Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам

Проблема узаконивания самовольно возведенных зданий, строений и сооружений в Украине не нова.

Причин ее возникновения две: во-первых, у нас почему-то принято считать, что на собственной земле можно строить что угодно и как угодно, а во-вторых, сама процедура официального оформления разрешений на строительство достаточно сложна и длительна. В итоге получается, что легализацией самовольно построенных зданий люди начинают заниматься, когда нужно осуществить какие-либо юридически значимые действия с ними (продать, подарить, завещать).

П. 9 Заключительных положений Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" (действует с 12 марта 2011 г.) введение в эксплуатацию незаконно построенных индивидуальных жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных домов І и ІІ категорий сложности продлено до конца 2012 г. Во исполнение этой нормы приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 24.06.2011 №91 утвержден Порядок принятия в эксплуатацию указанных объектов (далее — Порядок легализации самостроя). В то же время на основании постановления КМУ от 23 мая 2011 г. №553 утратил силу ранее действовавший Временный порядок приема в эксплуатацию завершенных строительством частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и строениями, построенных без разрешения на выполнение строительных работ.

Для начала надо определится с тем, что же нужно считать самостроем. Согласно ст. 376 ГК, под таковым понимают возведение жилого дома, задания, сооружения, иного недвижимого имущества при наличии одного из следующих условий: 1) земельный участок не отведен для этой цели; 2) отсутствует разрешение на застройку; 3) отсутствует утвержденный проект; 4) при строительстве были допущены существенные нарушения строительных норм.

Можно ли избежать суда?

Сразу же определимся, что лицо, осуществившее или осуществляющее самовольное строительство, не приобретает права собственности на такой объект (ч. 2 ст. 376 ГК). Оно может быть признано по решению суда при условии предоставления в установленном порядке такому лицу земельного участка под уже построенное недвижимое имущество, если это не нарушает прав третьих лиц (ч. 3 и 5 ст. 376 ГК). Иными словами, ГК предусматривает судебный порядок признания права собственности на незаконно построенную недвижимость, если земельный участок "задним числом" таки был предоставлен под строительство и при условии, что это не затрагивает интересы третьих лиц. Тем не менее, на данный момент можно обойтись и без суда.

Согласно новому Порядку легализации самостроя, есть возможность провести легализацию самовольно возведенных объектов, минуя суд. Однако земельный участок в любом случае должен быть оформлен надлежащим образом.

Кроме того, возможны случаи, когда целевое назначение земельного участка не позволяет осуществлять строительство на нем. Тогда возникает необходимость изменения целевого назначения земли. Эти вопросы урегулированы Порядком изменения целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, утвержденным постановлением Кабмина от 11.04.2002 №502. В частности, в п. 12 этого Порядка установлено, что решение сельского, поселкового, местного совета или соответствующего органа исполнительной власти является основанием для оформления гражданину или юридическому лицу госакта на право собственности на земельный участок с измененным целевым назначением.

Если же вопрос с землей решен положительно или она изначально находилась в собственности (пользовании) лица, осуществившего незаконную застройку, нет никаких препятствий для применения процедур, установленных новым Порядком легализации самостроя.

Как легализовать самовольно построенное здание

Как уже было отмечено, Порядок легализации самостроя устанавливает процедуру принятия в эксплуатацию оконченных строительством индивидуальных (садовых) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных домов І и ІІ категорий сложности (далее — объекты), построенных до 31.12.2009 без разрешения на выполнение строительных работ, заявления о принятии в эксплуатацию которых подано до 31.12.2012. Кроме того, Порядок определяет механизм проведения технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей.
Напомним, что общественные дома, относящиеся к І и ІІ категориям сложности, определяются согласно строительным нормам (ДБН), госстандартам и правилам (п. 1.2 Порядка). В соответствии с приложением "П" к ДБН А.2.2-3-2004 "Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства", к І категории сложности отнесены хозяйственные и вспомогательные здания при жилых домах, садовые (летние) домики, а ко ІІ — 1–3-этажные садовые жилые дома, 1–3-этажные дома блочного типа с квартирами в разных уровнях и дома коттеджного типа для индивидуальных застройщиков.

Необходимо отметить, что легализация самостроя, согласно п. 9 Заключительных положений ЗУ "О регулировании градостроительной деятельности", осуществляется бесплатно инспекциями Государственного архитектурно-строительного контроля по результатам технического обследования строительных конструкций и инженерных сооружений объектов при наличии документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком, на протяжении 30 дней с момента подачи заявления.

