Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам

Начало осени традиционно оживило рынок недвижимости после летне-отпускной "спячки". Как отмечают аналитики, выросло не только количество предложений по продаже квартир, растет также и спрос на покупку жилья. Однако сегодня многие украинцы – на фоне предвыборной лихорадки – опасаются осуществлять реальные сделки по продаже-покупке "крыши над головой". Дело в том, что сейчас люди не знают, как им лучше поступить: то ли продать/купить квадратные метры до начала парламентских выборов, то ли отложить планы по решению жилищных проблем, как говорится, до лучших времен. Внести некоторую ясность в эти вопросы как раз и решил "Обозреватель".

О чем расскажет статистика

Нынешней осенью количество сделок на рынке недвижимости будет действительно выше, говорят эксперты. В подтверждение своих слов аналитики приводят следующие цифры: в нынешнем году – фактически каждый месяц – наблюдается стабильный прирост количества оформленных договоров купли-продажи жилья. Причем от месяца к месяцу статистика увеличивается примерно на 150-200 осуществленных сделок, констатируют вкомпании SV Development.

Правда, единственным "провалом" в данном – положительном – тренде стал июнь, когда рынок замер по причине проведения Евро-2012. Однако уже в июле рынок недвижимости нагнал свою "скорость" осуществления реальных сделок, так как люди, отложившие вопрос покупки жилья в июне, поспешили стать владельцами понравившихся квартир в июле.

Однако остановимся более подробно на данных, предоставленных "Обозревателю" аналитиками консалтинговой компании SV Development. Если говорить о первичке, то здесь объем покупки-продажи жилья в Киеве выглядит следующим образом: январь – 314 единиц, февраль – 698 единиц, март – 870 единиц, апрель – 950 единиц, май – 1146 единиц, июнь – 860 единиц, июль – 1380 единиц, август – 1440 единиц. Что касается столичной вторички, то тут статистическая картина реализованного жилья такая: январь – 633 единиц, февраль – 1013 единиц, март – 1320 единиц, апрель – 1450 единиц, май – 1630 единиц, июнь – 1110 единиц, июль - 1840 единиц, август – 1960 единиц.

Таким образом, в период с 1 января по 31 августа в Киеве было продано 10956 б/у квартир, и 7658 новых/недостроенных.

Выходит, если сентябрьское оживление на рынке недвижимости не станет исключением из правил, озвученным отраслевыми аналитиками выше, тогда стоит ожидать, что по итогам первого месяца осени в столице будет продано 1590-1640 квартир в недостроенных домах и 2110-2160 квартир на вторичке. Разъясняем, принцип прогноза таков: плюс 150-200 прогнозных сделок к августовским показателям. 

Ценовые параметры стабильны

Как и осеннее оживление рынка недвижимости не принесло, по сути, никаких сюрпризов ни продавцам, ни покупателям. Такая же ситуация наблюдается и с ценовыми параметрами. По словам экспертов, сегодня стоимость квадратного метра как в столице, так и в регионах, в целом, стабильна - и варьируется в пределах от 1% до 3%.

Так, если говорить о ценах на жилье в Киеве, то, по данным сайта Агент.uа, в августе-сентябре самые дешевые однокомнатные квартиры в столице продавались в таких районах, как Деснянский – 55 тыс. долларов, Святошинский – 56,6 тыс. долларов, Днепровский – 58 тыс. долларов.

Что касается регионов Украины, то здесь, опять же по информации сайта Агент.uа, в августе-сентябре самые дешевые однокомнатные квартиры продавались в таких областных центрах, как Ивано-Франковск – 18300 долларов, Кировоград – 19800 долларов, Ужгород – 21300 долларов.

Как выборы влияют на спрос/предложение

Предвыборная лихорадка заставляет потенциальных покупателей и продавцов аккуратно относиться к осуществлению реальных сделок, отмечают аналитики. Если говорить о покупателях, то этих участников рынка эксперты условно делят на две категории. Первая: люди, которые имеют всю сумму для покупки интересующего объекта. Вторая: люди, которые хотели бы приобрести жилье хотя бы в кредит, но имеют деньги только на 20-40% первоначального взноса. Вот и получается, что нынешней осенью - с оглядкой на выборы - эти две группы покупателей решают свои квартирные вопросы по-разному. 

