Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

Одним з найбільш поширених механізмів фінансування в будівництво житла сьогодні фонд фінансування будівництва (ФФБ).

Стаття 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операції з нерухомістю» називає Фонд фінансування будівництва грошовими коштами, переданими керуючому ФФБ в управління, які використані або будуть використані управителем у майбутньому на умовах правил фонду та договорів про участь у ФФБ.

Метою створення ФФБ є отримання довірителями фонду у власність житла.

Майже кожна поважаюча себе фінансова установа, у своїй більшості це банки, пропонує укласти договір про участь у фонді фінансування будівництва.

Отже, давайте розберемося, які наслідки для інвестора тягне підписання таких договорів?

Якщо спробувати охарактеризувати такий договір у «двох словах», то в результаті підписання такого договору інвестор платить гроші керуючому ФФБ згідно з графіком, і через певний проміжок часу, поки забудовник займається будівництвом, інвестор отримує у власність житло.

Давайте спробуємо відповісти на питання, що найбільше хвилюють інвесторів.

Хто бере участь у схемі інвестування через ФФБ?

У процесі створення та функціонування ФФБ беруть участь три сторони:

- Замовник (забудовник);

- Керуючий;

- Довіритель;

Замовник (забудовник) - Забудовником може бути особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об’єктів будівництва та уклала договір з керуючим. (ст.4 Закону України «Про фінансово - кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операції з нерухомістю»).

Закон України «Про архітектурну діяльність» визначає замовника будівництва, як фізична або юридична особа, яка має у власності або в користуванні земельну ділянку, подала в установленому законодавством порядку заяву (клопотання) про її забудову для здійснення будівництва або зміни (в тому числі шляхом знесення) об’єкта містобудування.

Керуючий - це фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах засновників управління майном (довірителей) та здійснює управління залученими коштами (ст. 4 Закону України «Про фінансово - кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операції з нерухомістю»).

Таким чином, створення та управління ФФБ можуть здійснювати фінансові компанії, які мають відповідну ліцензію на здійснення діяльності із залучення коштів фізичних осіб для фінансування об’єктів будівництва, а також комерційні банки. Особливість полягає в тому, що для фінансової компанії ця діяльність є основною, а для банку - лише однією з банківських послуг.

Довіритель - особа, яка передає майно управителю в довірчу власність на підставі договору управління майном.

Простіше кажучи, Довіритель - це інвестор, який передає кошти Керуючому (фінансовій установі), Керуючий у свою чергу закріплює за Довірителем об’єкт інвестування (ст. 4 Закону України «Про фінансово - кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операції з нерухомістю»).

 Як працює схема інвестування через ФФБ?

Керуючий створює фонди фінансування будівництва за власною ініціативою. На підготовчому етапі розробляє правила фонду, які регламентують порядок взаємодії Забудовника, Управителя, і довірителей, встановлюють порядок, умови, особливості та обмеження управління ФФБ і регулюють інші умови роботи фонду. По суті, правила є публічною офертою (пропозицією укласти договір) для вступу до ФФБ. Вони є обов’язковими до виконання всіма учасниками.

Функціонування цієї схеми складається з 5 - ти елементів:

Між Керуючим і Забудовником укладається генеральна угода і пакет договорів, встановлений законодавством;

Після підписання договору з довірителями відбувається акумулювання коштів у фонді (на окремому банківському рахунку керуючого);

Керуючий, у свою чергу, перераховує зібрані кошти забудовнику, відповідно до графіка, затвердженого сторонами;

Забудовник здійснює будівництво;

По закінченню будівництва Забудовник передає нерухомість у власність довірителям;

Якими нормативними документами регулюються відносини ФФБ?

Схема інвестування в будівництво житла через фонди фінансування будівництва з’явилася порівняно недавно. Це пов’язано з прийняттям у 2003 році Закону України «Про фінансово - кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операції з нерухомістю», що встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади інвестування в будівництво житла та особливості управління цими коштами.

Особливі моменти, на які фахівці радять звернути увагу:

Перш ніж укладати договір, слід поцікавитися репутацією забудовника, управителя ФФБ, а також ознайомитися з ліцензіями та дозвільною документацією на землю і будівництво.

У типовому договорі, швидше за все, максимально захищені права забудовника і посередника, але аж ніяк не інвестора. Тому для більшої надійності зразок договору, запропонованого ФФБ краще вивчати за участю юриста, оскільки «непримітні» для звичайної людини умови можуть мати важливе значення і дуже небажані наслідки.

1 . Перше, що має бути чітко позначено в договорі, - це коли і яку саме квартиру інвестор повинен отримати від забудовника: адреса, площа, кількість кімнат, поверх тощо.

