Прогрессивный и революционный — именно так называют Закон «О регулировании градостроительной деятельности» его творцы, заверяя, что минимизированное количество согласовательных процедур и разрешений на строительство будет препятствовать коррупционным методам их получения, а приоритетными направлениями станут импортозамещение строительных материалов и стимулирование инвесторов. А следовательно, строительство будет развиваться и цены на новую недвижимость должны снизиться в ближайшие два-три года.

Ожидания

Недавно принятый закон стал источником разногласий среди игроков строительной отрасли. Некоторые аналитики надеются на 10—20-процентное снижение цен на жилье, сооруженное в новых законодательных условиях. Лояльные цены и стимулирование развития рынка недвижимости прогнозировали и представители власти еще до принятия закона. Строительный бизнес освободится от изнурительной необходимости тратиться на взятки для получения десятков бюрократических разрешений: процедура согласования проектной документации упрощенна от этапа проектирования до самого запуска объектов в эксплуатацию. Вероятное снижение цен на жилые и торговые площади поспособствует снижению цен на товары. Меньше контроля — меньше коррупции: получить разрешения на выполнение работ можно будет втрое быстрее, а накануне строительства будут проверяться только наиболее сложные и опасные сооружения. Казалось бы, оптимистично…

Кроме того, как сообщил на недавней конференции, посвященной современным строительным материалам и проектным решениям в строительстве, заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Игорь Соколов, проектная документация со временем станет доступной через Интернет. Так что инвесторам не прийдется стоять в очередях под кабинетами — они будут вести прямой диалог с органами власти. Он подчеркнул, что документы будет оформлять проектировщик, который вместе с архитектором несет максимальную ответственность за объекты. За нарушения норм строительства для исполнителей проектов предусмотрен штраф (параллельно, как всегда, речь идет об уголовной ответственности нарушителей). К тому же, архитекторы обязательно должны быть сертифицированными.

Министерство пообещало создать все условия для стимулирования инвестиций в украинское строительство, способствовать импортозамещению, а также серьезнее отнестись к вопросам зонинга, который будут развивать на основе изучения зарубежного опыта и новых технологий. Правда сейчас существуют лишь методические рекомендации относительно зонинга, соблюдать которые никто не требует.

Предостережения и реалии

Наряду с революционным позитивом реформаторов, есть и другая — критически настроенная сторона, которая не одобряет многих положений закона. Архитекторов смущает, что организации по согласованию проектов в полной мере не знают, что им делать. Как отметил вице-президент Национального союза архитекторов Украины Владимир Гусаков, закон принят поспешно, людьми недостаточно компетентными. Даже контроль за выполнением условий документации, а также за стойкостью сооружений практически не предусмотрен. Опасность для строительной отрасли вследствие действия закона усматривает и основатель консалтинговой группы Анатолий Карминский, который подчеркнул, что теперь проекты ІІ—ІІІ категорий сложности не подлежат обязательной экспертизе (ст. 31 закона). Таким образом, застройщики, упрощая себе жизнь, будут пытаться причислить свои объекты — в том числе многоэтажки и сооружения элит-класса — именно к этим, упрощенным категориям. К тому же исключительно рекомендательный характер имеют результаты рассмотрения проектов архитектурно-градостроительными советами, и они (результаты) «не могут требоваться во время согласования и утверждения проекта строительства» (ст. 20). По мнению А.Карминского, инвесторы и девелоперы не владеют новым законодательством, а потому тянут время. Среди преимуществ он назвал лишь отмену отдельных писем и разрешений, запрет вносить коррективы в генплан. Который, надо сказать, нуждается в отдельном внимании, потому что действует лишь формально.

Кстати, авторитетные архитекторы утверждают, что генплана у нас вообще нет. И если инвестор хочет строить, ему крайне редко отказывают. Объект может не «вписываться» в общую архитектуру местности, ограничивать пространство и усиливать дорожные заторы, может возводиться на месте детской площадки или паркинга, — на это закрывают глаза, потому что инвестору не говорят «нет». Не построить возле метро торговый центр для застройщика означает потерять возможность заработка. Бензозаправки под окнами, «тротуарные» парковки в два-три ряда, многоэтажки, которые из спальных районов неустанно приближаются к центру, — тенденции не только столичного пошиба. «Никто градостроительной организацией не занимается, — говорит творческий руководитель архитектурного бюро и экс-главный архитектор Киева Сергей Бабушкин. — Согласовывать ее некому, да и не с кем. Общественное мнение часами простаивает в пробках. Как с им советоваться?» Не знает этого и законодатель...

Тем временем специалисты рынка недвижимости констатируют, что цена жилья в новостройках за прошлые несколько месяцев снизилась в среднем на 5%, что, логически, не является результатом действия закона. Наибольший спрос сейчас на двух-трехлетние дома, где в августе этого года квадратный метр площади стоил около 1600 долл. по столичным ценам. Новые же квартиры в Киеве оцениваются в среднем 1800 долл. за квадрат, в Одессе — 1120. Наиболее динамично сейчас достраиваются коммерческие и объекты эконом-класса — согласно последним прогнозам, спрос возрастет именно на коммерческую недвижимость, вместе с ценами на аренду. При этом замороженными остаются 23% элитных жилых домов, а сооружений эконом-класса — около 13%.

* * *
Экономике Украины вряд ли хватит сил подняться без надлежащего функционирования строительства. Его 14-процентный рост в 2011 г. на фоне 70- процентного упадка накануне — не очень-то утешительный аргумент, чтобы говорить о признаках полноценной жизни. Будет действовать новый закон или окажется формальным — станет окончательно понятно через год-два. Оптимистичной тенденцией на сегодня является рост экспорта строительных материалов и даже их перепроизводство, которое пришло на смену дефициту. Так что объемы строительства могут возрасти в несколько раз — этому мешает финансовая проблема строительного комплекса. Удастся ли ее решить с помощью усовершенствованного законодательства?