За останній рік попит на первинному ринку житла зріс більш ніж утричі. За даними SV Development, у вересні 2011-го кияни купили 733 квартири в недобудованих будинках. Рік тому в перший місяць осені кількість угод на первинному ринку столиці становила 228.

"Найкраще розкуповуються квартири вартістю до $100 тис. Користуються попитом невеликі однокімнатні в новобудовах економ-класу", - розповідає Анатолій Шахновський, президент ІДК "Каскад".

Довіра населення до первинного ринку підвищилася. Тим більше що забудовники пропонують покупцям квартири в готових будинках або в будинках, близьких до завершення. Розширюється кількість банків, що кредитують первинку. Однак ставки, як і раніше, високі - 16,7% у гривні. Забудовники запевняють: щоб відновився попит на житло, банківський відсоток не повинен перевищувати 10%. "В країні не існує дешевого гривневого ресурсу, а ті відсотки по іпотеці, які сьогодні пропонують банки, покупцю нецікаві", - констатує Олексій Говорун, заступник директора будівельної компанії "ТММ". Рівень продажів збільшився не за рахунок кредитів, а за рахунок розстрочок, які забудовник надає покупцям, уточнює Інна Бречко, директор девелоперської компанії "БілдГрупп-Менеджмент".

Загальна кількість іпотечних угод поки залишається невисокою, оскільки умови видачі кредитів для більшості громадян занадто обтяжливі. За даними компанії "Українська торговельна гільдія", із залученням позик купують не більше 1% квартир на первинному ринку. На початку вересня нинішнього року борги населення перед фінустановами за іпотечними кредитами скоротилися на 4,5 млрд грн - до 77,5 млрд грн в порівнянні з січнем 2011-го, резюмують в НБУ. Основна причина низького попиту на іпотеку, на думку експертів Простобанк Консалтингу, - завищені ціни на житло. Для придбання двокімнатної квартири загальною площею 75 кв. м середній українець мусить працювати від 20 до 30 років, свідчать дані Національного інституту стратегічних досліджень при президенті України. Зараз кредит на житло на суму 250 тис. грн (відсутні кошти для купівлі) терміном на 25 років змусить українську родину виплачувати банку щомісячно від 4375 грн (у перший рік) до 845 грн (в останній рік), в середньому - 3594 грн на місяць. Причому виплати за відсотками складуть 828 тис. грн. Щоб комерційні банки надали кредит, сукупний місячний дохід позичальника має бути не менше 12 тис. грн.

Якби ставка була 5%, то виплати за аналогічним кредитом на суму 250 тис. грн терміном на 25 років щомісячно становили б від 1875 грн (у перший рік) до 837 грн (в останній рік), в середньому - 1461 грн в місяць. Виплати за відсотками - 156,7 тис. грн. Для отримання кредиту на таких умовах середньомісячний дохід української сім&lquot;ї склав би 4,9 тис. грн.

Прискореними темпами

За прогнозами Київміськадміністрації, цього року столиця може здати в експлуатацію 1,4 млн кв. м житла. Це досить сміливі прогнози, враховуючи, що в першому півріччі 2011-го в Києві введено в експлуатацію 532,7 тис. кв. м. Але зазвичай у другому півріччі здається більше, ніж у першому. Тому цілком імовірно, що за підсумками року столиця вийде якщо не на 1,4 млн кв. м, то на 1,1-1,2 млн кв. м.

В цілому по Україні в січні-червні було введено в експлуатацію 2,73 млн кв. м житла - на 16% менше аналогічного періоду минулого року. У Держкомстаті запевняють, що зниження цих обсягів - наслідок припинення дії тимчасового порядку прийняття в експлуатацію приватних житлових будинків (постанова Кабміну №1035 від 9 вересня 2009 року). Документ дозволяв легалізувати частину самобудів. Без урахування останніх темпи будівництва в січні-червні 2011-го відносно відповідного періоду 2010-го склали б не -16%, а +33,3%.

Нинішній рік взагалі можна назвати відносно вдалим для будівельників у порівнянні з кризовим 2009-м. На початку 2010-го будкомпанії розконсервували заморожені під час рецесії об&lquot;єкти. А оскільки будинок будується 1,5-2 роки, то можна очікувати, що більшість будівель будуть добудовані в 2011-му.

Свобода без вибору

На ринку нерухомості складається парадоксальна ситуація.

Будівельники добудовують заморожені під час кризи об&lquot;єкти, а нові майже не закладають. Більше того, вони завершують будівництво будинків, квартири в яких на 90% були вже продані кінцевим споживачам ще до кризи. До 2009 року українці інвестували в житло в споруджуваних будинках ще на етапі котловану. І ось що виходить: з кожного такого об&lquot;єкта зараз на ринок викидається не більше двадцяти нових квартир, і вони тут же розкуповуються зважаючи на зростання попиту. "В останні два-три роки житлових об&lquot;єктів, будівництво яких тільки починається, дуже мало. З іншого боку, будівництво будинків, які зараз здаються в експлуатацію або вже здані, почалося ще до кризи, і ці кілька років квартири там продавалися. В результаті пропозиція житла на первинному ринку для споживача скорочується", - констатує Олексій Говорун.

Сьогодні середні й невеликі забудовники не починають нові проекти. "Цього року Україна побудує більше житла в порівнянні з кризовими 2009-2010 рр. Але проблема в тому, що всі забудовники зараз здають відкладені проекти, ті, які мали побудувати рік чи два тому. І якщо ці обсяги розділити на кілька років, то вийде не так вже й багато", - стверджує Дмитро Шостя, директор з інвестицій компанії "НБК". Якщо навіть наприкінці нинішнього року будкомпанії почнуть розвивати нові проекти, то закінчать їх не раніше 2013 року. "Великого вибору вже зараз немає, і він буде тільки зменшуватися", - прогнозує Олексій Говорун.

До чого це може призвести? Навряд чи ціни різко підскочать вгору, інакше попит, що більш-менш зріс, відкотиться на докризовий рівень. Основними факторами, що впливають на вартість первинної нерухомості, можуть бути ступінь готовності будинку або передсвяткові акції, вважає Анатолій Шахновський. "До кінця року подорожчання первинки в Києві малоймовірне, занадто велика конкуренція", - додає Інна Бречко.

Швидше за все, починаючи з 2012 року вибір житла на первинному ринку істотно звузиться. І ця тенденція може протривати декілька років.

Надія Гончарук