Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам

Відповідно до листа Адміністрації Президента України від 17.01.2012 № 03-01/136 Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово- комунального господарства України відповідно до компетенції розглянуло звернення Всеукраїнської громадської організації «Асоціація допомоги постраждалим інвесторам» від 21.10.2011         № 0374 та повідомляє.

У зв&lquot;язку із світовою фінансовою кризою у більшості регіонів України склалася ситуація, коли значна кількість об&lquot;єктів житлового будівництва залишилась недобудованою.
Незважаючи на вжиті Урядом заходи щодо добудови незавершених об&lquot;єктів житлового будівництва, це питання не втратило актуальності і потребує постійної уваги.

Зважаючи на важливість надання допомоги громадянам-інвесторам, та з метою розширення повноважень органів місцевого самоврядування для вжиття дієвих заходів з вирішення проблемних питань у сфері будівництва Мінрегіон розробив законопроект, яким передбачено заходи з посилення захисту прав інвесторів під час інвестування (фінансування) будівництва житла, а саме:
передача об&lquot;єктів незавершеного житлового будівництва, власників яких у встановленому порядку визнано банкрутом, інвесторам, чиї кошти були залучені у будівництво цього об&lquot;єкта, у разі створення ними житлово- будівельного кооперативу чи об&lquot;єднання співвласників багатоквартирного житлового будинку;
можливість надання державної фінансової підтримки житлово- будівельним кооперативам та об&lquot;єднанням співвласників багатоквартирного житлового будинку на завершення будівництва житлових будинків;
викуп у замовників будівництва або фінансових установ нереалізованого житла в об&lquot;єктах будівництва, що споруджувались із стимулювання замовників будівництва до своєчасного завершення будівництва шляхом запровадження будівельного збору з прогресивною ставкою оподаткування;
розширення прав кооперативів в таких ситуаціях, а також надання можливості місцевим органам виконавчої влади приймати та виконувати функції замовника будівництва по незавершених об&lquot;єктах.

Щодо виникнення права власності на об&lquot;єкти незавершеного будівництва та права на укладання договору щодо об&lquot;єкта незавершеного будівництва.

Відповідно до частини третьої статті 331 Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ) до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об&lquot;єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об&lquot;єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об&lquot;єкта незавершеного будівництва.

На сьогодні така державна реєстрація здійснюється шляхом внесення запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно реєстраторами бюро технічної інвентаризації у порядку, визначеному Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженим наказом Міністерства юстиції України 7 лютого 2002 року № 7/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 28 липня 2010 року № 1692/5), зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 18 лютого 2002 року за № 157/6445.

Порядок реєстрації об&lquot;єктів незавершеного будівництва врегульований у розділі IV зазначеного Тимчасового положення.

Слід зазначити, що об&lquot;єкт незавершеного будівництва - це матеріали, обладнання тощо, які використовуються для будівництва (створення) майна, яке після завершення такого будівництва стане новоствореним об&lquot;єктом нерухомого майна.

Виходячи з викладеного, державна реєстрація не надає об&lquot;єкту незавершеного будівництва статусу об&lquot;єкта нерухомого майна, а тому свідоцтво про право власності на об&lquot;єкт незавершеного будівництва для державної реєстрації не видається.

Разом з тим з моменту державної реєстрації права власності на об&lquot;єкт незавершеного будівництва таке майно набуває статусу, що дозволяє використовувати його у якості об&lquot;єкта цивільного обороту відповідно до вимог законодавства.

Після проведення державної реєстрації прав власності на об&lquot;єкт незавершеного будівництва власнику (власникам) або уповноваженій особі видається Витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно та витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Щодо законодавчого закріплення виникнення права власності з дня оформлення свідоцтва на право власності інвестору на житло зазначаємо, що відповідно до частини другої статті 331 ЦКУ якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, то право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (частина перша статті 182 ЦКУ).

Відповідно до вищезазначеного Тимчасового положення державна реєстрація прав власності на об&lquot;єкти нерухомого майна здійснюється на підставі правовстановлювальних документів, одним з яких є свідоцтво про право власності, видане органами місцевого самоврядування (пункт 6 Додатку 2 до пункту 2.2).

Оформлення права власності на об&lquot;єкти майна провадиться з видачею свідоцтва про право власності органами місцевого самоврядування інвесторам, які у встановленому законодавством порядку отримали у власність об&lquot;єкти нерухомого майна або його частини, побудовані за їх кошти, за наявності відповідного рішення органу місцевого самоврядування, акта приймання - передавання об&lquot;єкта (частини) інвестору (абзац сьомий підпункту "а" пункту 8.1 Тимчасового положення).

Відносини щодо дострокового розірвання договорів про участь в фонді фінансування будівництва на сьогодні регулюються нормами Закону України від 25.12.2008 № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон № 800) (пункт 4 статті 3), згідно якого забороняється розірвання фізичними та юридичними особами будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об&lquot;єкта (частини об&lquot;єкта) житлового будівництва за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100 відсотків вартості об&lquot;єкта (частини об&lquot;єкта) житлового будівництва, крім випадків, якщо таке розірвання здійснюється за згодою сторін. Ця заборона не застосовується, якщо визначений термін прийняття в експлуатацію об&lquot;єкта будівництва переноситься більше ніж на 18 місяців.

При цьому виплата коштів довірителям, що виходять із ФФБ у зв&lquot;язку з розірванням договору про участь у ФФБ, здійснюється відповідно до вимог частини сьомої статті 20 Закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном».

Заступник Міністра  

Д. В. Ісаєнко

Скан-копію листа ви можете подивитись у розділі "файли"