Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам

О тенденциях на рынке недвижимости радиостанция «Голос Столицы» узнала у вице-президента Лиги экспертов Украины Андрея Гусельникова.

Быть или не быть. Рынок столичной недвижимости ждет неминуемый обвал, показатели могут выйти на уровень десятилетней давности. Такие заявления появились в некоторых СМИ. В то же время, прогнозы некоторых экспертов куда более оптимистичны. Они утверждают, что уже к 2016 году объем столичного рынка торговой недвижимости вырастет на 53%.

О тенденциях на рынке недвижимости радиостанция «Голос Столицы» узнала у вице-президента Лиги экспертов Украины Андрея Гусельникова.

«Голос Столицы»: Для начала расскажите нам, что произошло на рынке недвижимости с начала этого года. Были ли какие-то неожиданности или всё достаточно предсказуемо?

Андрей Гусельников: На сегодняшний день рынок недвижимости достаточно стабилен. В сегменте рынка недвижимости эконом-класса,бизнес-класса мы наблюдаем незначительное повышение стоимости квадратного метра. Прошлый год ознаменовался тем, что рост был плюс 5%. Всё, что касается социального жилья, это жильё которое – условно говоря – досталось нам с эпохи СССР, там действительно наблюдается незначительное падение стоимости квадратного метра. В прошлом году это было порядка минус 3%.

«Голос Столицы»: А 5% - это много?

Андрей Гусельников: На самом деле, почему я говорил, что рынок стабилен. Эта ситуация называется – это классика, не я это придумал – стадия депрессивной стабилизации. Чтобы не пугаться «депрессивной» мы слышим «стабилизации». Поэтому сейчас мы находимся в нижней точке фазы падения рынка, которая называется: стадия депрессивной стабилизации. Следующая фаза, это будет восстановление рынка недвижимости. Поэтому это опять же повторяется.

«Голос Столицы»: На практике это означает, что цены на жильё будут расти?

Андрей Гусельников: Рынок будет восстанавливаться, естественно, мы уже сейчас это видим и констатируем, что эконом-класс/бизнес-класс показывает положительную динамику, то есть стоимость квадратного метра растёт. Незначительно, но растёт.

«Голос Столицы»: Что происходит у нас со вторичным жильём?

Андрей Гусельников: Мы как раз и говорили о вторичном жилье. То есть вторичное жильё, чтобы было понятно, говорить вообще о рынке – это говорить ни о чём. Мы должны чётко понимать, что вторичное жильё делится на классы, о которых я попытался говорить. Это социальное жильё. 80% жилья которое достались нам от эпохи СССР, и всего лишь 20% жилья – это жильё, которое было построено за историю современной Украины. Так вот – 20% жилья, это эконом-бизнес-элит-класс, показывает положительную динамику. Всё, что касается старого жилья, там видим отрицательную динамику, то есть там стоимость квадратного метра незначительно, но падает. И говорить о том, что произойдёт обвал, я не вижу условий и предпосылок, чтобы так категорично говорить, что произойдёт на рынке недвижимости.

«Голос Столицы»: Столичные жители переориентировались на первичный рынок жилья? Почему?

Андрей Гусельников: На самом деле, это не правило, это некий саморегулирующий механизм, который работает на любых рынках, в том числе – на рынке недвижимости. Чтобы было совсем просто – у нас 90% это люди, которые работают на ту среднестатистическую зарплату, которую публикует ежеквартально Госкомстат. Я, наверное, вас не удивлю, это – по-моему – 4060 гривен.

«Голос Столицы»: Мы говорим сейчас не о покупателях, а в целом?

Андрей Гусельников: Да, мы сейчас о том, кто теоретически может быть покупателем. Так вот, в продолжение своей мысли – человек, который зарабатывает 4 тысячи гривен, совершенно очевидно, не может купить жильё. Так вот, мы попросили налоговую дать нам количество самозанятых людей. Всего лишь на 45,7 млн населения, у нас на сегодняшний день 4,3 млн самозанятых людей. То есть это те люди, которые относятся к среднему и малому бизнесу. Вот теоретически и практически, именно эти люди являются потенциальными потребителями и покупателями на рынке недвижимости, потому что их доходы несколько выше среднестатистических доходов, о которых мы только что говорили, которые показывает нам статистика Госкомстата. То есть у нас, фактически – если в Европе 50-60% это средний и малый бизнес, самозанятые люди, которые являются основным источником для бюджета развитых стран – то у нас таких вот людей 10% это максимум. Это с учётом того, что 1% ещё очень богатые люди. То есть порядка 9% - это самозанятые люди, которые являются потенциальными покупателями.

