Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам

Финансисты считают, что сейчас стоит вкладывать средства в недорогое жилье
По мнению экономистов, в 2011 году существенных положительных изменений на рынке недвижимости не произошло. Объемы ввода в эксплуатацию нового жилья увеличились всего на 4,3 процента по сравнению с показателем за 2010 год. Правда, активность покупателей несколько выросла. Например, в Киеве за прошлый год было заключено 17 тысяч 878 договоров купли-продажи квартир, что на 52,1 процента больше, чем в 2010-м. При этом в целом по стране стоимость жилья продолжала снижаться. Согласно данным риелторов средняя цена квадратного метра в Украине за год уменьшилась на 10 процентов на вторичном и на 5 процентов на первичном рынке. А коммерческая недвижимость и вовсе подешевела почти на 15 процентов. Казалось бы, такая ситуация благоприятна для людей, желающих обзавестись квартирой. Однако все не так просто. Давайте посмотрим, какие изменения произошли за прошедший год и что прогнозируют эксперты на год нынешний.
«Дешевых ипотечных кредитов в 2012 году не будет»
Многие специалисты считают, что застой на отечественном рынке недвижимости во многом спровоцирован политикой банков, которые сворачивают программы жилищного кредитования, а если и предоставляют ссуды, то под очень высокие проценты.
— Банки, в том числе с иностранным капиталом, дают ссуды на жилье под 20 процентов годовых и выше, — сообщил председатель правления Союза консультантов по недвижимости Виктор Несин. — Хотя в своих странах они предоставляют ипотечные кредиты под проценты, которые в десять раз меньше. Например, в Швейцарии ссуды на приобретение жилья выдают под 2,8 процента годовых. Высокие ставки в Украине объясняют рисками на нашем рынке. Хотя сами банки и создают эти риски, поскольку высокие ставки неподъемны для заемщиков. Таким образом финучреждения сами являются виновниками появления предпосылок для невозврата средств.
С таким мнением соглашается и экономист Виктор Лисицкий. Однако он считает, что ответственность за нынешнюю финансовую ситуацию несут не только коммерческие банки:
— Высокие процентные ставки по кредитам связаны с позицией Национального банка и правительства Украины. Они пытаются ограничить импорт товаров в нашу страну, потому что в кредит покупаются преимущественно импортные товары: бытовая техника, электроника, автомобили. Импорт превышает экспорт более чем на 11 миллиардов долларов. Это угрожает национальной экономике. Например, в начале 1990-х Советский Союз имел дефицит торгового баланса в 35 миллиардов долларов, и вскоре государство развалилось. Кроме того, иностранные банки, выдававшие значительную часть жилищных кредитов, сокращают свое присутствие в Украине. За последние полгода они вывели из страны более миллиарда долларов. И в следующем году банковские учреждения вряд ли изменят финансовую политику. Поэтому дешевых ипотечных кредитов в 2012-м не будет.
Однако сейчас многие эксперты говорят о том, что вскоре ситуация на рынке изменится. Главным событием нынешнего года для Украины станет футбольный чемпионат Евро-2012. В нашу страну приедут тысячи иностранцев, которым нужно где-то жить. Естественно, это отразится и на рынке недвижимости.
— Нынешняя тенденция к снижению цен сохранится до апреля-мая 2012 года, когда психологический момент, связанный с Евро-2012, сыграет свою роль, — считает президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины Александр Рубанов. — В этот период мы будем наблюдать оживление рынка и незначительное изменение цен в пределах 1-1,5 процента как в сторону роста, так и снижения.
Правда, многие эксперты считают, что перемены коснутся только посуточной аренды жилья. Так, специалист по маркетингу консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий отмечает, что в городах, где будут проводиться матчи чемпионата, ожидается кратковременный, двухмесячный, всплеск стоимости посуточной аренды квартир. Владельцы такого жилья, не желающие упускать свою выгоду, будут подгонять арендные ставки под цены номеров в гостиницах. В свою очередь, и владельцы гостиниц могут увеличить стоимость проживания на 20 процентов. Однако, по мнению эксперта, после завершения чемпионата арендные ставки резко пойдут на спад и снизятся до нынешнего уровня.
