Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам

Одним из наиболее распространенных механизмов финансирования в строительство жилья сегодня фонд финансирования строительства ( ФФС).

Статья 2 Закона Украины « О финансово - кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью » называет Фонд финансирования строительства денежными средствами , переданными управляющему ФФС в управление , которые использованы или будут использованы управляющим в будущем на условиях правил фонда и договоров об участии в ФФС .

Целью создания ФФС является получение доверителями фонда в собственность жилья.

Почти каждая уважающая себя финансовое учреждение , в своем большинстве это банки , предлагает заключить договор об участии в фонде финансирования строительства.

Итак , давайте разберемся , какие последствия для инвестора влечет подписание таких договоров ?

Если попытаться охарактеризовать такой договор в «двух словах» , то в результате подписания такого договора инвестор платит деньги управляющему ФФС согласно графику , и через определенный промежуток времени , пока застройщик занимается строительством , инвестор получает в собственность жилье.

Давайте попробуем ответить на вопрос , что больше всего волнуют инвесторов.

Кто принимает участие в схеме инвестирования через ФФС ?

В процессе создания и функционирования ФФС принимают участие три стороны:

- Заказчик (застройщик ) ;

- Управляющий ;

- Доверитель ;

Заказчик (застройщик ) - Застройщиком может быть лицо , которое согласно законодательству имеет право на выполнение функций заказчика строительства для сооружения  объектов строительства и заключило договор с управляющим. (ст.4 Закона Украины « О финансово - кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью »).

Закон Украины « Об архитектурной деятельности » определяет заказчика строительства , как физическое или юридическое лицо, имеющее в собственности или в пользовании земельный участок , подала в установленном законодательством порядке заявление (ходатайство ) о ее застройки для осуществления строительства или изменения (в том числе путем сноса ) объекта градостроительства.

Управляющий - это финансовое учреждение , которое от своего имени действует в интересах учредителей управления имуществом ( доверителей ) и осуществляет управление привлеченными средствами ( ст. 4 Закона Украины « О финансово - кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью »).

Таким образом , создание и управление ФФС могут осуществлять финансовые компании , которые имеют соответствующую лицензию на осуществление деятельности по привлечению средств физических лиц для финансирования объектов строительства , а также коммерческие банки. Особенность заключается в том , что для финансовой компании эта деятельность является основной , а для банка - лишь одной из банковских услуг.

Доверитель - лицо , которое передает имущество управителю в доверительную собственность на основании договора управления имуществом.

Проще говоря , Доверитель - это инвестор , который передает средства Управляющему ( финансовому учреждению) , Управляющий в свою очередь закрепляет за Доверителем объект инвестирования ( ст. 4 Закона Украины « О финансово - кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью »).

 Как работает схема инвестирования через ФФС ?

Управляющий создает фонды финансирования строительства по собственной инициативе. На подготовительном этапе разрабатывает правила фонда , которые регламентируют порядок взаимодействия Застройщика , Управителя , и доверителей , устанавливают порядок , условия , особенности и ограничения управления ФФС и регулируют другие условия работы фонда . По сути , правила являются публичной офертой ( предложением заключить договор ) для вступления в ФФС . Они  являются обязательными к исполнению всеми участниками .

Функционирование этой схемы состоит из 5 - ти элементов :

Между Управляющим и Застройщиком заключается генеральное соглашение и пакет договоров , установленный законодательством ;

После подписания договора с доверителями происходит аккумулирование средств в фонде ( на отдельном банковском счете управляющего) ;

Управляющий , в свою очередь , перечисляет собранные средства застройщику , в соответствии с графиком , утвержденным сторонами ;

Застройщик осуществляет строительство ;

По окончанию строительства Застройщик передает недвижимость в собственность доверителям ;

Какими нормативными документами регулируются отношения ФФС ?

Схема инвестирования в строительство жилья через фонды финансирования строительства появилась сравнительно недавно . Это связано с принятием в 2003 году Закона Украины « О финансово - кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» , устанавливающий общие принципы , правовые и организационные основы инвестирования в строительство жилья и особенности управления этими средствами.

Особые моменты , на которые специалисты советуют обратить внимание :

Прежде чем заключать договор , следует поинтересоваться репутацией застройщика , управителя ФФС , а также ознакомиться с лицензиями и разрешительной документацией на землю и строительство.

В типовом договоре , скорее всего , максимально защищены права застройщика и посредника , но отнюдь не инвестора. Поэтому для большей надежности образец договора , предложенного ФФС лучше изучать с участием юриста , поскольку " неприметные " для обычного человека условия могут иметь важное значение и очень нежелательные последствия.

1 . Первое , что должно быть четко обозначено в договоре , - это когда и какую именно квартиру инвестор должен получить от застройщика : адрес , площадь , количество комнат , этаж и т.п. .

