Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам

С подачи премьер-министра Николая Азарова в парламент поступил законопроект об удешевлении стоимости ипотечных кредитов. По оценке участников рынка, хотя в нем и прописаны многообещающие новации, действенных механизмов удешевления ипотеки в документе нет.

Документом под №10557 «О реализации социальных инициатив Президента Украины относительно удешевления стоимости ипотечных кредитов», в частности, предлагается внести изменения в ст. 55 Бюджетного кодекса, дополнив перечень защищенных расходов госбюджета «компенсацией процентов, уплачиваемых банкам и/или другим финансовым учреждениям по кредитам, полученным гражданами на строительство (реконструкцию) или приобретение жилья».

Принятие данного законопроекта, как отмечается в пояснительной записке, должно способствовать «последовательному внедрению государственной социальной политики по повышению стандартов жизни, обеспечению реализации жилищных прав граждан, повышению инвестиционной привлекательности строительной отрасли и привлечению средств в жилищное строительство».

Собственно, на этих обещаниях вопрос удешевления ипотеки и заканчивается. Законопроект не предусматривает ни объема средств, направляемых на компенсацию ипотечных кредитов, ни механизма компенсации процентов, ни каких-либо рыночных механизмов удешевления ипотечного кредитования (размера, порядка компенсации и т.п.).

«В действительности законопроект предлагает пойти по пути наименьшего сопротивления — компенсировать проценты, выплачиваемые банкам по ипотеке, за счет средств Государственного бюджета. А то, что законопроект предлагает отнести компенсацию процентов к защищенной статье расходов, является едва ли не самой большой ерундой. Это выглядит не как взвешенный регулирующий документ, а как исключительно декларация намерений что-то где-то заложить в бюджете»,— недоумевает адвокат МЮФ Noerr Киев Виталий Мазур.

Документом также предлагается внести изменения в законодательство, касающееся аренды земельных участков (в Земельный кодекс Украины и закон «Об аренде земли»). В частности, разрешить отчуждать право аренды земельного участка, находящегося в коммунальной или государственной собственности, без согласования с арендодателем (ст. 8-1 закона Украины «Об аренде земли» в данное время это запрещается.— «і»).

Как такое нововведение поможет благому делу удешевления ипотеки, эксперты не знают, но предполагают, что данный пункт законопроекта имеет целью несколько иное, чем реализацию социальных инициатив президента. «Почему-то закрадывается подозрение, что предложенные нормы, направленные на упрощение механизма перехода права аренды земельных участков от одного лица к другому, могут привести к незаконному завладению арендованными земельными участками, как части перераспределения имущества»,— говорит Виталий Мазур.

«Безусловно, данная норма позволила бы разрешить ряд критических ситуаций, связанных с арендой земли в условиях невозможности завершения строительства текущим арендатором. Но встречно возникают существенные риски — если предположить, что так просто и беспрепятственно можно заменить заказчика строительства, продав право аренды земельного участка, то как можно рассчитывать на доверие инвесторов»,— продолжает адвокат ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Наталия Доценко-Белоус. Такая норма, по ее словам, закладывает критические риски для ситуаций, когда заказчик-арендатор привлек инвесторов (например, через целевые облигации), а потом продал это право аренды третьему лицу. В этом случае у нового арендатора не будет обязательств перед инвесторами, привлеченными его предшественником.

Вносятся изменения также в законы Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» и «Об ипотеке», которые предусматривают, что договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или предостережение об удовлетворении требований ипотекодержателя (объект недвижимого имущества, права на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, объект незавершенного строительства и имущественные права на них) является документом, удостоверяющим право аренды нового арендатора, и подлежит государственной регистрации в установленном законодательством порядке.

«В целом такие изменения являются позитивными, но для эффективности должны быть внесены изменения и в ряд нормативно-правовых актов. Например, «узаконивание» «имущественных прав на объекты незавершенного строительства и/или их части» в определенной степени защитит права инвесторов, которые покупают квартиры в недостроях. Но в любом случае внесения предложенных изменений недостаточно для реализации цели, которую ставит законопроект»,— отмечает старший юрист ЮК Lavrynovych & Partners Елена Зубченко.

Возможность ведения учета, государственной регистрации имущественных прав на создаваемую недвижимость позволила бы исключить риск повторных продаж на этапе строительства. Однако, как говорит Наталия Доценко-Белоус, любая государственная регистрация имущественных прав повлечет дополнительные расходы.

В целом, резюмируют юристы, принятие такого закона совершенно не гарантирует автоматическую выплату из государственного бюджета денежных средств. А потому не советуют рассматривать этот законопроект как социальную инициативу, которая может быть реализована.