Если купить жилье не получается, можно получить его в замен на пожизненное содержание одиноких престарелых граждан. Как при этом опекунам не остаться без денег и квартиры, выяснили «Известия в Украине».

Бизнес на одиночестве

Стандартная процедура покупки готового жилья у хозяина предусматривает всего два варианта: нужно либо копить всю сумму «налом», либо «подписываться» на ипотечный кредит. Первый способ подразумевает очень длительное время на откладывание нужных денег. Второй, к сожалению, сейчас тоже трудно назвать подходящим для большинства рядовых украинцев — ипотека пока доступна очень ограниченному кругу потенциальных заемщиков.

Квартиру воспитанника одесского интерната официально пропили

Вместо этого украинцы пристально присматриваются к сравнительно новому инструменту на вторичном рынке недвижимости — приобретению квартиры по договору пожизненного содержания. «Такие сделки нельзя назвать новыми, они в законодательстве прописаны с 2004 года, когда ступил в силу Гражданский кодекс Украины, — комментирует независимый эксперт рынка недвижимости Руслан Макаренко. — Однако до кризиса и спрос, и предложение были достаточно небольшими. За последний же год количество квартир, выставленных на продажу «с иждивенцами», увеличилось почти в два раза. К примеру, в Киеве в сегменте «до $50 тыс.» из десяти квартир семь продаются на условиях пожизненного содержания. В других крупных городах ситуация похожая: пенсионеры готовы отдать жилье за гарантию обеспеченной старости».

Метр длиной в годы

Схема приобретения квартиры «с довеском» в виде хозяина несложная и полностью урегулирована законодательством Украины. Однако самостоятельно выйти на престарелого квартировладельца, желающего обменять свою недвижимость на ежемесячное финансирование и уход, практически нереально. Как правило, покупателя и продавца сводят специализированные агентства: например, в столице (и других городах-миллионниках) сегодня насчитывается около 5—6 компаний, предоставляющих такую услугу.

«Если пожилой человек и покупатель понравятся друг другу, они вправе заключить между собой договор пожизненного содержания, предусмотренный ст.744 ГКУ, — рассказывает руководитель юридического департамента компании Realnest Яна Кобан. — Суть такого соглашения в том, что хозяин жилья передает в собственность квартиру, а приобретатель обязуется вместо уплаты полной стоимости квартиры предоставлять подопечному до конца жизни крышу над головой и зафиксированную в договоре ежемесячную сумму на проживание. Договор должен быть составлен в письменной форме, заверен нотариусом, а затем зарегистрирован в БТИ. Только с момента регистрации он становится действующим, и только с этого момента происходит переход права собственности на квартиру к приобретателю».

За неоплаченные газ, свет и воду будут судить

Кстати, переход права собственности на квартиру на самом деле не дает покупателю почти никаких прав. Распоряжаться недвижимостью можно будет только после смерти предыдущего хозяина. До этого момента недвижимость нельзя продать, подарить или заложить. Въехать в «свою» квартиру до смерти хозяина владелец может только по согласию подопечного. Для этого придется отдельным параграфом прописать в договоре условия совместного проживания и закрепить за хозяином собственную территорию.

Стоит учесть, что все договора такого типа делятся на два вида — договор пожизненной ренты или содержания с иждивением. «Выплата ренты более удобна для покупателя, — поясняет Макаренко. — Человек ежемесячно выплачивает конкретную сумму и может даже не встречаться с первым хозяином своего жилья. Однако одинокие пенсионеры чаще всего предпочитают содержание с иждивением, когда помимо денег им положен еще и уход. Это может быть покупка и доставка продуктов, уборка квартиры, оплата лекарств или сиделки. Что именно подразумевается под понятием «иждивение», в каждом конкретном случае должно быть прописано в договоре. Только так обе стороны обезопасят себя от злоупотреблений».

