Будущие жильцы новостроя, оплатив 100% стоимости жилья, ждут новоселья. Но застройщик перед сдачей дома в эксплуатацию вдруг требует… доплатить. Что делать в таких ситуациях инвесторам, выясняла «ВД».

Молодая чета Корнеевых (фамилия изменена) мечтала о квартире обязательно в новострое и обязательно в пригороде столицы. Вариант на ул. Белогородской, 51 в Боярке подошел идеально. В конце 2009 г. забрали одну из последних «двушек». Знали, что застройщик, ДП «Днепровский круг», уже переносил сроки сдачи, но тешили себя тем, что «высотка» почти готова, осталось только лифты закупить. Будущие соседи на форуме инвесторов дома тоже вселяли надежду: кто же, мол, заморозит первую шестнадцатиэтажку в городе. «При заключении договора застройщик обещал, что Новый, 2010 год отпразднуем уже в своем жилье. В результате мы уже почти два года живем на съемной жилплощади, в которой трепетно храним упакованную сантехнику для новой квартиры», — сокрушается Сергей Корнеев. А нынешней весной директор застройщика собрал инвесторов злополучной «свечки» на Белогородской и сообщил, что из-за неплатежеспособности компании на достройку дома необходимо еще около 3 млн грн., которых у застройщика нет, и финансовых поступлений не предвидится — все квартиры проданы.

Заодно с врагом

В Украине, по данным Госкомстата на начало текущего года, более 4,3 тыс. объектов незавершенного строительства, из них около половины — со степенью готовности более 70%. Большинство инвесторов предпочитают пассивно ожидать, когда у застройщика появится финансовый ресурс на достройку дома, или же государство дофинансирует строительство за бюджетные деньги. Главные минусы такой позиции — неизвестно, сколь долго мечтать о собственном жилье, причем стройка за это время будет разрушаться и разворовываться.

Поэтому активные инвесторы (как правило, чье будущее жилье характеризуется высокой степенью готовности) все же берутся отстаивать свои права. Первые организации самозащиты инвесторов «недостроя» появились в разгар кризиса (см. «ДОЛГОСТрОЙ », «ВД» №9, 2009 г.). Официальной статистики по успешной достройке объектов силами инвесторов сегодня нет. Но опрошенные «ВД» эксперты назвали от 5 до 15 адресов только Киеве, где будущие жильцы взяли в свои руки доведение замороженного жилья «до ума», выбрав или сотрудничество с застройщиком, или же полный отказ от его услуг.

На первый путь зачастую толкают сами застройщики, используя «оптимистичный настрой» инвесторов домов с высокой степенью готовности и предлагая дополнительно «скинуться» на достройку дома. К примеру, инвесторам дома ДП «Днепровский круг» разослали письма с предложением доплатить около 300 грн. за каждый квадратный метр проинвестированных квартир. Около 30 инвесторов из 100 уже полностью или частично дофинансировали стройку. Часть остальных считает, что полностью выполнили свои обязательства перед застройщиком, у других попросту нет таких денег (поскольку они не только живут на съемных квартирах, но и выплачивают ипотечный кредит). В итоге стройка все равно стоит.

Поэтому, принимая решение о сотрудничестве, эксперты советуют прежде всего определить, есть ли для застройщика экономический смысл в дальнейшей реализации проекта. Кроме денежной выгоды, у него могут быть и другие интересы: репутация, необходимость выполнить обязательства перед городской властью, VIP-инвесторами, собственный покой и т. д. Но эти интересы, как правило, все же менее приоритетны, чем денежные. «Если в реализации проекта для застройщика нет экономической целесообразности, не стоит полагаться на такого «союзника», — советует Алексей Гончарук, президент Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам. — Из такого рода проектов застройщиков надо исключать. При этом следует помнить, что, уходя из проекта, застройщик может «прихватить» с собой не проданную в объекте недвижимость, оформив ее на подставных лиц. Правда, идентификация таких псевдоинвесторов — задача сложная, не всегда выполнимая».

Даже если все квартиры проданы, застройщик может найти лазейку для дополнительного заработка. К примеру, собственник боярского «долгостроя» «расписал» будущим жильцам, на что именно ему нужны 3 млн грн. Однако инвесторы докопались, что цены в смете завышены как минимум вдвое. Поскольку все закупки застройщик проводит через «карманную» фирму-посредника, услуги которой и удорожают строительство.

Своя сила

Если инвесторы не доверяют застройщику или же он не желает идти на контакт, нужно переходить к плану «Б» — самоорганизоваться в юридическом лице и своими силами заканчивать строительство. «Застройщик не будет достраивать дом, если он на этом не сможет заработать, — уверен Григорий Свередюк, глава совета общественной организации по защите прав дольщиков дома «Тривиум», созданной инвесторами бывшего «недостроя» в Ирпене по ул. Мира, 3б. — Поначалу мы тоже сдавали деньги застройщику. Но когда увидели, что средства не в полном объеме идут на строительство, через суд отстранили его от дел, создав общественную организацию. За свои деньги нанимали подрядчиков, многие работы (кладка плитки, асфальтирование небольших участков, озеленение) просто делали на субботниках, жертвуя своими выходными».

