«Ищу для себя 2-комнатную квартиру не дороже $115 тыс., — рассказывает Анжела Коновалюк, главный экономист одной из столичных компаний. — Недавно нашла для себя идеальный вариант: «двушка» в доме 2010 года, с документами, 75 «квадратов», видовая, 2 минуты пешком до метро, качественный ремонт и вся мебель, включая кухню — и как раз за $115 тыс. Дать сразу предоплату не решилась. Думала над предложением три дня: за это время квартиру забрали. Сейчас за такие деньги в соседних домах предлагают только голые стены».

Такая ситуации типична для сегодняшнего рынка недвижимости. «Продаются только квартиры, на которые хозяева устанавливают минимально возможные для них цены, — рассказывает риелтор Леонид Маркович. — К примеру, если хозяин просит за гостинку в отдаленном районе $38 тыс. и готов уступить 2 тысячи — он ее быстро продаст. Если другой хозяин попросит за похожую квартиру чуть больше или те же 38 тысяч, но без торга, ему придется не один месяц искать покупателя».

«Квартиры сегодня покупают, только если хозяин сбрасывает 10—15% от стоимости», — подтверждает

и Наталья Лебедь, заместитель председателя Украинского общества оценщиков. И при этом, более 55% всех проданных квартир на вторичном рынке, по данным DOM.ria.ua, — это хрущевки.


Читайте также: Сколько нужно получать, чтобы оформить ипотеку?

«Мы с мужем накопили $65 тыс. на покупку жилья, — рассказывает уже киевлянка Елена Т. — На эту сумму мы могли купить либо 1-комнатную квартиру в доме 80—90-х годов с хорошим ремонтом, либо 2-комнатную хрущевку в т.н. «советском состоянии». Остановились на втором варианте, потому что для молодой семьи 1-комнатная квартира — не решение жилищного вопроса. Ведь ребенку нужна отдельная комната».

ИПОТЕКИ БОЯТСЯ. Причина того, что больше половины всех сделок приходится на дешевые хрущевки, — очевидна. У людей просто нет денег для покупки более ликвидного, а значит, более дорого жилья. А занимать у банков многие боятся. «Банки сейчас готовы давать кредиты, просто люди не готовы их брать. Ипотечное кредитование будет развиваться только в случае, если будут расти зарплаты и появится уверенность в стабильности ситуации в стране», — считает Виталий Шапран, главный финансовый аналитик экспертного агентства «Эксперт-Рейтинг».

Впрочем, по словам риелтора Леонида Марковича, не так уж банки и готовы давать кредиты. «Несмотря на то, что сейчас ипотека рекламируется на каждом углу, моим клиентам не удавалось взять кредит, — говорит он. — Банки выдвигают очень большие требования. Рассматривают заявки по несколько недель. А ведь если квартира выставлена по хорошей цене, продавец так долго ждать не будет». В итоге, как резюмирует Наталья Лебедь, сегодня с привлечением ипотечных средств совершается не более 5% сделок, а это — несколько квартир в месяц.

НОВАЯ ФОРМА ОПЛАТЫ. На первичном рынке недвижимости столицы, как и на вторичном, без особых изменений. Квартир в новостроях по-прежнему продается немного — не больше двух сотен в месяц. И это притом, что, по данным проектной группы «Архиматика», с начала года в Киеве ввели в эксплуатацию 15 новостроек. По словам Александра Попова, директора группы, дома достроили 8 застройщиков, а столица пополнилась более чем 2700 квартирами. Возможно, покупатели были бы более активными,если бы застройщики снижали цены. Но они стоят. Так, по данным SV Development, квадратный метр в новостройках Киева на начало осени в среднем стоил $1604, а сейчас — $1602.

Но есть на первичном рынке и новинки. Недавно на нем появился новый способ платы за квартиру — аккредитив. По словам Зои Нестеренко, директора консалтинговой компании «Канзас», суть аккредитивного метода расчетов в следующем: покупатель доверяет деньги в размере стоимости квартиры не застройщику, а банку-партнеру. Средства хранятся на аккредитивном счете до сдачи дома. В случае нарушения договора застройщиком банк возвращает покупателю внесенную сумму, причем с процентами, как будто они лежали на депозитном счете. Если же застройщик своевременно введет дом в эксплуатацию, банк перечислит деньги с аккредитивного счета застройщику, и покупатель получит квартиру. Однако пока таким методом оплаты можно воспользоваться при покупке квартир только в одном жилом комплексе.

Чего не скажешь о рассрочке. Ее предлагает почти каждый второй застройщик. Интересно, что, по сравнению с началом лета, условия рассрочки стали немного мягче. Если раньше ее выдавали максимум на 5 лет, то сейчас уже готовы предоставить займ и на 10 лет. Уменьшились и требования к первоначальному взносу. Сегодня многие застройщики готовы дать взаймы, даже если у вас есть всего 10% от общей стоимости квартиры. Проценты тоже в рекламе фигурируют интересные — от 7% годовых. Однако при более подробном изучении договора оказывается, что речь идет о первых годах пользования кредитом. Впоследствии придется выложить существенно больше. За последние годы иногда — до 35% годовых (для сравнения, средняя ставка ипотечного кредита — 15—16%).