«Голос Столицы»: Если говорить о квартирах, то какие сейчас наиболее популярные? Однушки по-прежнему разбирают в первую очередь?

Андрей Гусельников: Да, верно. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры покупаются быстрее, потому что они дешевле стоят. И человек, который здраво мыслит, понимает, что сейчас можно купить однокомнатную квартиру, не сильно влезая в долговые обязательства: по истечению времени, накопив денег, можно расширяться. Именно так это и происходит, то есть сейчас, как и всегда, однокомнатные и двухкомнатные квартиры популярны.

«Голос Столицы»: А коммерческая недвижимость, какова ситуация в этом секторе?

Андрей Гусельников:  Сегмент коммерческой недвижимости, в принципе, повторяет те тенденции, которые мы наблюдаем на рынке жилья. То есть коммерческая недвижимость делиться на классы. Это торговая недвижимость – магазины, ТРК всевозможные. И офисная недвижимость. Это офисные помещения, которые разбиты на классы – A, B, C. И вот каждый класс, каждый сегмент коммерческой недвижимости ведёт себя по-своему. Но в целом, если говорить, мы наблюдаем за последние три года тенденции, которые сохраняются. Стоимость квадратного метра – я хотел бы говорить об аренде, а это стоимость арендной ставки на офисные помещения, условно говоря, класса A, B, C – остаётся стабильным практически. Всё, что касается торговой недвижимости, там наблюдается незначительное повышение стоимости арендной ставки.

«Голос Столицы»: Можно выделить какие-то наиболее популярные районы по коммерческой недвижимости?

Андрей Гусельников: Сегодня помимо классов существует ещё ценовое зонирование. Так вот, понятно, что ценовое зонирование, это возможность бизнесу – будь то офисные помещения, будь то торговые помещения – больше зарабатывать. Если помещение торговое находится в центре города – Шевченковский, или Печерский районы – то, безусловно, КПД, если правильно рассчитан сегмент товаров, которые там продаются, гораздо выше, чем такое же помещение будет находиться где-то на окраине города. Поэтому, безусловно, более активными является центральные районы – это Печерский, Подольский, Шевченковский районы.

«Голос Столицы»: А вот арендные ставки тоже приблизительно на депрессивно-стабильном уровне?

Андрей Гусельников: Да. Я не случайно об этом говорил в самом начале разговора. То, что происходит на рынке коммерческой недвижимости, повторяет то, что происходит на рынке жилой недвижимости.

«Голос Столицы»: Чего ждать на этом рынке в этом году?

Андрей Гусельников: В самом начале разговора я говорил, что рынок цикличен и на сегодня мы находимся в нижней точке фазы падения, это стадия депрессивной стабилизации. Мы, кстати, об этом говорили и три года назад, и пять лет назад, потому что это классика. Так вот – всё, что влияет на рынок недвижимости, это макроэкономика, или макроэкономические показатели Украины, это внутренние условия, которые влияют на рынок, как и жилья, так и коммерческой. Поэтому очевидно, на наш взгляд, что 2014 год – это будет год восстановления, как в сегменте коммерческой недвижимости, так и в сегменте жилой недвижимости, даже в том классе социальной группы, о котором мы говорили. Он показывает сейчас отрицательную динамику. То есть, по нашим прогнозам, 2014 год – это год, когда рынок войдёт в фазу восстановления. Это значит, что стоимость квадратных метров не будет падать.

«Голос Столицы»: А в этом году?

Андрей Гусельников: В этом году мы уверены и наблюдаем это, что социальное жильё будет проседать незначительно, но, возможно, тоже потеряет в стоимости 2% в год, не больше. 2-3%. Опять повторяю – стадия депрессивной стабилизации, это практически ничего не покупается, но уже и цены не падают.

«Голос Столицы»: А есть какие-то периоды, когда лучше всего покупать квартиру? Вот говорят, что летом есть какой-то застой в этом плане, поэтому очень много квартир и цены снижаются – это правда?

Андрей Гусельников: На рынке недвижимости, конечно, присутствует сезонность, это очевидно. Это очень хорошо наблюдается на рынке аренды, допустим сезонность, это конец лета, начало сентября. Если мы говорим о рынке недвижимости в целом, то сезонность тоже выделяется – летом сезон, к концу лета – не сезон. Но опять таки – это всё колебания, которые не влияют в целом на динамику цен на рынке. Поэтому для того, чтобы успешно зарабатывать на рынке недвижимости, мы наблюдали, условно говоря, 2005-2007 год – достаточно много было инвесторов, которые знали – когда купить, когда продать. Так вот – надо чётко понимать – когда и где, в какой ситуации находится на сегодня рынок недвижимости. То есть, помня цикличность, лучше всего продавать тогда, когда рынок достиг своего пика, это очевидно. Но не все понимают, достигли ли мы, или не достигли…

«Голос Столицы»: Как это понять?

