Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам

Українські можновладці дедалі активніше вишукують механізми вирішення проблеми так званих довгобудів. Держава зацікавлена заохочувати як забудовників, так і простих громадян до участі у її розв&lquot;язанні.

Українські можновладці дедалі активніше вишукують механізми вирішення проблеми так званих довгобудів. Ще на початку року в.о. голови Антимонопольного комітету Рафаель Кузьмін заявив, що у 2012 році Комітет має намір провести масштабні дослідження у сфері незавершеного будівництва житла. Отже, вже з цього можна зробити висновок, що довгобуди – це не лише тягар для економіки країни, але й широке поле для діяльності недобросовісних підприємців. Зрозуміло, що держава зацікавлена заохочувати як забудовників, так і простих громадян до участі у вирішенні наявної проблеми. Перших – шляхом санкцій за зволікання при будівництві, других – завдяки особливим умовам придбання проблемного житла.

За даними Державної служби статистики, станом на 1 січня поточного року в Україні налічувалось 16,7 тис. об’єктів, що знаходились у стадії незавершеного будівництва. Третина з них − це житлові будівлі. Досить вагомою є частка житлових споруд, будівництво яких ще здійснювалось у 2011 році. Таких у Тернопільській області – 82,1% від загальної кількості житлових будівель у регіоні, у Рівненській – 79,5%, Івано-Франківській – 74,2% і в м. Києві - 73,2%. Водночас у Кіровоградській та Житомирській областях цей показник склав лише 3,5% та 4,3% відповідно.

Добровільно-примусові блага

Рятівною соломинкою для забудовників, що потрапили у лещата кризи та не змогли вчасно виконати взяті на себе зобов’язання, можуть видатися нещодавні ініціативи Президента і уряду стосовно збільшення обсягів іпотечного кредитування. Зокрема, як зазначив іще на початку березня Голова Державної іпотечної установи Віктор Миргородський, за рахунок залучення коштів ДІУ забудовники зможуть завершити будівництво та ввести в експлуатацію понад 390 тис. кв м житла.

За словами пана Миргородського, голова уряду поставив завдання збільшити іпотечне кредитування вдвічі. Механізм реалізації цієї програми передбачає досягнення двох основних цілей: перша – це забудова об’єктів незавершеного будівництва через надання фінансового ресурсу ДІУ забудовникам, а також стимулювання попиту на ці об’єкти.

«У рамках цієї програми у 2011 році було профінансовано 26 об’єктів незавершеного будівництва на суму 627 млн грн. Це дозволить добудувати та ввести в експлуатацію більш ніж 390 тис. кв м, або близько 5,5 тис. квартир у різних районах України», – зауважив Віктор Миргородський.

Але вже у кінці квітня Міністерство регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ повідомило про опублікування на своєму сайті проекту Закону України «Про посилення захисту прав інвесторів під час інвестування (фінансування) будівництва житла». Згідно з цим документом, захист інвесторів планується здійснювати через створення ОСББ чи ЖБК в недобудованому будинку. Такому ОСББ буде передаватися об’єкт незавершеного житлового будівництва, якщо його власників визнано банкрутом. І саме через новостворене ОСББ чи ЖБК Мінрегіон здійснюватиме надання державної фінансової підтримки на завершення будівництва житлових будинків.

Відсотки за зволікання

Також документом вносяться зміни до Податкового кодексу України. До списку місцевих зборів додається будівельний збір. У пояснювальній записці до законопроекту стверджується, що запровадження прогресивної ставки будівельного збору, розмір якої збільшуватиметься за кожним податковим періодом, об’єктивно змусить замовника реалізувати або добудувати об’єкт із тривалим строком зупинення будівництва. По розпочатих будівництвом об’єктах замовники будуть змушені більш виважено вибудовувати свою інвестиційну та організаційну стратегію з тим, щоб організувати процес будівельного виробництва з жорстким дотриманням проектних термінів будівництва об’єкта.