Само по себе введение самостроя в эксплуатацию является бесплатным. Однако за проведение технического обследования заплатить все же придется, ведь его нужно заказывать самостоятельно у субъектов хозяйствования, специализирующихся на этом виде деятельности.

Следует отметить, что цены на техническое обследование самостроя в различных регионах отличаются. Например, в Харьковской области это 7–15 грн за квадратный метр, а в столице — раза в два больше.

Без штрафа- никак

Отметим также, что в любом случае при введении в эксплуатацию самостроя придется заплатить штраф. Правда, сравнительно небольшой — ч. 3 ст. 96 КоАП за выполнение строительных работ без разрешения или проекта предусмотрен штраф в размере от 10 до 50 НМДГ, т. е. от 170 до 850 грн.

Кроме того, необходимо обратить внимание, что введение в эксплуатацию объекта еще не означает приобретение права собственности на него. Ведь такое право подлежит госрегистрации (ст. 182 ГК), а согласно ч. 9 ст. 39 ЗУ "О регулировании градостроительной деятельности", основанием для оформления права собственности на объект недвижимости является зарегистрированная декларация о готовности его к эксплуатации. Таким образом, после регистрации декларации необходимо пройти процедуру госрегистрации права собственности на узаконенный самострой.

Как видим, процедура легализации самостроя согласно действующим нормативно-правовым документам гораздо проще, чем та, что применялась ранее. Более того, введение в эксплуатацию незаконно построенных объектов осуществляется бесплатно. По сути, можно говорить, что государство объявило амнистию для лиц, незаконно построивших недвижимость, и предоставило им возможность легализовать самострой по упрощенной схеме без судебного разбирательства.

Какие документы и куда следует подавать

1. Отчет о техническом обследовании. Техобследование проводится исполнителем — субъектом хозяйствования. Оно включает подготовку, предварительное обследование (осмотр, фотографирование объекта, определение его категории сложности) и детальное обследование (определение параметров, характеристик материалов, конструкций, решение вопроса о необходимости лабораторных исследований). По результатам проведенного обследования составляется отчет (не менее 2 экземпляров — один для заказчика, а второй остается у исполнителя).

2. Заявление в ГАСК. После техобследования можно приступать к оформлению принятия объекта в эксплуатацию. Для этого необходимо лично подать (или отослать заказным письмом) в инспекцию Государственного архитектурно-строительного контроля по месту нахождения объекта следующий пакет документов: 1) заявление о принятии объекта в эксплуатацию (это заявление также должно быть подписано сособственником земли, если таковой имеется); 2) два экземпляра заполненной декларации о готовности объекта к эксплуатации; 3) отчет о проведении технического обследования; 4) копию правоустанавливающих документов на землю, на которой расположен объект, и копию техпаспорта из БТИ. Эти копии должны быть надлежащим образом заверены.

Ответственность за достоверность сведений, содержащихся в поданных документах, несет заказчик (заявитель). При этом данные декларации о готовности объекта к эксплуатации должны согласовываться с другими документами. Если декларация оформлена с нарушением требований, установленных Порядком, это является основанием для ее возврата заявителю. Причем возврат декларации на иных основаниях не допускается, а о причинах возврата заявитель должен быть уведомлен. После устранения недостатков декларации, послуживших основанием для ее возврата, заявитель может вновь подать документы в соответствующую инспекцию.

3. Декларация ГАСК. Инспекция ГАСК должна рассмотреть документы в течение 30 дней с момента их подачи и принять решение о регистрации декларации или ее возврате. Датой принятия объекта в эксплуатацию является дата регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации. После проведения регистрации один экземпляр декларации возвращается заказчику, а второй остается в Инспекции. Зарегистрированная декларация является основанием для заключения договоров на поставку на объект жилищно-коммунальных услуг (газа, воды, электроэнергии), а при наличии правоустанавливающих документов на объект, вводящийся в эксплуатацию — основанием для внесения изменений в техпаспорт этого объекта, изготовленный в БТИ.
Нужно обратить внимание, что заказчик обязан в течение 7 календарных дней со дня принятия объекта в эксплуатацию предоставить копию декларации в местный орган исполнительной власти или местного самоуправления для подачи этими органами информации об объекте в органы статистики.

Что касается госрегистрации права собственности на узаконенный самострой, то здесь правила устанавливают местные органы самоуправления. Но общая процедура такова: вначале подается заявление в исполком, затем свое решение выносит Архитектурная комиссия, все это фиксируется в соответствующем решении исполкома, которое и подается в БТИ.