Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам

Как новые правила повлияли на рынок недвижимости.

Нынешний год стал своеобразной "точкой перезапуска" для рынка недвижимости. Во-первых, кардинально изменилась процедура регистрации прав собственности на квартиры (из схемы убрали БТИ, замкнув весь процесс на нотариусе). Во-вторых, на «лишние» жилые квадратные метры ввели новый налог. "Вести" узнали, как эти изменения отразились на столичном рынке покупки/продажи и аренды жилья.

НАЛОГ НА ЖИЛЬЕ: ДАРЯТ "ЛИШНИЕ" КВАРТИРЫ И ЖДУТ ОТМЕНЫ

Новый налог на недвижимость начал взыматься с этого года. Напомним: под его действие попадают обладатели квартир жилой площадью свыше 120 кв. м, домов жилой площадью свыше 250 кв. м, а также счастливые владельцы двух или более квартир, квартиры и дома, двух и более домов. Последние сами должны выбрать, за какую недвижимость платить налог (то есть можно выбрать квартиру с меньшей площадью). На оплату дается 60 дней. Иначе штраф — 10–20% от суммы налога.

По расчетам Министерства доходов и сборов, налог обязаны будут заплатить порядка 80–90 тыс. украинцев, которые принесут в бюджет страны порядка 75 млн грн (исключения сделали лишь для детдомов семейного типа, семей с тремя и более детьми, дач в садовых товариществах, жилья в Чернобыльской зоне — им налог платить не нужно).

Несмотря на сравнительно небольшой размер налога, многие украинцы поспешили оптимизировать свои налоговые расходы.

Примерно с месяц назад по Украине прокатилась первая волна массового оформления "дарственных" на лишние квартиры и метры. — А вторую волну можно ожидать после массовой рассылки платежек на оплату нового налога.

А вот перепланировку с целью уменьшить жилую площадь квартиры, по словам эксперта, украинцы вряд ли решатся делать — нерентабельно. Стоимость таких строительных работ значительно превышает размер налога.

Некоторые из тех, кто не успел подарить «лишнюю» квартиру сестре-мужу, а уведомление-платежку от налоговой уже получил (их будут рассылать до 1 июля), пока не спешат платить налог. Дело в том, что сейчас на рассмотрении парламента находится подготовленный Кабмином законопроект №2405, предусматривающий отсрочку введения налога на недвижимость до 2014 г. и другие изменения (самое главное касается владельцев нескольких объектов недвижимости — с них налог возьмут, если суммарная жилая площадь этих объектов будет превышать 120 кв. м. То есть людям, у которых, например, две квартиры жилой площадью 50 и 30 кв. м, платить не придется). Не так давно парламент его провалил, но, возможно, в ближайшее время снова к нему вернется.

Риелторы отмечают, что даже в нынешнем виде новый налог практически никак не отразился (и не отразится) на рынке покупки/продажи недвижимости. Уж больно невелика сумма налога в сравнении со стоимостью квартиры.

ПРОСТОЙ РАССЧЕТ

Владельцев квартир более 120 кв. м жилой площади в Украине не так и много. Поэтому из-за налога больше расстроились владельцы двух и более небольших квартир, или дома в селе и квартиры в городе. Закон предписывает, что они сами могут выбрать, за какое жилье уплатить налог (можно выбрать меньшее). Например, если у вас две квартиры (или дом и квартира) с 30 и 50 кв. м жилой площади, можно платить за 30 кв. м — по 11,47 грн за метр. Итого — 344 грн.

РЕГИСТРАЦИЮ ПО-НОВОМУ "ОБКАТАЛИ"

С 1 января 2013 года вступили в силу новые правила регистрации недвижимого имущества. Отныне, для того чтобы оформить сделку купли/продажи, не нужно брать в БТИ выписку из реестра прав собственности, затем удостоверять сделку у нотариуса и снова отправляться в БТИ — для регистрации прав нового собственника. Теперь процесс регистрации проводится в момент удостоверения сделки нотариусом.

Несмотря на то, что планы по изменению правил регистрации были озвучены давно, их введение основательно «подкосило» рынок покупки/продажи жилья. Январь и начало февраля сами риелторы называют нерабочими — сделки не совершались. В первую очередь потому, что нотариусы не готовы были браться за их регистрацию.

"Далеко не все нотариусы получили на тот момент доступ к базам реестра, а те, кто его имел, были технически не готовы к оперативному внесению данных, — говорит глава Нацсовета Риелторской палаты Украины Виктор Несин. — Также на нотариусов переложили всю ответственность за законность сделки. Отныне имя нотариуса, внесшего информацию в реестр прав собственности, также попадает в данный реестр. И, значит, ему можно предъявлять претензии в случае сомнений в законности сделки. Поэтому, понятное дело, поначалу нотариусы опасались брать на себя такую ответственность".

На сегодня механизм нотариального оформления сделок по купле/продаже более-менее "обкатался", уверяют риелторы.

