Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам

В июне 2013 года юристами компании «Constructive Lawyers» была проведена экспертиза рисков инвестирования в строительство ЖК «Юность» по ул. Юности, 8-а в Киеве.

На основании проведенной выездной проверки разрешительной документации на строительство, договоров, заключенных между участниками строительного проекта и договоров, предлагаемых для подписания инвестору, мы сделали вывод, что инвестиция в строительство жилого комплекса «Юность» - опасна, то есть считаем, что уровень рисков слишком высок для того чтобы инвестировать в проект.

Представляем вниманию читателя юридический вывод по этому объекту и немного наших личных впечатлений о проделанной работе.

Вагончик продаж есть, разрешения на строительство - нет

Под видом покупателя наш юрист посетил отдел продаж. Интересовались мы однокомнатной квартирой, площадью 31,5 кв.м. и стоимостью в 245 700 грн.

Отдел продаж находится недалеко от строительной площадки. Особой презентабельностью не отличается - обычный «вагончик».

Первое впечатление от строительства данного объекта сложилось негативное. Абсолютно никаких строительных работ в тот момент не выполнялось, отсутствовала какая-либо строительная техника, не говоря уже о бригадах рабочих.

В отделе продаж находился только один менеджер по продажам Кононенко Алина, которая и предоставляла консультацию по интересующим нам вопросам.

На наш первый вопрос: почему не ведутся строительные работы, нам пояснили, что «сейчас решаются вопросы по продлению договора аренды земельного участка». Менеджер отдела продаж активно уверяла нас, что повода для беспокойства нет, что совсем скоро будут возобновлены строительные работы, и сроки введения дома в эксплуатацию нарушены не будут. Хотя уже на тот момент было очевидно, что дом не будет вовремя введен в эксплуатацию: декларируемый застройщиком срок – III – IV квартал 2013 года.

Далее мы анализировали разрешительную документацию на строительство и предлагаемые к подписанию договора. Для ознакомления были предоставлены только копии документов, оригиналы же тщательно скрывались под предлогом того, что они находятся в главном офисе.

На нашу просьбу сделать копии документов, с целью их проверки, нам было отказано. И, как в скорее выяснилось, не без причины. Согласно полученной информации по нашим запросам от Днепровской районной государственной администрации и от Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля в г. Киеве, было установлено, что договор аренды земельного участка возобновлен не был, и регистрация декларации о начале строительных работ - отменена.

С января 2013 года строительство данного объекта не велось, но об этом нас в отделе продаж не проинформировали. Кроме того, жители ближайших домов настроены против проведения строительных работ. Были зафиксированы обращения в органы государственной власти с требованиями остановить строительство, поскольку вблизи находятся дома, которые подвергаются разрушению.

Зачем застройщику репутация?

Также нам удалось установить интересные факты о самом застройщике и других компаниях, принимающих участие в реализации проекта.

Так, компания ООО «СВФ», которая выступает застройщиком ЖК «Юность», в своем активе не имеет ни одного реализованного проекта, а уставной фонд компании составляет 14 000 грн.

Девелопером проекта является компания Sun Development (ООО «Сан девелопмент»). Компания-девелопер также не имеет опыта реализации масштабных проектов жилищного строительства, однако принимает участие в строительстве таких объектов как ЖК «Виконт», ЖК «Юность», ЖК «Панорама». Ни один из них на сегодняшний день не введен в эксплуатации. Более того, при строительстве ЖК «Виконт», были зафиксированы переносы планового срока введения дома в эксплуатацию. Так, декларируемый застройщиком срок - I квартал 2013 года. Но на момент составления юридического заключения готовность объекта не превышает 60%.

Компания-генподрячик также не внушает особого доверия. Так, генподрядная организация ООО «Стил Центр» не принимала участия в реализации проектов жилищного строительства. Размер уставного фонда компании составляет всего 2000 грн.

Установленные нами факты указывают на низкий уровень ответственности застройщика по своим обязательствам, а то, что компании не принимали участия в реализации подобных проектов, указывает на отсутствие положительной репутации – одного из главных факторов, которые мотивируют застройщика добросовестно выполнять свои обязательства перед инвесторами.

Филькина грамота

Следует также отдельно уделить внимание предложенному к подписанию договору.

Застройщик привлекает инвестиции путем заключения с инвесторами предварительных договоров покупки-продажи квартиры. Следует отметить, что такая схема не является инвестиционной, согласно действующему законодательству, однако является законной. Суть предварительного договора сводится к тому, что инвестор выплачивает стоимость квартиры еще на стадии строительства дома, но с условием, что после введения дома в эксплуатацию застройщик по договору покупки-продажи передаст ее в собственность инвестору.

Проведенный анализ договора установил, что в предложенной редакции подписывать его не рекомендуется. Вот краткая информация о дефектах договора:

• абсолютно не серьезный уровень ответственности застройщика. Так, в случае нарушения застройщиком своих обязательств по договору, последний обязуется выплатить инвестору 30 $ за каждый месяц просрочки, отсчет выплаты которого начинается с 13-го месяца задержки;
• отсутствие четко определенной даты, в границах которой Стороны обязуются заключить основной договор;
• договором не предусмотрен порядок его расторжения по инициативе инвестора в случае нарушения застройщиком сроков принятия дома в эксплуатацию;
• если же инвестор изъявит желание вернуть вложенные деньги, возврат таких средств будет осуществляется только после последующей реализации квартиры третьим лицам, что фактический лишает инвестора возможности вернуть вложенные средства;
• наличие третейской оговорки в договоре фактически лишает инвестора права на судебную защиту в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения договора застройщиком.

Автор: Владимир Боряк, юрист ЮФ Constructive Lawyers