Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам

Из-за проблем с ипотечным кредитованием украинские застройщики снова вернули на рынок механизм рассрочки. И хотя часто она обходится не намного дешевле банковского кредита, а право собственности покупателя на квартиру остается условным, девелоперы утверждают, что от клиентов нет отбоя.

Дешевле, но за деньги

Уже сегодня купить квартиру в киевских новостройках с помощью рассрочки предлагают около десяти застройщиков. Хотя, как напоминает президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко, в течение последних лет этот механизм был перекрыт на законодательном уровне. По его словам, изначально в законе о рынке финансовых услуг она не была включена в перечень инструментов, допускающихся при покупке жилой недвижимости. «Разрешили приобретать жилье в рассрочку только во время кризиса в качестве стимулирующей рынок меры», - объясняет он.
Правда, по мнению заместителя гендиректора компании «ТММ» Алексея Говоруна, рассрочку используют только те застройщики, которые не могут со своими финансовыми партнерами предложить покупателю интересный ипотечный продукт с разумной ставкой. Действительно, не каждый девелопер имеет доступ к длинным кредитам от банка-партнера. Но и те, у которых такая возможность есть, рассрочку предлагают – например, тот же «ТММ» и кредит готов предоставить, и согласен на поэтапную оплату покупателями квартир в строящихся домах.
На первый взгляд рассрочка выглядит выгодней ипотечного кредита, но она все равно не бесплатна. Управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов утверждает, что рассрочка – это скорее маркетинговый ход, т. к. будущие затраты на нее девелопер закладывает в стоимость квадратных метров. «Некоторые застройщики, давая рассрочку от 2 до 5 лет по ставке от 0% до 15%, закладывают стоимость процентов в общую стоимость квартиры. Некоторые добавляют фиксированную сумму к стоимости квадратного метра. К примеру, 800 грн. на кв. м», - рассказывает он.

При этом, как и в случае с ипотекой, покупателю необходимо внести первоначальный взнос из собственных сбережений – сегодня он обычно составляет 30%. Если застройщик согласен на аванс в 10-15%, то в договоре обычно прописывается условие оплатить в течение ближайшего года еще около 50% стоимости жилья.

Теневой механизм

Помимо финансовых преимуществ рассрочка привлекает потенциальных покупателей еще и тем, что им не приходится собирать пакет документов, подтверждающих их платежеспособность. В отличие от банков, застройщики просто не требуют этого. Правда, именно в этой лояльности, по мнению М. Артюхова, кроется опасность. «Рассрочка выгодна тем, у кого нет справки о доходах для банка. Таким образом, она стимулирует теневую экономику в государстве», - говорит он.

В то же время аналитик ИК «АРТ Капитал» Олег Иванец считает важным, чтобы именно продавец изучал финансовые возможности покупателя и оценивал его платежеспособность. По его мнению, наибольший риск в этом случае состоит в неправильной оценке потребителем своего финансового положения и его перспектив. А А. Охрименко уверен, что при краткосрочной рассрочке, в отличие от ипотеки, проводить оценку финансового состояния клиента не обязательно. Он объясняет это тем, что основной риск ипотечных кредитов связан с их долгосрочностью, что увеличивает шансы на резкое изменение финансовой ситуации кредитуемого. Правда, судя по тому, что застройщики не особо стремятся требовать доказательства платежеспособности клиентов, текущая ситуация устраивает обе стороны.

Утром деньги, вечером стулья

Слабым местом рассрочки для покупателя является также процесс перехода права собственности на жилье. Единого механизма не существует – каждый застройщик разрабатывает собственный и прописывает его в своих договорах. Но объединяет все сделки то обстоятельство, что при покупке жилья в кредит клиент сразу получает имущественные права на него. А при рассрочке документы о праве собственности покупатель не получает, пока не выплатит всю стоимость жилья.

Стоит отметить, что схемы передачи права собственности зависят от типа рассрочки. При долгосрочной (на период до 5 лет) застройщики предлагают подписывать договор об аренде жилья. Таким образом, покупатель является просто арендатором вплоть до момента осуществления последнего платежа по рассрочке. А при краткосрочной рассрочке (до ввода дома в эксплуатацию, что подразумевает не более 1-2 лет), документы на жилье передаются в обычном порядке – как только достроится объект. До этого времени покупатель фактичеки находится «на птичьих правах», т.к. оформить право собственности на не сданный в эксплуатацию объект попросту невозможно. 

Но, по мнению аналитиков, несмотря на свои недостатки, в сложившейся экономической ситуации рассрочка имеет все шансы стать основным инструментом продажи «первички» в Украине. А. Охрименко связывает это также с законопроектом «О жилищном кредитовании», который в случае его принятия ограничит финансовые претензии банков к проблемным клиентам, исполнительные инструменты взыскания имущества, а также возможности банков рекламировать свои продукты. Таким образом, финучреждениям станет совсем проблематично выдавать ипотечные кредиты. И в поисках возможности купить квартиру за полмиллиона гривень (средняя стоимость недорогой «однушки» на первичном рынке Киева) украинцы все чаще будут обращать свое внимание на рассрочку от застройщиков.