Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Київська фінансово-будівельна компанія»

до                  Товариства з обмеженою відповідальністю «Трієст»

про                  внесення змін у договір шляхом укладення додаткової угоди та зобов’язання підписати акт приймання-передачі

  Представники:

від позивача:        Литвин В.В. – представник за довіреністю б/н від 03.08.2009;

від відповідача: Литвиненко С.О. - представник за довіреністю №17 від 01.04.2009;

  встановив :

  На розгляд Господарського суду м. Києва передані позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Київська фінансово-будівельна компанія» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Трієст» про внесення змін у договір шляхом укладення додаткової угоди та зобов’язання підписати акт приймання-передачі.

В обґрунтування своїх вимог позивач послався на те, що 05.03.2004 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Київська фінансово-будівельна компанія»(Замовник) і Товариством з обмеженою відповідальністю «Трієст»   (Інвестор) був укладений Договір про інвестування будівництва житлово-офісно-торгівельного комплексу із строком  дії - до повного виконання сторонами своїх зобов’язань по даному Договору.

Відповідно  до  умов  Договору  Відповідач зобов’язався приймати участь в інвестуванні об’єкту будівництва «Об’єкту інвестування»–житлово-офісно-торгівельного комплексу з об’єктами інфраструктури та вбудовано-прибудованими приміщеннями, розташованого на розі вулиці Індустріальної та проспекту Перемоги у Солом’янському районі міста Києва, на умовах цього Договору та виконувати інші зобов’язання за цим Договором, у тому числі - делеговані йому функції замовника капітального будівництва, а Позивач –зобов’язався забезпечити здійснення будівництва «Об’єкту інвестування», а також здійснювати за рахунок Інвестора та в межах суми, визначеної умовами Договору, всі заходи (збирання та підготовка документів, матеріалів та інше), необхідні для забезпечення можливості функціонування «Об’єкту інвестування»відповідно до його призначення.

Необхідною умовою для завершення будівництва комплексу, що інвестується ТОВ «Трієст» відповідно до Договору про інвестування будівництва житлово-офісно-торгівельного комплексу від 05.03.2004 р., укладеного з ТОВ «Київська фінансово-будівельна компанія», є збільшення суми інвестування до 724 678 541,91 грн. Вказаний розмір інвестицій визначено за наслідками розрахунків, здійснених фахівцями спільної робочої групи замовника, підрядника та інвестора будівництва (протокол спільної наради від 26.03.2009 року).             

Довготривалі переговори сторін інвестиційного договору не надали змоги досягти розуміння джерел та строків здійснення ТОВ «Трієст»інвестицій на завершення робіт з будівництва комплексу та введення його в експлуатацію.

Позивач із супровідним листом № 0609-1 від 09.06.2009 року направив Відповідачу для розгляду та підписання проект Додаткової угоди від 09.06.2009 року до Договору з пропозицією внести зміни в Договір стосовно припинення Відповідачем подальшого інвестування будівництва, фіксування фактичного обсягу здійснених інвестицій та  відповідно –обсягу майнових прав, які отримує за Договором Відповідач. Крім того, листом №0609-2 від 09.06.2009 року запропонував відповідачу підписати та засвідчити печаткою акт приймання-передачі майнових прав на приміщення в об’єкті з зазначенням погодженого сторонами переліку та характеристик відповідних приміщень.

Відповідач не надав інформації про результати розгляду направленого Позивачем проекту Додаткової угоди від 09.06.2009 року до Договору та акту приймання-передачі майнових прав в об’єкті. Лише листом від 17.06.2009 року №260/1 Відповідач повідомив Позивача про те, що не має джерел на подальше фінансування витрат на будівництво об’єкту.

Оскільки Відповідач не надав відповіді Позивачу на пропозицію про зміну Договору у двадцятиденний строк після одержання пропозиції з урахуванням часу поштового обігу, Позивач звернувся до господарського суду.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 27.11.2009 року порушено провадження у справі № 33/680, розгляд справи призначено на 08.12.09р.

