Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам

В последние годы новостройки пользуются большим спросом. И это не удивительно, ведь если сравнивать квартиру на первичном и вторичном рынке, то первый вариант имеет ряд явных преимуществ: современная планировка, высокие потолки, просторные комнаты, отдельная гардеробная комната, большая кухня, лоджия, балкон, парковка, стеклопакеты, два лифта (пассажирский и грузовой).

Но, это** одна сторона медали, а другая выглядит куда менее привлекательной. Новоселы часто жалуются на состояние квартиры, которую в итоге они получили в собственность, а также рассказывают о том, сколько времени потребовалось на то, чтобы довести ее до ума и залатать те дыры, которые сделали строители. Поэтому, перед покупкой квартиры стоит знать о неприятных «сюрпризах», которые могут испортить вам праздник.

Даже если вы не стали обманутым дольщиком, есть риск получить на руки квартиру не того метража, не в том крыле здания или не на том этаже. Виной всему — строители, которые выполнили свою работу спустя рукава и построили объект не по проектной документации, а «на глазок». В результате, человек, купивший квартиру на стадии проектирования объекта или строительства, получает на руки совсем другой «продукт». Конечно, процент таких казусов ничтожно мал, и если это случается, то девелопер делает перерасчет. «Зачастую метраж квартиры отличается от того, что прописан в договоре. Может быть как больше, так и меньше метров. В первом случае покупателю приходится доплачивать за лишние метры уже по другой, рыночной стоимости дома, сданного в эксплуатацию. Во втором же случае, покупателю возвращают деньги за недостающие метры, но по первоначальной цене.

Поэтому следует пристально изучить документы. Площадь квартиры, указанная в свидетельстве о праве собственности, всегда меньше, чем зафиксированная в договоре о приобретении квартиры. При этом стоит помнить, что в договоре указана проектная площадь квартиры, которая включает в себя: общую площадь самой квартиры, балконов, лоджий, веранд и террас (с понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1). Реальная (фактическая) площадь уточняется после обмеров БТИ. В итоге, в площадь квартиры включают: площади ее помещений, встроенных шкафов, лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с теми же понижающими коэффициентами, что и в договоре.

По уточнениям БТИ фактическая площадь может оказаться меньше или больше проектной – таковы особенности строительства, поэтому, цена квартиры в договоре, может быть скорректирована. Но государственная регистрация права собственности на квартиру осуществляется с учетом данных именно кадастрового (технического) паспорта. В этом паспорте площадь квартиры указывается без учета площадей балконов, лоджий, веранд и террас, что соответствует требованиями п. 5 ст. 15 ЖК РФ. И получается, что площадь квартиры, указанная в свидетельстве о праве собственности, меньше, чем в договоре на приобретение квартиры. Но права покупателя не нарушаются, поскольку фактическая (реальная) площадь приобретенной покупателем квартиры в любом случае остается неизменной и включает общую площадь самой квартиры, балконов, лоджий, веранд и террас».

Просчеты с метражом квартиры могут быть связаны не только с халатностью строителей, но и с неправильными обмерами БТИ. В этом случае, расхождения в метраже квартиры, незначительны, с такими огрехами сталкиваются практически все застройщики. Специалисты рынка городской недвижимости отмечают, что волноваться не стоит, т.к. разница в метраже ничтожна, и она полностью компенсируется, т.к. данное расхождение фиксируется в акте приема квартиры, который подписывает обе стороны.

Покупая квартиру в новостройке, покупатель рискует не только квадратными метрами в квартире, но и всей жилплощадью. Например, строительная компания решила увеличить этажность объекта. По закону, застройщик должен согласовать данный шаг с администрацией города, а если этого не произойдет и дом будет построен, то в будущем данные площади могут быть признаны незаконным и подлежащими сносу.

Еще один риск, который может возникнуть при покупке квартиры на первичном рынке — некачественные коммуникации — например, отсутствие электрики в квартире или плохой напор воды. Чаще всего, общее впечатление от нового дома в столице портит неработающий лифт. Однако это скорее искусственное создание неудобства, т.к. новоселы, активно занятые ремонтом, всячески нарушают правила пользования пассажирским лифтом и используют его для перевозки строительных материалов, вес которых, порой выходит за рамки возможной массовой нагрузки на лифт, что приводит к его поломке.

Застройщик, в основном, следит за выполнением большого объема работы, а не за качеством проводки, воды, лифта и так далее, - отмечает он. Застройщик несет ответственность за сданный объект и в течение 5 лет со дня сдачи объекта обязан устранять неисправности, обнаруженные при эксплуатации квартиры. Единственное «но» - вам придется доказать вину застройщика, что зачастую не так уж и просто».

Участник долевого строительства, в случае обнаружения каких-либо неполадок, вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В том случае, если выявленные недостатки не были устранены застройщиком в установленный срок, покупатель имеет право расторгнуть договор и потребовать от девелопера возврата денежных средств и уплаты процентов.

Для того чтобы новоселье состоялось и оно не было омрачено рядом неприятных сюрпризов эксперты советуют обратить пристальное внимание на договор участия в долевом строительстве (ДДУ).
Прежде чем, подписывать договор, необходимо проверить компанию-застройщика: лицензию, план строительства (если были внесены изменения – требуйте и их), соответствие плана с уставами вышестоящих инстанций, проверить сам участок под строительство, есть ли у девелопера разрешение на строительство.