Новая схема удобна как для продавцов, так и для покупателей недвижимости. — С ее внедрением процедура покупки/продажи квартиры стала требовать гораздо меньше времени.

Правда, любителям экономить новые правила игры могут показаться невыгодными — если раньше можно было уложиться в 1000 грн, то сейчас оформить сделку будет стоить втрое дороже.

Еще один минус регистрации по-новому — сложности с получением выписки из электронного реестра (понадобится, если в последние 2–3 года сделки с этой недвижимостью не проводились). В отделениях "Укргосреестра" по-прежнему огромные очереди — многие дежурят под дверью с 5–6 утра.

"По мере заполнения реестра, людей, которым потребуется выписка, будет все меньше — и очереди рассосутся", — считает Несин.

АРЕНДА: БУДЕТ РОСТ

В отличие от полумертвого рынка купли-продажи квартир, аренда жилья живет и процветает. И цены там в последнее время только растут. Их уровень почти достиг докризисного уровня, если считать в долларах. Так, цена на однокомнатные стартует от 3–3,5 тыс. грн в месяц, на двухкомнатные — от 4,5 тыс., на трехкомнатные — от 5 тыс. Причин роста несколько: наплыв приезжих из депрессивной провинции и невозможность купить собственную квартиру (ипотека недоступна). Эти факторы будут действовать и дальше: к осени эксперты ожидают еще минимум 10% роста арендных ставок. Риелтор Татьяна отмечает, что все более популярной становится схема аренды в складчину: «Снять трехкомнатную квартиру на троих дешевле, чем одному платить за однокомнатную. У молодежи такой вариант очень популярен».

Эксперты отмечают: если цена аренды жилья сохранит тенденцию к повышению, то это может подстегнуть спрос и на покупку недвижимости. «Сегодня окупаемость квартиры, сдающейся в аренду, — 15–18 лет, — говорит Виктор Несин. — Когда эта цифра снизится до 10 лет, можно ожидать повышения интереса к покупке жилья — как способу инвестиций».

ПОКУПАЮТ НОВОСТРОЙ

Текущее состояние дел на столичном рынке недвижимости можно охарактеризовать словами "относительно стабильное". По словам риелторов, цены на квартиры в Киеве уже второй год примерно на одном уровне, если и снижались, то на сотые доли процента. Сейчас практически все специалисты фиксируют рост интереса к  первичке. 

Это связано с политикой активных продаж, которую в последние годы ведут застройщики: акции, рассрочка. — В результате количество сделок на первичном рынке вплотную приблизилось к числу сделок на "вторичке".

В мае в Киеве было совершено 1860 сделок купли-продажи вторичного жилья (на 11% больше чем в апреле).  В июне их число вырастет еще на 5-10%, прогнозируют в компании и объясняют это, в первую очередь, оживлением рынка после зимней заморозки новыми правилами регистрации сделок. Цены тоже останутся примерно на нынешнем уровне, ведь нет предпосылок для их изменения: снизить может новый кризис, а поднять - удешевление ипотеки. Пока не предвидится ни того, ни другого. Цена кв. метра в новостройках столицы стартует от 7-11 тыс. грн (если дом на этапе фундамента). На вторичном рынке средняя стоимость "квадрата" — 10 000–20 000.

В 2013-м продали недвижимости на  124 млн грн

В первом квартале нынешнего года в Украине введено в эксплуатацию 27 тыс. квартир, сообщает пресс-служба Кабмина. Это 3 млн квадратных метров жилья. Больше всего жилых "квадратов" сдано в Крыму — 399 тыс. кв. м. Второе и третье места занимают Киев и Киевская область — 280 и 290 тыс. кв. м соответственно.

При этом, по данным Госстата, с начала года в стране было продано недвижимости (жилой и нежилой, в старых домах и новостройках) на 124 млн грн. В апреле сумма сделок купли/продажи составила 29,6 млн грн.

Тенденция: риелторы  сдают позиции

На рынке аренды жилья наметилась тенденция отказа от услуг риелторов: и арендодатели, и съемщики недвижимости предпочитают заключать сделки напрямую. Зачем платить риелтору, если вокруг полно объявлений о сдаче жилья от собственника? Как уже сообщали "Вести", подобная тенденция "просочилась" и на рынок купли-продажи недвижимости. Платить посредникам, коими являются риелторы (минимум $1000), люди не хотят. Тем более что риелтор, в отличие от нотариуса, никакой ответственности за сделку не несет.

Планы: очередь к регистратору станет электронной 

В рамках борьбы с очередями, отделения Государственной регистрационной службы планируют оборудовать аппаратами электронной очереди. По словам председателя "Укргосреестра" Дмитрия Вороны, всего закуплено 30 таких аппаратов, которые будут установлены в столице и облцентрах (выдают посетителям номерок, а потом на табло высвечивается, когда чиновник готов принять человека с таким номером). А пока сотрудники ведомства предлагают гражданам получить консультацию у специалистов Центра по скайпу (drsu.online). Правда, нам такую консультацию получить не удалось.