В судовому засіданні 08.12.09р. представник позивача позовні вимоги підтримав у повному обсязі.

Представник відповідача проти позову заперечував. В обґрунтування своєї позиції подав відзив у якому послався на те, що при укладенні договору він виходив з того, що єдиним джерелом фінансування у нього є банківський кредит. Домовленості з банком передбачали отримання кредиту в сумі, що давала б можливість здійснити інвестування комплексу в повному обсязі. Проте будівництво комплексу вимагало значно більшої суми і остаточна сума зросла внаслідок підписання між сторонами ряду додаткових угод. Відтак кредитна лінія є повністю вичерпаною. Аналіз ситуації, що склалася довкола виконання інвестиційного договору та загальний стан будівельного ринку свідчать про неможливість виконання інвестиційного договору відповідачем внаслідок непереборної сили. У зв’язку з цим відповідач просить суд відмовити позивачу в позові.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, всебічно і повно з’ясувавши всі фактичні дані, на яких ґрунтується позов, об’єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд вважає, що позовні вимоги позивача підлягають задоволенню у повному обсязі.

Суд встановив, що 05 березня 2004 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Київська фінансово-будівельна компанія»(Замовник) і Товариством з обмеженою відповідальністю «Трієст»  (Інвестор) укладений Договір про інвестування будівництва житлово-офісно-торгівельного комплексу із строком  дії - до повного виконання сторонами своїх зобов’язань по даному Договору (п. 10.4. Договору).

Відповідно  до  умов  Договору  Відповідач зобов’язався приймати участь в інвестуванні об’єкту будівництва «Об’єкту інвестування»–житлово-офісно-торгівельного комплексу з об’єктами інфраструктури та вбудовано-прибудованими приміщеннями, розташованого на розі вулиці Індустріальної та проспекту Перемоги у Солом’янському районі міста Києва, на умовах цього Договору та виконувати інші зобов’язання за цим Договором, у тому числі - делеговані йому функції замовника капітального будівництва, а Позивач –зобов’язався забезпечити здійснення будівництва «Об’єкту інвестування», а також здійснювати за рахунок Інвестора та в межах суми, визначеної умовами Договору, всі заходи (збирання та підготовка документів, матеріалів та інше), необхідні для забезпечення можливості функціонування «Об’єкту інвестування»відповідно до його призначення.

Додатковими угодами за взаємною згодою сторін в Договір вносилися відповідні зміни (додаткові угоди від 12.03.2004, № 2 від 26.04.2004, від 12.11.2004, від 10.01.2005, від 21.01.2005, від 23.02.2005, від 01.02.2007, від 14.02.2007, від 01.03.2007, від 16.03.2007, від 14.12.2007, від 31.01.2008, від 28.04.2008, від 18.02.2009 та від 18.03.2009).

Необхідною умовою для завершення будівництва комплексу, що інвестується ТОВ «Трієст» відповідно до Договору про інвестування будівництва житлово-офісно-торгівельного комплексу від 05.03.2004 р., укладеного з ТОВ «Київська фінансово-будівельна компанія», є збільшення суми інвестування до 724 678 541,91 грн. Вказаний розмір інвестицій визначено за наслідками розрахунків, здійснених фахівцями спільної робочої групи замовника, підрядника та інвестора будівництва (протокол спільної наради від 26.03.2009 року).             

Довготривалі переговори сторін інвестиційного договору не надали змоги досягти розуміння джерел та строків здійснення ТОВ «Трієст»інвестицій на завершення робіт з будівництва комплексу та введення його в експлуатацію. Зокрема, це зумовлено відсутністю позитивних рішень ВАТ «Сведбанк»щодо  кредитування ТОВ «Трієст»в межах існуючої кредитної лінії та щодо надання додаткового кредиту у сумі, необхідній для здійснення інвестування завершення будівництва. В результаті ТОВ «Трієст» призупинило подальше інвестування зазначеного будівництва. Це зумовлює неможливість належного здійснення робіт по завершенню будівництва комплексу.