Некоторые застройщики готовы предоставить и вовсе беспроцентный кредит, но всего на пару лет. При этом сумма ежемесячного платежа будет очень существенной. Даже если одолжить всего $20 тыс. на 2 года, каждый месяц нужно будет погашать около $830, или 6700 грн. Для сравнения: если в банке взять кредит на $20 тыс. на 20 лет под 15,9% годовых, ежемесячный платеж составит около 4000 грн. Для многих разница в 2700 грн. — существенная.

ПРЕЖНИЙ КУРС. В ближайшее время предпосылок для каких-то кардинальных изменений на рынке недвижимости нет. «Продолжат незначительно дорожать самые дешевые квартиры, потому что на них сохраняется и сохранится высокий спрос. Остальные будут понемногу проседать в цене — на 0,2% в месяц», — считает Сергей Костецкий, ведущий специалист консалтинговой компании SV Development. Такой прогноз он объясняет неготовностью людей платить за квартиры больше, чем они стоят сейчас. Но свои коррективы может внести курс гривни. «Если он будет оставаться стабильным, цены на квартиры не поменяются, — считает Павел Мельник, эксперт компании MPP Consulting. — Теперь все будет зависеть от политики Нацбанка. Если же гривня просядет, тогда цены на недвижимость будут падать — настолько, насколько вырастет доллар».

АРЕНДА: ХОЗЯЕВА ОХОТНЕЙ ИДУТ НА ТОРГ

В сентябре традиционно рынок аренды остывает после горячего августа, когда в Киев со всех уголков Украины стекаются студенты. В результате схлынувшего августовского ажиотажа в сентябре, по словам квартиросъемщиков, хозяева готовы торговаться. «С середины сентября произошло некоторое снижение ажиотажа и, как результат, более лояльное поведение хозяев, охотнее идущих на торг», — рассказала Зоя Нестеренко.

Несмотря на хозяйскую лояльность, в первый месяц осени в Киеве, по данным SV Development, было сдано в аренду 1322 квартиры. По словам Сергея Костецкого, это ничтожно малая цифра. Ведь предложений на рынке — 29—30 тысяч квартир. Другое дело, что среди них много жилья по завышенным ценам. Квартиры же, которые выставляются по средним ценам и в нормальном состоянии, по-прежнему улетают, как пирожки. Речь идет о «крыше» за 3000—3500 грн. в месяц, недалеко от метро, условия — удовлетворительные.

Павел Онуфрийчук считает, что ему очень повезло: он нашел однокомнатную на Оболони за 3000 гривен + квартплата. «Бытовые условия оценю на 5 баллов по 5-балльной системе — очень уютная и хорошая квартира со свежим ремонтом, — говорит он. — Я искал однокомнатную квартиру на Оболони до 3000 грн. возле метро. За эти деньги предлагали, в основном, очень плохие квартиры — без ремонта, со старой мебелью».

Лариса, работающая копирайтером в Киеве, тоже нашла квартиру за 3000 гривен возле метро, только Дорогожичи. «Просили 3200 — удалось выторговать скидку. Мелочь — а приятно. Ремонт, скажем так, терпимый: советский плюс немного современной «косметики». Плита, холодильник, стиралка — новые. Окна — металлопластиковые. Мебель — частично 90-х, частично — 2000-х гг. В основном, предлагали от 3500 гривен, но в районах, далеких от метро, а иногда — и цивилизации. Поэтому я очень довольна своей «находкой»», — рассказала девушка.

Лариса надеялась найти квартиру за 2500 гривен в Шевченковском или Голосеевском районе — не получилось. Если по таким ценам что-то и было в объявлениях — то только от риелторов-аферистов или в очень убитом состоянии. «Месяц назад смотрела 1-комнатную на Академгородке через знакомых: хрущевка, метров 25—30 (не гостинка), состояние на «3-». Такой шкаф, какой я увидела в коридоре, моя бабушка в селе пустила на дрова лет 20 назад, — рассказывает пиар-менеджер Виолетта Павличенко. — Хозяйка просила 2500 грн. Знающие люди сказали, что таких денег сейчас в Киеве нет, но я отказалась».

САМОЕ ДОСТУПНОЕ

1-КОМНАТНЫЕ

На продажу

•$35 000— Днепр. р-н, ул. Мильчакова, 22/11/7

•$35 000 — Подол. р-н, ул. Копыловская, 22/13/4

Месяц назад самой доступной была гостинка на Подоле за $35 тыс.

В аренду

•2409 грн. — Голос. р-н, ул. Корчуватская, 38/16/7

•2497 грн. — Подол. р-н, пр-т Правды, 30/15/6

Месяц назад самой доступной была «единичка» за 2500 грн.

2-КОМНАТНЫЕ

На продажу

•$45 000 — Днепр. р-н, ул. Алма-Атинская, 45/28/6

•$50 000 — Днепр. р-н, бул. Перова, 45/30/7

Месяц назад самой низкой цена была за $45 тыс.

В аренду

•2995 грн. — Подол. р-н, переул. Межевой, 50/30/9

•3000 грн. — Десн. р-н, ул. Драйзера, 55/30/9

Месяц назад самой доступной была квартира за 3000 грн. в Шевч. р-не

3-КОМНАТНЫЕ

На продажу

•$60 000 — Солом. р-н, пр-т Отрадный, 60/35/8

•$60 000 — Десн. р-н, ул. Запорожца, 53/35/7

Месяц назад — за $57 тыс. в Днепр. р-не.

В аренду

•3998 грн. — Бучанская ул., 50/37/6

•3998 грн. — Закревского, 97/54/12