Пожизненное приключение

Материальная сторона вопроса, на первый взгляд, выглядит значительно привлекательнее банковской ипотеки. По словам Макаренко, стандартно покупка квартиры по договору пожизненного содержания предусматривает уплату покупателем первоначального взноса в размере 25—30% от рыночной стоимости жилья (для Киева это $10—15 тыс.). Ежемесячные траты на содержание хозяина квартиры с самыми скромными запросами могут составить от 500 грн. Но многое зависит от запросов вашего «содержанца» и рыночной стоимости его квартиры. К тому же список ваших обязанностей будет документально зафиксирован в договоре. Однако есть значительный минус — это полная неопределенность сроков, когда владелец квартиры умрет, чтобы вы могли ею пользоваться и распоряжаться на правах полноценного хозяина.

Кстати, ни один юрист не берется гарантировать покупателю, что сделка в итоге завершится для него успешно. «По сути, договор пожизненного содержания является односторонним, так как обязанным по нему становится только приобретатель квартиры, а хозяин квартиры никаких обязанностей не несет, — поясняет Кобан. — В связи с этим наибольшие сложности при его исполнении возникают только у приобретателя. Например, в случае расторжения договора по инициативе любой из сторон вернуть уже уплаченные на содержание деньги практически невозможно».

Вице-премьер Греции продает недвижимость, чтобы уплатить налоги

Чаще всего договора расторгаются из-за ненадлежащего исполнения своих обязанностей покупателем жилья. Риелторы неофициально признаются: бывали случаи, когда пенсионеры таким нехитрым способом меняли по нескольку опекунов. «Вина приобретателя значения не имеет, достаточно самого факта неисполнения, — предупреждает Кобан. — Старушка может привести в суд соседей, которые расскажут, что приобретатель редко бывает в квартире, не приносит лекарства и продукты. В итоге после нескольких лет стараний можно остаться ни с чем. Чтобы избежать этого, необходимо с первого дня выполнять все условия договора. Нелишне сохранять все квитанции об оплате квартиры, телефона и медикаментов. Кроме того, раз в месяц или в квартал неплохо бы брать у хозяина расписку, что обязанности по договору за данный период выполнены сполна и претензий не имеется».

Еще один существенный «подводный камень», о котором нужно помнить, подписывая договор пожизненного содержания — психическое здоровье выбранного вами иждивенца. То есть при подписании договора он должен предоставить справку профильного специалиста о том, что пребывает в здравом уме. Если такой справки у вас на руках нет, то наследники или другие претенденты на квартиру при желании смогут обосновать, что в момент заключения договора бабушка или дедушка были недееспособными.

Если расторжение договора инициировал покупатель (например, его уволили с работы, и оплачивать содержание хозяина в прежних объемах он не может), квартира опять-таки безвозмездно возвращается прежнему владельцу. Расходы же, понесенные на его содержание, не возмещаются. Если с предметом сделки что-то случилось (к примеру, пенсионер забыл выключить чайник, и квартира сгорела), никаких денег или компенсаций покупателю тоже не вернут. Более того, как владелец поврежденного жилья, он все равно обязан содержать бывшего хозяина в условиях, не хуже прежних.



КОМПЕТЕНТНО

Сергей Кущенко, эксперт по инвестированию в недвижимость:

— Покупка квартиры по договору пожизненного содержания — сделка, которая имеет свои специфические риски. Во-первых, нужно аккуратно, без задержек выплачивать пенсионеру ежемесячное содержание, а также индексировать его в соответствии с законодательством и инфляцией. Иначе у пенсионера или его родственников появится единственный законный повод обратиться в суд, чтобы разорвать договор и вернуть себе квартиру.

Во-вторых, если с выплатами ежемесячного содержания пенсионеру все в порядке, его родственники теоретически могут оспорить результаты приватизации квартиры, чтобы таким образом признать договор пожизненного содержания недействительным. Здесь нужно знать, что срок исковой давности по приватизации составляет три года, и наверняка пенсионер приватизировал свою квартиру давно.