Каждый экономический период имеет свою моду. Во время кредитного бума середины 2000-х особо престижным было жилье большой площади в новых домах. Кризис изменил предпочтения покупателей. Сейчас самое ходовое – это современные аналоги хрущевок: компактная жилплощадь, невысокая цена, умеренные расходы на содержание. Застройщики мгновенно прореагировали на конъюнктуру: на сегодня 57% предлагаемого первичного жилья – это новостройки эконом-класса.
Легендарный Никита Сергеевич Хрущев, кроме кузькиной матери, кукурузы, целины и полета Гагарина, «наследил» в истории еще и по части архитектуры. С его подачи в 1959 году в Советском Союзе началось массовое жилищное строительство. От лепнины и прочих излишеств времен культа личности решено было отказаться. Главной задачей «квартирного ширпотреба» было вывести людей из коммуналок и бараков и переселить в немудреное, но все же отдельное жилье. В итоге только в России было построено около 290 млн. кв. м общей площади «хрущоб». Статистику по Украине я не нашла.

Потом пал железный занавес, народ увидел просторные апартаменты западной элиты и пожелал жить аналогично. На помощь пришли кредитные ресурсы того же Запада, которые мы сейчас лихорадочно отдаем, и начался период застройки «по-богатому»: даже дома, не претендовавшие на статус премиум-класса, проектировались с квартирами минимальной площадью около 50 метров, те же, что позиционировались как хорошее жилье, снабжались коридорами-велотреками и кухнями-стадионами.

В результате четырехкомнатные апартаменты площадью по 150 кв. м разлетались, как горячие пирожки. Причем больше половины покупателей были коммерсантами, которые скупали квадратные метры с целью их дальнейшей перепродажи. Подогреваемая спекулятивным спросом недвижимость дорожала практически ежечасно.

Но… Грянул кризис, цены на недвижимость обвалились, а большая часть строек заморозилась. Характерно, что первыми вернулись к жизни именно «маломерные» застройки. Возможно, потому, что на них не так кидались перекупщики, а из реальных собственников банки не успели выпить всю кредитную кровь.

Сейчас, говорит представитель Ассоциации специалистов по недвижимости Владимир Винокур, платежеспособный спрос существует в сегменте рационального жилья. «Есть люди, которые готовы покупать квартиры, но им не нужны апартаменты по 100 кв. м, они финансово невыгодны, а вот покупать жилье по 40-50 кв. м люди будут. Поэтому выиграют те застройщики, которые быстро начнут возводить малометражки», – отмечает Винокур.

Судя по всему, застройщики об этом уже догадались. Все относительно новые разрекламированные проекты («Комфорт-таун», «Акварели» и проч.) делают упор на невысокую цену квартир и небольшую площадь.

Вновь возрождены, казалось, окончательно забытые идеи малоэтажной застройки (5-6 этажей), которые в содержании гораздо экономичнее, чем небоскребы. Более того, в пригороде (например, в Ирпене) появились малоэтажные (так называемые, клубные) домики, где нет не только лифтов, но даже центрального отопления. Владельцы такого жилья сами ставят входные двери, котлы, электрорадиаторы. Но, что самое забавное, в продажу поступили первые цокольные (читай – полуподвальные) квартиры. Их охотно берут из-за низкой стоимости.

Всего, по данным ИАП «Столичная Недвижимость», в сентябре на киевском рынке новостроек к продаже предлагались квартиры 63 операторами в 136 объектах. Из них новостройки эконом-класса – 57%, бизнес-класса (преимущественно начатые в благополучные времена) – 27%, премиум-класса – 16%.

Причин, почему люди кидаются на дешевое, много, и все они очевидны: банально нет денег, дорогие кредиты, экономическое будущее непредсказуемо, а цены на коммунальные услуги, как все понимают, будут только расти.

Опыт тех, кто в 2008 году оказался в кредитном капкане, а в 2010 году столкнулся с оплатой коммунальных услуг за просторное жилье и благоустроенный двор в размере средней месячной зарплаты, оказался поучительным для населения.

Банки уже готовы давать взаймы, но люди не спешат в их объятия. На сегодняшний день ставки по ипотеке колеблются в пределах 16-20%. Однако застройщики утверждают, что такие условия неприемлемы, и называют разумной ставку в 10%. На которую банки категорически не согласны, учитывая инфляцию и высокие ставки по привлечению средств (депозитам).

По подсчетам компании «Простобанк Консалтинг», покупая же квартиру стоимостью $70 тыc. на вторичном рынке в кредит на десять лет, заемщик при первоначальном взносе в 30% переплатит более $56 тыс. (или около 450 тыс. гривен).

В результате весь кредитный спрос направляется на импортные автомобили: они обходятся дешевле и могут подорожать при повышении таможенных пошлин. По кредиту на авто стоимостью $15 тыс., или 120 тысяч гривен, при первоначальном взносе в 30% его стоимости и сроке пять лет заемщик переплатит в среднем не более 38 тыс. грн.

В сухом остатке имеем следующую картину. Лучше всего продается жилье, которое стоит недорого. К слову, минимальная продажная стоимость однокомнатной квартиры в Киеве состоянием на 17 октября составляет $62 тыс. Поскольку пока такого жилья немного, рынок недвижимости находится в состоянии перманентной спячки: предложения много, спрос тоже как бы есть, но реальное количество сделок незначительно.

При этом резкого падения цен на недвижимость нет: с начала 2011 года средняя цена квадратного метра жилой недвижимости в Киеве снизилась лишь на 3%. И хотя риелторы то и дело утверждают, что цены достигли дна и скоро пойдут вверх, предпосылок для этого пока не наблюдается. Напротив, предложение на рынке жилой недвижимости многократно превышает платежеспособный спрос. И, если такая тенденция сохранится и усилится, то потенциальному покупателю жилья будет выгоднее копить на квартиру, чем брать кредит.

Как отмечают аналитики, при такой ситуации начался рост цен на арендное жилье. В столице за 9 месяцев аренда 1-комнатной квартиры выросла в цене незначительно – на 6%. Но в других регионах Украины динамика более существенна. В частности, в Днепропетровске аренда «единичек» удорожала на 11%, в Харькове – на 12%, а во Львове – на 13%.

Последним ударом по рынку покупки жилья стала фиксация паспортных данных при обмене валют. По мнению представителя Украинской торговой гильдии Вячеслава Савченко, сегодня потенциальные покупатели вынуждены либо решиться раскрыть в обменнике свои паспортные данные и координаты, либо искать другие способы обмена (например, идти на черный рынок). В обоих случаях для покупателя недвижимости существуют риски. И он предпочитает подождать. Тем более что квартиры (за исключением дешевых малометражек в новостройках) никуда не деваются. Напротив, количество предложений неукоснительно растет…

Галина Акимова