Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам

В планах развития Киева говорится об увеличении количества жилья за счет сноса «хрущевок», так как такие дома уже давно исчерпали свой ресурс. На данный момент составлен перечень первоочередных кварталов, подлежащих реконструкции.

Редакция Минфина  попросила Президента Всеукраинской общественной организации "Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам» Алексея Гончаруку прокомментировать ситуацию. 

-Поддерживаете ли вы идею сноса хрущёвок для строительства на их месте нового жилья?

- Поднятая проблема сложна и неоднозначна. Ее решение лежит в плоскости ответа на практически вечный вопрос – что важнее частный или коллективный интерес? И если в советское время ответ был очевиден, то в капиталистическом обществе – гарантия частной собственности – это строительный материал фундамента всей экономики. Не случайно принцип ее гарантированности заложен в нашей Конституции.

Анализируя эту проблему я бы выделил 2 основных аспекта (вопроса): 

- как следует в идеале урегулировать отношения между собственником недвижимости, которую хотят снести и желающим это сделать? (правовой аспект)

- как следует планировать развитие города чтобы жизнь в нем была максимально комфортной? (политический аспект)

Правовое регулирование

Представьте себе на секундочку такую ситуацию: У Вашей бабушки/дедушки в селе есть домик с небольшим двориком в котором выросла она, кто-то из Ваших родителей, а потом и Вы сами. В этом домике даже для Вас все напоминает о детстве и есть что-то что дороже любых денег, не говоря уже о ней. И вот однажды приходит какой-то инвестор и предлагает бабушке продать этот домик потому как на его месте он планирует построить что-то более современное и дорогое. Бабушка, конечно, не хочет продавать свой домик, потому что хочет, извините, умереть в родном, особом для себя месте и ни за какие деньги расстаться с этой ценностью не готова… Инвестор сначала уговаривает ее, потом угрожает, а потом начинает этот домик отнимать…

А теперь представьте что «бабушка» - это Вы. Вы все еще считаете что нашему обществу нужен механизм определения «честной», «справедливой» и т.д. цены для принудительного выкупа домика у бабушки??? Молчу уже о том что в нынешней Украине в отношениях «бабушка-инвестор» «честная» цена будет зависеть только от степени наглости и цинизма инвестора и ни от чего более. Так вот в Киеве есть такие же бабушки и дедушки, с такими же двориками и такой же – не денежной – ценностью для отельных людей…

В современном мире, подход – обязать собственника расстаться с собственностью против его воли – практически проявление варварства. И ни о каком «принудительном отселении» из своей собственности в интересах третьих лиц (даже если этим лицом является государство) тоже речи быть не может, иначе мы скатимся в такой передел собственности, что пресловутые 90-е нам покажутся сказкой.

Совсем другое дело – ответственный подход собственника к управлению и распоряжению своей собственностью. Собственник – не зависимо от того «бабушка» он или «не бабушка» - должен следить за тем чтобы его собственность эксплуатировалась безопасно и не причиняла ущерб окружающим – обществу, которое в отношениях с собственником представляет государство. Нужно помнить что даже изуродованный фасад здания – это ущерб благоустройству города, не говоря уже об откровенной аварийности отдельных зданий. Государство, в свою очередь, должно осуществлять контроль за тем чтобы собственники не нарушали правил эксплуатации зданий в населенных пунктах и привлекать к ответственности нерадивых собственников, которые своими противоправными действиями или бездействием причиняют ущерб. Вот тут мерой ответственности может быть и предупреждение, и штраф, и, если вследствие противоправной эксплуатации недвижимости был нанесен существенный ущерб обществу, - даже конфискация такой недвижимости.

В такой ситуации, если здание действительно признают аварийным и эксплуатировать его в дальнейшем не безопасно, собственник серьезно и ответственно подумает – вкладывать ли ему деньги в ремонт своего здания или принять предложение инвестора.

Политический аспект

В современной Украине, генеральный план населенного пункта до недавнего времени был вещью – как документ - практически бесполезной. Даже в Киеве изменения в него вносились практически при согласовании строительства каждого объекта. После принятия Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» ситуация должна была измениться к лучшему, но пока что изменилась только на бумаге. О чем говорить если даже в столице его все еще нет. Есть старый документ, к целостности и достоверности которого столько вопросов что задавать их просто не прилично, но здания строятся и строятся…

«Работодателем» архитектора в Украине сегодня является частный инвестор, который, как правило, ставит задачу «выжать» из территории максимум «продажной площади недвижимости» и которого общественные интересы интересуют, мягко говоря, не в первую очередь. Ожидать что частный инвестор придет строить новые кварталы на месте старых «хрущевок» во благо общества я не стал бы, ведь именно в результате таких вот «благих намерений» на холмах появились несуразные и опасные для исторической части Киева «дорогущие здания-мостры», а в деловом центра «Парус» и «Гулливер» без адекватных решений по паркингам и транспортным развязкам.

Поэтому инициатором и заказчиком проектов по «реконструкции» кварталов города должен быть сам город – читай его территориальная община в лице органом местного самоуправления. Для принятия решения такой сложности архитекторов мало - нужны нанятые обществом градостроители. Ведь, принимая решение о «сносе» старого и постройке нового микрорайона нужно понимать что это серьезно скажется на всем городе и коммерческий интерес при принятии таких решений во главе угла стоять не должен. Речь не только о нагрузках на канализационные и электросети, водопровод, очистные сооружения и дороги, но и о изменениях маршрутной карты общественного транспорта, количества зеленых насаждений для продуцирования качественного воздуха, нагрузки на учебные заведения и больницы и даже административно-территориального деления столицы. Кроме того, нужно помнить что для комфортного проживания конкретная территория может вместить только заведомо определенное количество человек и цифру эту можно увеличивать только в ущерб общей комфортности. 

Хочу закончить этот материл словами своего товарища – опытного и уважаемого мною градостроителя - «Город – как трехлитровая банка. Больше трех литров жидкости в нее не влезет». Именно они, на мой взгляд, максимально коротко и емко отражают суть правильной позиции по этому вопросу.