В первом случае, народ спешит купить квартиру до выборов, говорят риелторы. "Дело в том, что многие из нас не знают, что будет с курсом гривни после парламентских выборов, а это, в свою очередь, может и на цены на жилье, и на предлагаемые банками условия ипотечных программ. Поэтому покупатель предпочитает не рисковать и действовать в тех рамках, которые ему предлагает рынок", - отмечает риелтор Анна.

Что интересно, даже платежеспособных покупателей нынче интересуют не пентхаусы, а в первую очередь доступное жилье – одно- или двух-комнатные квартиры стоимостью до 60-80 тыс. долларов. "Наше население очень пугает неясность экономического будущего после выборов. Поэтому люди спешат инвестировать в недвижимость с целью сохранения средств. Поэтому и покупают квартиры по доступным ценам. Например, если есть деньги, то стремятся приобрести, например, 2 квартиры, чтобы впоследствии сдавать их в аренду. В столице такая услуга всегда пользуется спросом", - обратил внимание риелтор Михаил.

Еще один интересный тренд, который подметили аналитики, заключается в следующем: в преддверии выборов покупатели жилья неохотно влезают в ипотечные долги и лишь в крайнем случае берут кредит на сумму 10-20% от стоимости жилья. "Все же люди не очень хотят жить в "клетушках", например, в малогабаритных гостинках. Поэтому сегодня можно отметить новый всплеск интереса, который переориентируется из Киева в близлежащие города, например, Ирпень или Бучу. Ведь в пригороде за те же 40 тыс. долларов стоимости гостинки можно купить полноценную однокомнатную и даже двухкомнатную квартиру в пригороде", - говорит агент по недвижимости Анна.  

Что касается второй группы покупателей, то они предпочитают дождаться завершения парламентских выборов, чтобы посмотреть изменятся или не изменятся правила игры на рынке недвижимости. И в этом также есть свой резон, говорят аналитики. "Если после выборов курс доллара будет меняться, этот фактор, безусловно, повлияет на рынок недвижимости. Если, к примеру, курс доллара/гривни установится на отметке 8,50-9 гривен, тогда жилье может подешеветь примерно на 5-10%. В первую очередь, это касается сегмента дорогого жилья, однако и экономные варианты тоже могут чуть-чуть упасть в цене", - поясняет возможные изменения рынка аналитик компании SV Development Сергей Костецкий.

В любом случае, какой бы сценарий покупки жилья не выбрали покупатели – до или после выборов – аналитики спешат успокоить: вряд ли нынешней осенью рынок недвижимости ожидают какие-либо форс-мажоры. Ведь изменения курса валют могут только удешевить стоимость жилья, а возможные законодательные изменения вроде бы не несут никаких совсем уж неожиданных сюрпризов.

Правда, нужно понимать, что часто участники рынка могут спекулятивно разогревать сегмент недвижимости, чтобы получить дополнительные доходы, поэтому при покупке жилья лучшим советом остается одна рекомендация: не паниковать. "Если покупатель решил приобрести квартиру, как правило, он четко знает: какие деньги готов выложить, каким требованиям объект должен соответствовать, какая ситуация наблюдается на рынке. Такой подход к поиску и выбору жилья могут означать длительную стратегию, ведь кто-то может найти подходящий вариант за 2 недели, а кому-то и 2 месяцев может не хватить. Поэтому если покупатель настроился приобретать жилье, пусть не поддается паническим настроениям толпы, а сам определяет, что для него выгодно. Нужно понимать, что сейчас период такой: спекулянты постараются нажиться на доверчивых клиентах в преддверии выборов (мол, непонятно, что будет потом), а также в конце года, за месяц-два до вступления ряда законодательных изменений по рынку недвижимости (мол, вдруг жилье подорожает или другие неприятности начнутся). Поэтому лучше думать своей головой, чтобы потом не жалеть о непродуманных действиях. В конце концов, клиент рискует своими, а не чужими деньгами", - акцентировал агент по недвижимости Михаил. 

Что ж, нынешняя осень для рынка недвижимости может оказаться действительно непростой. Поэтому как покупателям, так и продавцам жилья стоит быть предельно внимательными и осторожными. Ведь осуществить сделку рано или поздно все равно можно будет. Как бы при этом еще и дров не наломать.