Плюсы создания подобных организаций или ЖСК: инвесторы сами контролируют процесс достройки дома и продажи существующих свободных площадей, получают дополнительный доход от использования незавершенного объекта и прилегающей территории (например, от размещения рекламы, использования придомовой территории для установки МАФов и т. д.). Один из главных минусов — удлинение сроков достройки (по сравнению с вариантом сотрудничества с застройщиком). Судебные тяжбы по устранению застройщика, собственно достройка дома могут длиться несколько лет без гарантий позитивного результата, при этом затраты инвесторов будут бльшими, считает г-н Гончарук.

Отстранить нерадивого застройщика от дел можно, создав юрлицо в виде ЖСК или общественной организации и получив права на объект в судебном порядке или же инициировав процедуру банкротства застройщика (это может сделать один инвестор или группа). Елена Зубченко, старший юрист ЮФ «Лавринович и Партнеры», считает лучшим вариантом передачу прав на баланс юрлица. Алексей Гончарук советует при этом особое внимание обратить на то, чтобы во время выделения земельного участка инвесторами не были нарушены права предыдущего землепользователя, которого почти всегда контролирует застройщик. Ибо подобное нарушение создает возможность для застройщика в будущем оспорить решение суда.

Инициировать банкротство застройщика эксперты не советуют. С одной стороны, застройщик-банкрот полностью освобожден от претензий иных (кроме инвесторов) кредиторов, поэтому риск достроить дом для кого-нибудь другого в такой ситуации нивелирован. «С другой стороны, почти каждый застройщик, который предвидит, что по отношению к нему могут открыть дело про банкротство, создает себе задолженность перед подконтрольными структурами, то есть заключает с ними фиктивные договоры. На практике это делает невозможным получение инвесторами даже минимального возмещения. Они получат ровно столько, сколько согласится отдать застройщик», — предупреждает Алексей Гончарук. Елена Зубченко тоже не видит смысла использовать банкротство застройщика в интересах инвесторов, ибо есть большая опасность того, что инвестору не компенсируют его требования (не хватит имущества у должника).

Зонтик от «недостроя»

Защититься от недобросовестных застройщиков с конца сентября можно будет с помощью страхового полиса. Одна из киевских СК разработала новый для рынка продукт «Финансовые риски инвесторов» для желающих обезопасить себя от двойных продаж квартир в «новостроях», замораживания их строительства или задержки ввода в эксплуатацию. Как сообщила «ВД» Наталья Мартиашвили, директор департамента по работе с крупным бизнесом СК, стоимость полиса будет составлять от 0,6 до 1,5% стоимости квартиры. Однако получить страховку смогут лишь инвесторы, купившие квартиры у аккредитованного в СК застройщика. При этом на момент страхования дом должен быть построен на 45%. Сроки действия полиса — от месяца до конца строительства, включая послепусковой и технический периоды. На каждый страховой случай предусмотрены разные суммы возмещения, максимальную компенсацию — все свои вложенные в объект средства — застрахованный инвестор получит в случае банкротства застройщика. Сегодня СК ведет переговоры с крупными компаниями, готовыми документально подтвердить наличие средств для постройки своих домов в заявленные в рекламных брошюрах сроки. Правда, желающих аккредитоваться пока немного.

Роман Дробоцкий, юрист ЮФ «Астерс»

— Если планы застройщика проблемного жилого объекта неясны, сроки завершения строительства не определены и постоянно переносятся, а также в случае если застройщик пытается получить дополнительные средства от инвесторов, чтобы выполнить свои просроченные обязательства, самым эффективным способом защиты является самоорганизация. К примеру, путем создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК), в уставный фонд которого инвесторы вносят свои права собственности на объект недвижимости, признания которых следует добиваться через суд. ЖСК также может стать инструментом для внесения дополнительных денег от инвесторов и финансирования окончания строительства и введения объекта в эксплуатацию в случае благоприятных отношений с застройщиком или для привлечения другого подрядчика.

Дмитрий Жуков, юрист ЮФ «Мисечко и Партнеры»

— Финансово-экономический кризис, удорожание стройматериалов или повышение минимальной заработной платы (к чему обычно в случае финансовых трудностей и задержек со сдачей дома апеллируют застройщики) — это не проблемы инвестора. Согласно нормам Закона «Об инвестиционной деятельности», а также нормам Гражданского кодекса, с момента полной оплаты квартира является вашей собственностью, и застройщик не может требовать от вас как собственника доплачивать за то, что уже вам принадлежит.

Наталия Доценко-Белоус, адвокат ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры»

— В ситуации приостановленного строительного проекта мы рекомендуем инвесторам прежде всего самоорганизоваться путем создания ЖСК как неприбыльной организации. Далее следует добиваться признания в судебном порядке прав собственности на объект незавершенного строительства за кооперативом и завершать строительство путем сохранения отношений с существующим застройщиком или посредством привлечения нового застройщика или стратегического инвестора. При этом инвесторы могут использовать прилегающие к объекту территории строительства, его вертикальных конструкций в коммерческих целях (например, для размещения рекламы) для получения дохода от использования существующего незавершенного объекта.