Андрей Гусельников: Это понять можно, если системно мониторить рынок недвижимости, то есть вот условия, при которых мы можем говорить, что рынок недвижимости находится в стадии насыщения. Они следующие, они очень простые – стоимость квадратного метра продолжает повышаться, но при этом активность равна нулю. То есть продавцы, помня, что динамика всегда положительная была в ближайшее время, продолжают подымать стоимость квадратных метров, а покупатели уже не готовы покупать, то есть активность равна нулю. Вот в этой фазе люди, те, которые институционные инвесторы на рынке, или портфельные инвесторы на рынке недвижимости, должны отдавать эти активы, которые они приобретали на падающем рынке. На падающем рынке, безусловно, надо покупать.

«Голос Столицы»: Вот сейчас многие не могут купить сразу за свои деньги, выложить за квартиру и обращают свои взоры на ипотечное кредитование. Какова ситуация с ним сейчас в Украине?

Андрей Гусельников: Я могу привести примеры, точнее цифры. Если мы будем говорить, что в 2011 году количество ипотечных кредитов было 37 тысяч на всю Украину. Эту официальную статистику нам даёт Минюст. Что касается 2012 года – мы видим падение на 7,5%. Это уже порядка 32 тысяч квартир приобреталось. С чем это связано? На самом деле это всё очень просто – если мы проследим, какие процентные ставки на сегодняшний день на рынке, то станет совершенно очевидно – если процентная ставка выше 15%, это практически неподъёмная процентная ставка на сегодня для нашего населения. А вот как раз год, который прошёл – 2012, мы видели абсолютно неадекватные процентные ставки – начиная от 19% и кончая 24%. То есть это надо посчитать – сколько зарабатывать должен человек, чтобы под такие проценты покупать недвижимость. Поэтому ипотека очень сильно влияет на развитие рынка недвижимости, на активность его, но при всём этом, когда процентные ставки логичные и разумные.

«Голос Столицы»: То есть вы бы не рекомендовали сейчас украинцу брать кредит?

Андрей Гусельников: Дело в том, что и так незначительное количество людей берут кредиты, и эти люди берут кредиты не для того, чтобы – условно говоря – 20 лет их платить по такой процентной ставке. Это берут люди для того, чтобы получить некую возможность, год-два, а потом отдать эти деньги, то есть на долгосрочные. Я практически не видел ни одного человека, и не сомневаюсь, что они отсутствуют – вот такую процентную ставку на 20 лет никто не будет брать.

«Голос Столицы»: Вот по поводу долгосрочного. Вроде бы появился просвет на горизонте – это президентские программы в недвижимости и кредитовании. Они работают в Украине?

Андрей Гусельников: На самом деле инициатива хорошая, и, наверное, такая инициатива должна была появиться давно. Не при Президенте Януковиче, а гораздо раньше. Но на сегодня данные программы только начинают работать, и это капля в море людей, которые по этой программе приобрели жильё.

«Голос Столицы»: Какой сегмент может нас удивить – приятно, или неприятно – может какой-то совет тем, кто планирует в ближайшее время покупку, или аренду, любую операцию с недвижимостью.

Андрей Гусельников: Ещё раз повторюсь – вот как раз всё, что происходит на рынке недвижимости, достаточно всё логично. Поэтому сказать, что завтра будет продаваться что-то сильно дёшево, или сильно дорого, это было бы с моей стороны непрофессионально. Поэтому я точно вас не удивлю.

Ранее в эфире радиостанции «Голос Столицы» руководитель комитета по информационным технологиям, сервисам и аналитики Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Эдуард Бразас заявил, что введение налога на недвижимость приведет к росту цен на аренду жилья.

Напомним, что по оценке специалистов Министерства доходов и сборов Украины, средняя сумма платежа по налогу на недвижимость составит для квартир площадью более 120 кв. м – 300 грн., для домов площадью 250 кв. м – 800 грн.

Как сообщалось, налогообложение недвижимости, отличной от земельного участка, действует в Украине с 1 января 2013 года. Физические лица, не имеющие налоговых льгот, платят налог согласно квитанции, присланной налоговыми органами в срок не позднее 60 дней с момента получения квитанции. Налог на недвижимость выплачивается авансовым платежом на весь год. Квитанции по платежам Миндоходов намерено рассылать с 15 апреля текущего года.