2 . Второй момент - размер оплаты . Сумма должна быть зафиксирована в четко установленном размере без возможности изменения . Юристы не советуют подписывать договор , где указано , что стоимость жилья будет увеличиваться со временем . Договор должен содержать четкий график оплаты , чтобы избежать недоразумений с денежными взносами. Кроме того , юристы советуют перечислять средства исключительно на расчетный счет Управляющего ФФС , указанный в договоре , а не наличными в кассу компании. При перечислении денег через банк факт уплаты взноса подтверждает не только документ, выданный на руки инвестору , но и другая банковская документация .

3 . Одним из наиболее проблематичных для инвестора положений договора срок действия договора и время сдачи объекта. Поскольку случаи , когда строительство затягивается , очень распространены , застройщики ограничиваются приблизительным срокам , или обусловливают возможность их изменения .

4 . Необходимо обратить внимание не то , что в случае инвестирования в строительство жилья , оформления права собственности на жилье осуществляется застройщиком

своими силами и за свой счет. Если же инвестор вкладывает средства в строительство нежилых помещений (например , офиса или магазина) , то регистрация права собственности на него после завершения строительства - головная боль самого инвестора. Оформление права собственности на нежилые помещения осуществляется доверителем самостоятельно и за свой счет .

5 . Еще одним краеугольным камнем в договоре есть ответственность сторон . Поскольку образец типового договора составляет Фонд или застройщик , естественно , что их ответственность в случае задержки сроков сдачи объекта и т.д. может быть прописана весьма расплывчато . В то же время для инвестора , случаи наступления ответственности могут быть расписаны так , что договор станет для него " кабальным " .

6 . Важным моментом являются условия расторжения договора. Наиболее распространенное в этом случае формулировка " договор может быть расторгнут по соглашению застройщика " . Но все же в договоре должны быть четко обозначены случаи и условия , на которых сам инвестор может разорвать его. Например , в случае , когда человек станет не в состоянии делать выплаты.

7 . Безопаснее для инвестора , если он доверит свои деньги большом и системном Управляющему ФФС ( банка) . Согласно закону банк -управитель направляет средства, ему предоставил инвестор , застройщику согласно утвержденному графику . Остаток средств банк - управляющий может использовать для собственных нужд. Например , предоставлять кредиты или инвестировать эти средства в угодно. Таким образом , банк -управитель несет риск их потери ( кредит могут не вернуть или средства были вложены в какую-то неудачную инвестицию ) . Конечно , банк -управитель несет ответственность за их сохранность собственными средствами . Если инвестор доверил свои средства большом и системном банке - управляющему , то и шансов их вернуть назад больше.

 Таким образом , можно сделать вывод , что залог успеха для удачной инвестиции в жилье - надежный Управляющий ФФС (банк ) , который сам экономически будет заинтересованным в успешности проекта !

Риски , которые несет инвестор , заключая договор об участии в ФФС

1 . Наибольший риск для инвестора - это банкротство застройщика.

Банкротство - это процесс , когда имущество организации , неспособной оплатить долги , забирается по решению суда и распределяется между кредиторами после предыдущих выплат , таких как налоги и заработная плата работникам организации - банкрота .

2 . Перенос сроков завершения строительства.

Причин затягивания может быть множество. Сроки завершения строительства могут переноситься как официально ( заключая с инвестором дополнительные соглашения ) , так и не официально ( без таких сделок). В любом случае такое затягивание крайне невыгодно как инвестору (он вынужден нести дополнительные расходы: снимать жилье , выплачивать проценты по кредитам и т.д. ) , так и застройщику (обычно в инвестиционных договорах предусмотрены штрафные санкции для застройщика за несвоевременное выполнение своих обязательств) .

Вывод: стоит все же использовать схему инвестирования через ФФС ?

Логично , что каждая схема инвестирования имеет свои преимущества и ряд недостатков. Среди большого количества предлагаемых застройщиками вариантов инвестирования в строительство жилья - ФФС является наиболее популярным и это не зря. На самом деле инвестиционное законодательство в Украине является чрезвычайно « дырявым ». Количество застройщиков , которые заранее планируют заниматься мошенничеством ( ст. 190 Уголовного Кодекса Украины ) невелика. Большинство проблем , которые возникают в процессе строительства , напрямую связаны с недостатками законодательства и бюрократической машиной в государстве. Схема финансирования через ФФС , по сравнению с другими , более или менее законодательно урегулированной . В схеме инвестирования через ФФС привлекательным является контроль со стороны государства , обязательный контроль целевого использования средств застройщиком со стороны финансового учреждения , невозможность нецелевого использования средств ФФС.

Автор: Боряк В.Г.