2 . Другиймомент - розмір оплати. Сума повинна бути зафіксована в чітко встановленому розмірі без можливості зміни. Юристи не радять підписувати договір, де зазначено, що вартість житла буде збільшуватися з часом. Договір повинен містити чіткий графік оплати, щоб уникнути непорозумінь з грошовими внесками. Крім того, юристи радять перераховувати кошти виключно на розрахунковий рахунок Керуючого ФФБ, зазначений у договорі, а не готівкою в касу компанії. При перерахуванні грошей через банк факт сплати внеску підтверджує не тільки документ, виданий на руки інвестору, але й інша банківська документація.

3 . Одним з найбільш проблематичних для інвестора положень договору термін дії договору і час здачі об’єкта. Оскільки випадки, коли будівництво затягується, дуже поширені, забудовники обмежуються приблизними термінами, або обумовлюють можливість їх зміни.

4 . Необхідно звернути увагу не те, що в разі інвестування в будівництво житла, оформлення права власності на житло здійснюється забудовником своїми силами і за свій рахунок. Якщо ж інвестор вкладає кошти в будівництво нежитлових приміщень (наприклад, офісу або магазину), то реєстрація права власності на нього після завершення будівництва - головний біль самого інвестора. Оформлення права власності на нежитлові приміщення здійснюється довірителем самостійно і за свій рахунок.

5 . Ще одним наріжним каменем у договорі є відповідальність сторін. Оскільки зразок типового договору складає Фонд або забудовник, природно, що їх відповідальність у разі затримки термінів здачі об’єкта тощо може бути прописана вельми розпливчасто. Водночас для інвестора, випадки настання відповідальності можуть бути розписані так, що договір стане для нього «кабальним».

6 . Важливим моментом є умови розірвання договору. Найбільш поширене в цьому випадку формулювання «договір може бути розірвано за угодою забудовника». Але все ж у договорі повинні бути чітко позначені випадки і умови, на яких сам інвестор може розірвати його. Наприклад, у випадку, коли людина стане не в змозі робити виплати.

7 .Безпечніше для інвестора, якщо він довірить свої гроші великому і системному Керуючому ФФБ (банку). Відповідно до закону банк - управитель спрямовує кошти, йому надав інвестор, забудовнику згідно із затвердженим графіком. Залишок коштів банк - керуючий може використовувати для власних потреб. Наприклад, надавати кредити або інвестувати ці кошти в завгодно. Таким чином, банк - управитель несе ризик їх втрати (кредит можуть не повернути або кошти були вкладені в якусь невдалу інвестицію). Звичайно, банк - управитель несе відповідальність за їх збереження власними коштами. Якщо інвестор довірив свої кошти великому і системному банку - керуючому, то і шансів їх повернути назад більше.

Таким чином, можна зробити висновок, що запорука успіху для вдалої інвестиції в житло - надійний Керуючий ФФБ (банк), який сам економічно буде зацікавленим в успішності проекту!

Ризики, які несе інвестор, укладаючи договір про участь у ФФБ

1 . Найбільший ризик для інвестора - це банкрутство забудовника.

Банкрутство - це процес, коли майно організації, нездатної сплатити борги, забирається за рішенням суду і розподіляється між кредиторами після попередніх виплат, таких як податки і заробітна плата працівникам організації - банкрута.

2 . Перенесення термінів завершення будівництва.

Причин затягування може бути безліч. Терміни завершення будівництва можуть переноситися як офіційно (укладаючи з інвестором додаткові угоди), так і не офіційно (без таких угод). У будь-якому випадку таке затягування вкрай невигідне як інвестору (він змушений нести додаткові витрати: знімати житло, виплачувати відсотки за кредитами і т. д.), так і забудовнику (зазвичай в інвестиційних договорах передбачені штрафні санкції для забудовника за несвоєчасне виконання своїх зобов’язань).

Вивід: варто все ж використовувати схему інвестування через ФФБ?

Логічно, що кожна схема інвестування має свої переваги і ряд недоліків. Серед великої кількості пропонованих забудовниками варіантів інвестування в будівництво житла - ФФБ є найбільш популярним і це не дарма. Насправді інвестиційне законодавство в Україні є надзвичайно «дірявим». Кількість забудовників, які заздалегідь планують займатися шахрайством (ст. 190 Кримінального Кодексу України) невелика. Більшість проблем, які виникають у процесі будівництва, безпосередньо пов’язані з вадами законодавства і бюрократичною машиною в державі. Схема фінансування через ФФБ, порівняно з іншими, більш-менш законодавчо врегульованою. У схемі інвестування через ФФБ привабливим є контроль з боку держави, обов’язковий контроль цільового використання коштів забудовником з боку фінансової установи, неможливість нецільового використання коштів ФФБ.

Автор: Боряк В.Г.