Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам

После непродолжительного периода роста, цены на столичную недвижимость с начала февраля снова снижаются. Стабильно дорожают, да и то лишь условно, только квартиры в новостройках.

В конце 2012 — начале 2013 года цены на квартиры в Киеве без каких-либо явных на то причин начали расти. Несущественно, в пределах 1,5 %, но это позволило отдельным экспертам объявить, что спад на рынке закончился, и в текущем году нас ждет рост.

Однако, как и следовало ожидать, рост оказался ситуативным - связанным с количеством и структурой предложений на рынке. И очень быстро закончился — с начала февраля жилье в столице снова дешевеет. Впрочем, дешевеет медленней, чем дорожало: уровня начала декабря цены на квартиры пока не достигли. Если в начале декабря 2012 года квадратный метр квартиры в Киеве в среднем стоил $ 1686, в начале февраля - $ 1714, то на сегодняшний день - $ 1708.

Впрочем, ситуация на рынке неоднозначна. Активность покупателей, вопреки ожиданиям, не растет, а, наоборот, снижается. Но цены при этом в разных районах и массивах растут и снижаются без какой бы то ни было логики. Например, весь прошлый год падавшие в цене квартиры в центральной части города, сейчас либо стабильны, либо даже растут. Исключение составляет лишь центральная часть Печерского района, где недвижимость с начала февраля подешевела на 9 %. Но учитывая количество и состав предложений в этой части города, едва ли это существенно влияет на общую ситуацию.

В большинстве прицентральных районов Киева квартиры дешевеют, причем на Лукьяновке с середины января они упали в цене на 12 %. Зато квартиры на Подоле , стремительно дешевевшие в 2012 году, за последние полтора месяца подорожали на 1,5 %.

Единственный район в Киеве, где в последние полтора-два месяца наблюдается какая-никакая положительная динамика, - Оболонский. Правда, рост этот на уровне погрешности, а стабильные в течение длительного времени цены на квартиры в Оазисе с начала февраля подешевели на 3 %.

Но больше всего снижение цен в феврале-марте коснулось квартир в левобережных районах Киева.

Так, в Днепровском районе жилье стабильно дешевеет с начала ноября, но особо стремительно последние три месяца — в среднем на 4 %. Квартиры на Левобережном массиве, самом дорогом в Днепровском районе, за этот период упали в цене на 7,2 %, на Березняках - на 7 %. Но больше всего подешевели квартиры в Соцгороде — на 10 % с начала ноября, когда там начался спад, и на 6 % за последние два месяца. Единственный массив в Днепровском районе, где цены в последнее время растут — это, как ни странно, ДВРЗ.

В Дарницком районе квартиры в целом подешевели всего на 2 %, и коснулось это снижение всех массивов, кроме Бортничей. Там цены выросли на 7,3 % за тот же период.

Ощутимо снижение цен за последние два месяца в Деснянском районе — на 3,3 %, причем на Лесном массиве - на 4,6 %. Квартиры на Троещине подешевели меньше — около 1 %.

Единственный сегмент на рынке, демонстрирующий относительную стабильность - это новостройки, цены на которые по-прежнему растут. Если с начала февраля квартиры в Киеве в целом подешевели, хоть и всего на 0,4 %, то на квартиры в новостройках за тот же период подорожали на 1 %.

Однако рост этот очень условен, поскольку в большинстве районов и массивов Киева квартиры в новостройках, наоборот, с начала февраля подешевели. От 1 % в Деснянском районе до 7,3 % - в Печерском. Подорожали только квартиры в новостройках в Оболонском районе — на 2,8 %, Голосеевском - на 2,2 % и в Днепровском — на 1,8 %.

В отдельных массивах наблюдались в этот период резкие скачки, например, квартиры в новостройках на Шулявке подорожали на 10 %, а на Лукьяновке упали в цене на треть, но во-первых, это связано с существенным изменением состава предложений, а во-вторых, на общей тенденции не отразилось.

Таким образом, хотя нисходящая ценовая динамика на квартиры в Киеве, как мы и прогнозировали, в феврале-марте восстановилась, по районам и массивам города тренды несколько изменились. Квартиры в центре и прицентральных районах, дешевевшие в течение всего 2012 года, сейчас, наоборот, стабильны или даже дорожают. В тех же районах и жилых массивах, где наблюдался рост, сегодня квартиры дешевеют.

Это не что иное, как углубление расслоения рынка, сопутствующее общей его стагнации. Без какой-либо логики в одних районах и массивах города цены растут, в других снижаются. При этом ключевым, в данном случае, является то, что статистика основана на ценах предложений, которые, хоть и находятся недалеко от цен продаж, все же не отражают реальную ситуацию на рынке.

Точно так же, динамика цен предложений в том или ином районе не отражает реальную динамику спроса, а лишь количество объектов, выставленных на продажу в том или ином районе или жилом массиве. Что же касается цен, то растут они там, где новых продавцов больше, и падают там, где их меньше. Обусловлено это тем, что продавцы изначально запрашивают за квартиру цену более высокую, но не сумев продать по ней, постепенно снижают.

В целом же тенденция в течение последних лет по-прежнему остается неизменной: цены постепенно и медленно, но стабильно снижаются. И в который раз приходится констатировать, что продлится это снижение либо до существенного улучшения уровня жизни, которое если и произойдет, то очень не скоро, либо до появления сколь-нибудь адекватной ипотеки. А это тоже перспектива не близкая.

Автор: Наталия Рева , © domik.net, 2013

Источник: www.domik.net