Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам

Сегмент приміських новобудов за останній рік переживає справжній бум. Рекордними темпами зростає як кількість пропозицій, так і платоспроможний реальний попит на них.

Дуже недорого

У березні поточного року у відкритих джерелах було представлено близько 80–85 житлових комплексів та окремих будинків, які зводяться та продаються у столичному передмісті. Це лише на 5–7% нижче, ніж пропонує столичний ринок, а з огляду на те, що 90% приміського житла належить до економ-класу, то в цьому сегменті сателіти вже майже наздогнали столичний асортимент (сьогодні у столичному економ-класі до продажу пропонується близько 80 об&lquot;єктів). Це безсумнівний прорив, з огляду на те, що півтора роки тому у передмісті продавалося лише 40 об&lquot;єктів, а будівельні роботи велися тільки на 15 з них. Зараз крани навколо столиці активно працюють на майже 80% об&lquot;єктів.

Стрімке пожвавлення приміського сегмента експерти пояснюють не лише виходом з рецесії, а й тим, що попит на ринку первинного житла усе ще сконцентрований на недорогих і малогабаритних квартирах. А саме таке житло пропонує приміська зона столиці. Більшість забудовників міст-сателітів перестали змагатися зі столичними окраїнами у вартості своїх об&lquot;єктів і сьогодні пропонують до продажу великий вибір малогабаритних квартир за доволі низькими цінами. Мінімальний поріг вартості приміського житла стартує з позначки в 4,34 тис. грн за кв. м, а середня ціна в цьому сегменті становить 6,5 тис. грн за кв. м (проти середньої ціни економ-сегменту в міській межі майже 10 тис. грн за кв. м). Щоб догодити покупцям із малими бюджетами, приміські забудовники подбали й про метраж квартир — на ринку широко представлені малометражки у 30–40 кв. м. У підсумку «одиничку» у передмісті в будинку на середньому етапі будівництва цілком реально придбати за $22–30 тис. А саме такий бюджет сьогодні є стелею для дуже багатьох столичних покупців, які потребують власного житла. За даними SV Development, через мізерні заощадження, зростання цін на оренду житла в столиці та неприступність кредитів, 30–35% від усіх реальних київських покупців в останній рік переорієнтувалися саме на приміський ринок.

У боротьбі за столичного покупця

Значне зростання попиту не забарилося позначитися на прибутковості споруджуваних у сателітах компаній. За даними незалежних аналітиків, продаж в активно споруджуваних у передмісті комплексах протягом останнього півріччя збільшився у три-пять разів. Наприклад, за інформацією ірпінських забудовників, у місцевих комплексах наразі продається по 30–40 квартир на місяць, а це щонайменше удвічі вище за результати продажу аналогічного житла економ-класу у столиці.

«Одиничку» у передмісті на середньому етапі будівництва цілком реально придбати за $22–30 тис.

«Ринок приміського житла останніми роками майже цілком зосередився на боротьбі за покупця житла економ-класу, що від початку розглядав спальні райони Києва. І, слід визнати, уже майже виграв цю боротьбу зі столичними забудовниками. При цьому ключовим конкурентоспроможним аргументом у боротьбі за покупця стала не лише ціна у 5,6–7,2 тис. грн за кв. м, а й підвищення (так само, як і в самій столиці) надійності місцевих забудовників», — розповідає управляючий партнер консалтингової компанії «Діалог-Класик» Артем Новиков.

Утім, передмістя сьогодні забудовують не лише місцеві компанії, а й такі відомі та стабільні столичні девелопери, як «Київміськбуд» (Буча, Тарасівка, Українка) і «Житлоiнвест» (Бориспіль, Петровське). Ціна їхньої пропозиції в сателітах доволі вигідно відрізняється від столичних розцінок і становить середні для округи столиці 6,5 тис. грн за кв. м.

Обсяги ще збільшаться

Лідером за кількістю будованого житла серед передмість столиці на сьогодні є Ірпінь, де зводиться та продається понад половину від усіх наявних на ринку об&lquot;єктів. Водночас, наприклад, у доволі популярному серед киян Вишневому сьогодні будується лише три об&lquot;єкти, у Броварах — чотири, у Чубинському — п’ять, у Вишгороді — лише один. Розмаїтістю пропозицій не може порадувати й Бориспіль (тут купують новобудови переважно місцеві жителі та працівники аеропорту). Якщо раніше в місті в активному стані перебувало близько 10 будівництв, то сьогоднішня бориспільська пропозиція обмежується лише двома споруджуваними об&lquot;єктами.

Така активність будівельників Ірпеня лише частково пов&lquot;язана з підвищенням попиту на цей населений пункт (після добудування дороги, що з&lquot;єднує масив Новобіличі в Києві з Ірпенем, добиратися до столиці стало набагато зручніше). Свого часу компаніям було виділено дуже багато ділянок в Ірпені і, користуючись сьогоднішнім зростанням рин­ку, вони їх почали активно освоювати. Тож зараз саме тут зосереджено більшість нових проектів, у той час як темпи забудови, наприклад, Броварів або Вишневого знизилися. Хоча саме Вишневе, Бровари, Чабани, Боярка, Коцюбинське залишаються лідерами уподобань покупців.

За словами експерта, якщо влада основних міст-сателітів піде назустріч забудовникам у земельних питаннях, а компанії, яким уже виділили землі в межах цих населених пунктів, фінансово зміцніють, забудова раніше популярних передмість вийде на колишній рівень, оскільки попит на неї є.

У цілому експерти прогнозують, що вже цього року темпи забудови передмість столиці сягнуть київських показників. І, попри зростання попиту, ціни можуть знизитися. За кількістю пропозицій нерухомість економ-класу у передмісті вже цього року може наздогнати столицю. А якщо забудовники освоять у передмісті панельне домобудівництво, то ціни впадуть ще на 15–20%.