Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам

С наступлением осени украинцев снова начали пугать подорожанием жилья. По мнению ряда экспертов, росту цен на недвижимость поспособствуют парламентские выборы в Украине и крупная эмиссия доллара в США. Участники рынка наперебой рекомендуют срочно вкладывать сбережения в квадратные метры. Впрочем, это лишь очередная попытка продавцов создать ажиотаж вокруг своего товара. На самом деле никаких предпосылок к подорожанию жилья сегодня нет. Более того, рынок недвижимости медленно опускается к ценовому дну, поэтому стоимость квартир по всей стране должна снизиться еще на 10—15% до конца года.

Спрос на разогреве

Первые тревожные ласточки с сообщениями о подорожании жилья появились в СМИ две недели назад. По мнению некоторых экспертов, до конца года цены на квартиры в Украине должны повыситься на 7—10%. Во-первых, это предстоящие парламентские выборы. Политическая активность кандидатов приводит к временному росту доходов населения. В результате повысится спрос на недвижимость, и застройщики с продавцами получат возможность поднять расценки на самые ходовые квартиры. Во-вторых, это планы США в отношении эмиссии доллара. Дополнительный выпуск «зеленого» приведет к ее обесцениванию, поэтому цены на недвижимость в долларах резко подскочат вверх.

На фоне этих сообщений спрос на квартиры увеличился по сравнению с августом на 40—60%. Правда, риелторы говорят, что большинство людей только присматриваются, интересуются. Количество сделок существенно не изменилось. Кстати, именно такая ситуация и является реальным индикатором изменения цен, утверждают аналитики. Жилье не будет дорожать, потому что его не покупают даже по сегодняшним ценам. «Те факторы, которые могли бы изменить ценовую ситуацию, в стране сегодня отсутствуют, — говорит глава национального совета Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко. — Нет доступной для всех украинцев ипотеки и не видно улучшения материального положения граждан. Поэтому сейчас рынок в коме, и эта стагнация медленно опускает цены ко дну».

Прогнозы о подорожании Бондаренко считает не ласточкой, а обычной уткой. По мнению эксперта, это традиционный прием застройщиков и торговцев: создать ажиотаж и «подогреть» рынок, чтобы увеличить число продаж. Такие попытки уже делались накануне Евро-2012, когда «независимые эксперты» обещали, что в страну хлынут миллиарды евро и квартиры будут разлетаться, как горячие пирожки. «На самом деле ни выборы, ни эмиссия доллара никак на наших квадратных метах не скажутся, — подчеркивает Бондаренко. — По крайней мере, до тех пор, пока доллар не превысит отметку в 8,5—9 грн. Если это случится, возникнет паника, которая делает любое развитие событий непредсказуемым. Однако судя по сегодняшней ситуации, цены на жилье должны снижаться еще минимум полгода».

Новостройный ряд

По расчетам аналитиков, удешевление жилья по итогам года должно составить в среднем по рынку 10—11%. Меньше всего снизятся цены на однокомнатные квартиры, однако серьезно подешевеет многокомнатное жилье большого метража. «Малогабаритные «однушки» и «двушки» всегда пользуются популярностью у покупателей, — говорит президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины Александр Рубанов. — Продавцы по возможности будут держать цену. Однако в целом к концу года цены даже на эконом-жилье должны снизиться на 5—7%. Чуть больше, примерно на 10%, подешевеет средний класс, то есть двух- и трехкомнатные квартиры общей площадью 80—100 кв. м. Самое большое падение цен ждет квартиры бизнес и премиум-класса. Такое жилье только до конца этого года подешевеет на 15—20%».