У разі прийняття законопроекту будівельний збір в розмірі 1% нараховується при перевищенні терміну будівництва від 6 місяців до 2 років. Додатково нараховується 1% за кожні 2 роки перевищення терміну будівництва, але не більше 10% від бази справляння збору. Для об’єктів, термін будівництва яких станом на 1 січня 2014 року перевищує термін, встановлений затвердженою в установленому порядку проектно-кошторисною документацією, початкова ставка збору встановлюється у розмірі 1% незалежно від величини перевищення цього терміну.

Очікується, що запровадження місцевого будівельного збору призведе до залучення на ринок лише тих суб’єктів господарювання, які будуть спроможні виконати у повному обсязі свої зобов’язання щодо забудови земельної ділянки та зведення об’єкту житлового будівництва, а відтак – сприятиме забезпеченню реалізації законних прав громадян на житло.

Чи піде земля з-під ніг?

Особливої уваги розробники згаданого законопроекту приділяють будівництву житла в Києві. Згідно зі змінами до Закону «Про столицю України – місто-герой Київ» передбачено припиняти право користування земельними ділянками, наданими під будівництво багатоквартирних житлових будинків у разі, якщо таке будівництво не розпочате протягом п’яти років. Також забудовники позбавлятимуться права на землю в разі перевищення терміну будівництва, визначеного затвердженою в установленому порядку проектно-кошторисною документацією, більш ніж на три роки; прийняття рішення про визнання банкрутом замовника будівництва або підрядника; набуття законної сили рішенням суду про притягнення до кримінальної відповідальності керівника замовника будівництва або підрядника за правопорушення, пов’язані із будівництвом об’єкта, розміщеного на цій земельній ділянці.

За словами Міністра регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Анатолія Близнюка, у столиці на даний момент знаходиться 21 недобудований житловий об’єкт, класифікований як проблемний. Отже Мінрегіоном спільно з місцевою владою ще наприкінці лютого прийняте рішення про передачу функцій забудовника і земельних ділянок, на яких розташовані ці житлові будинки, до комунального підприємства міського підпорядкування. За словами пана Близнюка, є житлові будинки, які потребують особливої уваги місцевої влади. «Це так звані проблемні об’єкти. У місті Києві їх нараховується 21. Міністерство, зокрема, опікується вирішенням проблеми, яка склалася навколо незавершеного житлового будівництва за адресами вул. Старонаводницька, 2-20, вул. Сім’ї Сосніних, 4а», – зазначив міністр.

Земельне питання у контексті не завершеного протягом довгого часу будівництва може бути розглянуте і з позицій порушення конкуренційного законодавства. Як зазначив під час «круглого столу», присвяченого проблемі довгобудів, глава Антимонопольного комітету Василь Цушко, недобудовані житлові будинки почасти є проявом недобросовісної конкуренції. «Отримавши ділянку землі і почавши будівництво, конкретний суб&lquot;єкт не продовжує це будівництво і фактично не дає іншим розвивати його», - сказав він.

Крім того, за словами Василя Цушка, зупинка будівництва житлового об&lquot;єкта може розглядатися і як факт недобросовісної реклами. «Коли ви заманювали людей, залучали кошти, ви ж обіцяли виконати свої зобов&lquot;язання. І ви цю позицію теж порушили», - сказав він, звертаючись до присутніх на «круглому столі» представників будівельних компаній.
Ворожіння на... мережах

Згідно зі змінами до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», замовник зобов’язаний передати закінчений будівництвом та підключений до інженерних мереж житловий будинок, що споруджувався із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, об&lquot;єднанню співвласників, або власнику, або експлуатуючій організації протягом трьох місяців з дня його прийняття в експлуатацію. Встановленням цієї норми розробники планують припинити затягування замовниками процесу передачі закінченого будівництва та підключення його до інженерних мереж житлового будинку, що порушує права громадян, кошти яких інвестовано у зазначені об’єкти.

До речі, цим питанням так само зацікавився Антимонопольний комітет. Відомство має намір вивчити обґрунтованість вартості технічних умов та плати за приєднання новобудов до мереж і правомірність вимог, що встановлюють природні монополісти.

Ольга Гальчинська, Сергій Купін