же вторая очередь. Также в цене квартиры комплекса «Панорама» по ул. Большой Житомирской, 20, в доме по ул. Паторжинского, 14; в ЖК «Софийская брама». К списку наиболее дорогих объектов вторичного рынка в АН Park Lane также относят новый дом на ул. Институтской, 18-а, а также дома по ул. Ирининской, 5/24; Круглоуниверситетской, 5-7; Крещатике, 27-б.
Но в цене не только престижные новострои. Дореволюционные здания или даже сталинки с уникальной локацией – также в «первом эшелоне». В «Доме Морозова» по ул. Л. Толстого, 11/61, многоуровневая 7-комнатная квартира площадью 555 кв. м продается за 7 млн. долл.
Другие старые дома в р-не Липки, на улицах Владимирской, Саксаганского, Б. Хмельницкого также могут относиться к категории наиболее престижных. Но похвастаться элитным окружением могут не все объекты. Расположенный в центре памятник архитектуры с грязным подъездом и стихийным рынком поблизости вряд ли заинтересует статусных покупателей.
Зачастую покупатель в муках выбора колеблется. С одной стороны – возможность получить гарантировано статусных соседей и суперсовременную инфраструктуру дома при покупке относительно недавно выстроенной квартиры. С другой – уникальное расположение, дом с историей при покупке квартиры в сталинке или «царском» здании. Зачастую последней гирей на весах оказывается расположение и окружение – от них зависят не только комфорт и престиж, но и ликвидность приобретаемых метров.
Престижные усадьбы
За городом обеспечить рафинированное окружение и стиль жизни, как ни крути, проще. «В 2012 г. интерес к загородной недвижимости повысится, – прогнозирует Галина Мельникова. – Причем, в отличие от города, где предпочитают покупать полностью готовое жилье с ремонтом, мебелью и техникой, в пригороде будут пользоваться не меньшим спросом дома с чистовой отделкой». Как и прежде, в столичном пригороде пальму первенства высоких цен удерживает Обуховское направление.
Причем некоторые имения легко оставляют позади даже самые дорогие столичные апартаменты. Несколько домовладений в закрытом клубном городке «Серебряный залив» в Конча-Заспе выставлены на продажу по цене 10–12 млн. долл. Но Конча-Заспа – не единственный излюбленный статусными персонами район.
Нынче активное строительство элитных коттеджей ведется в Вышгородском районе – на правом берегу Киевского моря. Для таких элитных коттеджей главное – выход участка к воде. Несмотря на правовые сложности (см. «Деньги» от 23.06.2011), лучшие VIP-усадьбы всегда могут похвастаться частным пляжем, причалом для яхт или собственным озером.
Впрочем, особняк можно купить и непосредственно в столице или центре города-миллионника. Самые престижные из столичных – в Печерском районе, где один из домов площадью 328 кв. м с участком в 20 соток продают за 9 млн. долл.
Все активнее раскупаются особняки на черноморском побережье. Ведь, кроме квартиры в центре столицы и коттеджа в пригороде, статусные покупатели приобретают «третью недвижимость» – у кромки прибоя. Поэтому стоимость домов с выходом к морю в окрестностях Одессы и Ялты также достигает нескольких миллионов долларов.