«Квартиры, которые в 2009 году стоили 25 тысяч долларов, сейчас подорожали вдвое»
Как бы там ни было, но жизнь продолжается и многие люди сегодня решают, куда вкладывать деньги. До кризиса 2008 года наиболее выгодно было инвестировать в недвижимость, которая постоянно дорожала. Особой популярностью пользовалось приобретение квартир в новых домах на начальной стадии строительства. Однако после того, как в 2009 году большинство строек было заморожено, а стоимость квартир резко упала, частные инвесторы оказались у разбитого корыта. Тем не менее сейчас все чаще можно слышать мнение, что недвижимость вновь становится привлекательной для вложения средств.
— Предложение сильно превышает спрос, ипотечное кредитование не предвидится, цена на недвижимость будет падать — все это мы слышим в средствах массовой информации, — рассказал на финансовом портале «Минфин» начальник отдела портфельного инвестирования ООО «ФинТайм» Дмитрий Тихонов. — Но вспомним 2007-2008 годы, когда все эксперты перед резким падением рынков советовали покупать недвижимость, веря в безостановочный рост цен.
Чтобы разобраться, стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость, приведу пример. При сдаче в аренду однокомнатной квартиры на окраине Киева ежемесячные поступления составят 350-400 долларов, что по итогам года даст от 4 тысяч 200 до 5 тысяч долларов. Таким образом, если вы сейчас купите квартиру за 40-50 тысяч долларов, ежегодный доход от нее может составить 9-10 процентов стоимости этой недвижимости. Правда, без учета налогов.
Кроме того, скорее всего, через пять-семь лет цена недвижимости будет существенно выше, что даст возможность выгодно реализовать приобретенную квартиру. Хотя прогнозировать, как будут меняться цены на жилье в ближайшем будущем, довольно сложно.
Кстати, многие риелторы также считают, что вкладывать средства в недвижимость уже можно, но пока советуют присмотреться к жилью эконом-класса.
— Например, квартиры, которые в 2009 году стоили 25 тысяч долларов, сейчас подорожали вдвое, — отметил Сергей Костецкий. — Поэтому если человек хочет с целью инвестирования и дальнейшей перепродажи купить недвижимость, то стоит покупать квартиры стоимостью до 80 тысяч долларов, а еще лучше — до 60 тысяч.
Если говорить о Киеве, то наиболее привлекательным районом для покупки недвижимости сегодня является Троещина. Этот район относительно новый, в нем еще не проведен метрополитен, и цены пока самые низкие.
Например, на Виноградаре стоимость квадратного метра в однокомнатной «хрущевке» превышает полторы тысячи долларов, на Троещине же можно купить квартиру в новом доме по тысяче долларов за «квадрат». В остальных спальных районах на левом берегу (на Позняках, Харьковском) цены довольно-таки высокие из-за наличия метрополитена. Поэтому я полагаю, что нужно инвестировать в квартиры на Троещине. Как только там появится метро, цены на эту недвижимость вырастут минимум на 20 процентов, а может, и больше.
Еще одной проблемой остаются замороженные во время кризиса стройки. Как сообщил министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Анатолий Близнюк, недавно была проведена инвентаризация объектов незавершенного строительства, определены реальное состояние и перспективы их достройки.
В частности, министерство инициировало введение кредитных каникул заемщикам Государственного фонда содействия молодежному строительству, которые инвестировали свои средства в ныне замороженные стройки.
Кроме того, субсидии на покупку квартир в размере 30 процентов от стоимости жилья получили около тысячи семей. В рамках выполнения Государственной программы обеспечения молодежи жильем и строительства доступного жилья введены в эксплуатацию более полусотни объектов.
 - Совокупно в 2011 году участниками государственных жилищных программ стало свыше тысячи двухсот семей. Это позволило привлечь в строительную отрасль 616 миллионов гривен инвестиций и ввести в эксплуатацию более семи тысяч квартир, — отметил Анатолий Близнюк.
Однако замороженных строек по всей стране по-прежнему очень много.