Наименее гибким в снижении цен будет первичный рынок жилья. По мнению Бондаренко, на сегодняшний день в большинстве регионов Украины застройщики «нащупали» свою стоимость квадратного метра, и предложения крутятся вокруг одной цифры. К примеру, в Киеве это 8 тыс. грн за кв. м. Такая цена фигурирует в половине объявлений о продаже недвижимости, остальные предлагают либо «акции» (7,5 тыс. грн на ранних этапах строительства), либо более высокие цены (8,5—9 тыс. грн при вводе дома в эксплуатацию до конца нынешнего года). В областных центрах «квадрат» нового жилья стоит дешевле столичного на $ 250—300, однако цифра точно так же негласно зафиксирована. К примеру, в Запорожье разброс ценовых предложений составляет от 5 до 7 тыс. грн за квадратный метр в зависимости от степени готовности дома.

«Эти цифры актуальны для спальных районов и окраин крупных городов, — уточняет Бондаренко. — А также для домов, которые еще не сданы в эксплуатацию, потому что наличие документов на квартиру автоматически повышает ее стоимость в полтора раза. Иногда застройщик может выставить по акции нераспроданные объекты в уже готовом доме, однако это единичные случаи. Но такие квартиры сразу же раскупают на перепродажу». В отделе продаж одного из крупных жилых комплексов в пригороде столицы «Известиям в Украине» информацию подтвердили. «В тех секциях, которые мы сейчас вводим в эксплуатацию, непроданных квартир нет, — сообщил менеджер Роман. — Если очень хотите, могу дать телефон семьи, которая купила там однокомнатную квартиру, но собирается ее продавать. Цена, конечно, будет выше: на этапе строительства они заплатили $29 тысяч, а с документами она будет стоить $43 тысячи».

Через вторые руки

Покупая жилье на вторичном рынке, человек автоматически избавляется от двух проблем: риск, что дом не введут в эксплуатацию и невозможность сразу заселиться в купленную квартиру. «Украинцы не верят застройщикам вполне обоснованно, — полагает Рубанов. — Не секрет, что 80% новостроек в столице считаются долгостроями, причем половина из них вообще заморожены, как пресловутый «Элита-центр». Более того, сейчас нет, пожалуй, ни одного объекта строительства, на котором бы выдерживались заявленные сроки сдачи в эксплуатацию». Поэтому в нашей стране продолжает пользоваться повышенным спросом жилье, за которое любой иностранец не отдал бы лишнего доллара. Это хрущевки, брежневки, гостинки и малосемейки. Из-за стабильного интереса цены на них остаются не просто высокими. Эксперты считают, что они завышены аномально.

«Средняя цена на первичном рынке Киева составляет тысячу долларов, в то время как на вторичном в том же районе хрущевка стоит $1,5 тысячи за квадратный метр, — говорит Бондаренко. — Это совершенно не вписывается в классическую формулу, которая работает во всем мире. По ней наценка за отсутствие рисков не должна превышать 20%. То есть красная цена всему вторичному неликвиду столицы — это $1,2 тысячи за «квадрат», не больше. Я предполагаю, что стоимость старых квартир понизится до этого уровня». Впрочем, когда именно может случиться такой обвал цен, эксперт спрогнозировать затруднился. Скорее всего, не раньше чем следующим летом, и только при условии, что в стране за год не произойдет каких-то экстраординарных событий.

Кроме того, в ноябре-декабре эксперты прогнозируют вторичному рынку жилья легкое оживление. «Со следующего года в силу вступают такие законодательные новшества, как налог на недвижимость и новые правила регистрации вещных прав на недвижимость, — напоминает Рубанов. — Эти два психологических фактора могут увеличить число сделок купли-продажи жилья, поскольку люди всегда опасаются чего-то неизвестного и нового. Помните, какие очереди были в БТИ в начале этого года? А ведь тогда речь шла только о планах ввести новый порядок регистрации недвижимости. Думаю, этой зимой произойдет то же самое: люди поспешат оформить сделки по старым правилам или же захотят продать ту квартиру, за которую придется платить налог». Впрочем, к росту цен оживление все равно не приведет, убежден Рубанов. Единственный минус — затормозится их понижение.