Державна фіскальна служба України у своєму листі від 04.08.2016 р. №16929/6/99-99-15-03-02-15 роз’яснює про порядок застосування пп. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 Податкового кодексу України. У цьому листі мова йде про порядок оподаткування податком на додану вартість операцій з постачання житла. Операції з постачання житла (об’єктів житлового фонду), окрім їх першого постачання, звільняються від оподаткування ПДВ.

Щодо питання визначення першого постачання житла, то фіскали висловили таку позицію: операцією з першого постачання житла буде вважатися операція з передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) на готове новозбудоване житло (об’єкт житлового фонду) до першого власника такого житла, незалежно від джерел фінансування будівництва. Така операція з першого постачання житла підлягає оподаткуванню ПДВ на загальних підставах.

Зважаючи на історію прийнятих контролюючими органами листів стосовно згаданого питання, а саме позицій, що викладені в листі Державної податкової адміністрації України від 03.06.2009 р. №11586/7/16-1517-26, листі Державної податкової адміністрації України від 14.10.2009 р. №10365/6/16-1515-27, листі Державної фіскальної служби України від 04.09.2014 р. №3717/7/99-99-19-03-02-17, листі Державної фіскальної служби України від 24.09.2015 р. №20292/6/99-99-19-03-02-15, а також на напрацьовану судову практику, зокрема на ухвалу Вищого адміністративного суду України у справі №815/4700/13 від 18.11.2013 р., стверджуємо про відповідність позиції контролюючого органу, викладену у «свіжому» листі, саме судовій практиці, що склалася на сьогодні. В межах останньої також йдеться про те, що у випадку, коли після завершення будівництва правовстановлюючі документи на новозбудоване житло оформлюються на підприємство-замовника, а пізніше, згідно з договорами купівлі-продажу квартир з фізичними особами, переоформлюються на таких фізичних осіб, операцією з першого постачання житла буде вважатись операція оформлення правовстановлюючих документів на замовника. Подальше переоформлення права власності на фізичних осіб не вважатиметься операцією з першого постачання житла, а тому ця операція буде звільнятись від оподаткування ПДВ.

Одночасно з питанням визначення першого постачання житла фіскали пояснюють, що операції з постачання послуг з будівництва житла коштом замовника (включаючи вартість матеріалів, придбаних коштом виконавця) підлягають оподаткуванню ПДВ на загальних підставах за правилом першої події, відповідно до п. 187.1 ст. 187 ПК України.

При цьому контролюючий орган у листі роз’яснює наступне: якщо замовник під час будівництва до оформлення права власності на новозбудоване житло укладає попередні договори купівлі-продажу з фізичними особами, згідно з якими отримує забезпечувальні платежі, операції з перерахунку таких платежів на рахунок замовника не змінюють базу оподаткування. Лише при передачі власності на готове новозбудоване житло фізичній особі (як першому власнику новозбудованого житла) у замовника виникають податкові зобов’язання з ПДВ на підставі п. 187.1 ст. 187 ПК України. Ця позиція зазначена у згаданій вище ухвалі Вищого адміністративного суду України.

У підсумку, розглянувши окремі питання щодо порядку застосування пп. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 ПК України, Державна фіскальна служба України наводить два висновки:

1. Якщо замовник у процесі будівництва до оформлення права власності на новозбудоване житло укладає попередні договори купівлі-продажу з фізичними особами, згідно з якими отримує забезпечувальні платежі, операції з перерахунку таких платежів фізичними особами на рахунок замовника не змінюють базу оподаткування у замовника. Лише при передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) на готове новозбудоване житло фізичній особі (першому власнику новозбудованого житла) у замовника виникають податкові зобов’язання на підставі п. 187.1 ст. 187 ПК України;
2. Якщо після завершення будівництва правовстановлюючі документи на новозбудоване житло оформлюються на підприємство-замовника, а пізніше, згідно з договорами купівлі-продажу квартир з фізичними особами, переоформлюються на таких фізичних осіб, операцією з першого постачання житла буде вважатися операція оформлення правовстановлюючих документів на замовника. Подальше переоформлення права власності на фізичних осіб, у розумінні норм ПК України, не вважатиметься операцією з першого постачання житла, а тому ця операція буде звільнятися від оподаткування ПДВ, відповідно до пп. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 ПК України.