Відповідно до ч.1 статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов&lquot;язків.

Згідно з ч.1 статті 509 ЦК України зобов&lquot;язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов&lquot;язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов&lquot;язку.

Частина 2 статті 509 ЦК України передбачає, що зобов&lquot;язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно п.1 ч.2 статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов&lquot;язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно з ч. 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов&lquot;язків.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ним, та умови, які є обов&lquot;язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Враховуючи, що згідно з діючою редакцією Договору Відповідач визначений інвестором всіх витрат на фінансування будівництва та у зв’язку з відсутністю поточної можливості подальшого фінансування ним таких витрат, Позивач запропонував внести зміни в діючий Договір шляхом укладення додаткової угоди, якою передбачити наступне: сторони погоджуються з припиненням Відповідачем подальшого інвестування, фіксується фактичний обсяг здійснених інвестицій та  відповідно –обсяг майнових прав, які отримує Відповідач, а також узгоджується питання про залучення Позивачем іншого інвестора для фінансування робіт із завершення будівництва.

Позивач супровідним листом № 0609-1 від 09.06.2009 року направив Відповідачу для розгляду та підписання проект Додаткової угоди від 09.06.2009 року до Договору з пропозицією внести зміни в Договір стосовно припинення Відповідачем подальшого інвестування будівництва, фіксування фактичного обсягу здійснених інвестицій та  відповідно –обсягу майнових прав, які отримує за Договором Відповідач. Крім того, листом №0609-2 від 09.06.2009 року запропонував відповідачу підписати та засвідчити печаткою акт приймання-передачі майнових прав на приміщення в об’єкті з зазначенням погодженого сторонами переліку та характеристик відповідних приміщень.

Як вбачається з матеріалів справи умови запропонованої до укладання Додаткової угоди ґрунтуються на наступному:

Фактичний стан справ свідчить про відсутність у Відповідача, як у інвестора будівництва об’єкту, необхідних коштів для фінансування будівництва об’єкту. Це зокрема підтверджується тим, що за період з 01.06.2009 року Відповідач не здійснив жодної інвестиції, спрямованої на фінансування витрат по будівництву об’єкту. А також листом Відповідача від 17.06.2009 року №260/1.

Документи первинного бухгалтерського обліку свідчать про обсяг здійснених Відповідачем інвестицій та обсяг отриманих ним майнових прав на приміщення в об’єкті. Зокрема, це платіжні документи та акти приймання-передачі майнових прав, які укладені сторонами за час дії Договору. Сумарні фактичні показники результатів діяльності сторін по договору зокрема відображені в Актах звірки взаєморозрахунків та фіксації стану виконання зобов’язань по договору від 30.12.2008 року та від 29.05.2009 року.

Умовами Договору встановлено порядок визначення сторонами (Позивачем та Відповідачем) майнових результатів виконання його умов.

Абзацом третім пункту 2.1. Договору (в редакції Додаткової угоди від 10.01.2005 року) визначено, що у разі повного виконання Відповідачем (як інвестором) своїх зобов’язань щодо фінансування будівництва, Відповідач загалом мав набути у власність майнові права на 93,5% квартир в об’єкті, а також 100% майнових прав на нежитлові приміщення та машиномісця. Виключенням з зазначеного правила є обставина, визначена абзацом другим пункту 2.2. Договору –у разі, якщо Позивач буде зобов’язаний передати органам місцевого самоврядування безоплатно квартири, площа яких  буде перевищувати  5% від загальної площі квартир у об’єкті, то частка квартир, які залишаться у власності Позивача підлягає збільшенню на розмір такого перевищення, а частка Відповідача –відповідно зменшенню.

Згідно пункту 16.1.7. Рішення  Київської міської ради «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею»№316/1191 від 23.12.2003 року Позивач зобов’язаний передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 5% загальної площі будинків (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10% загальної площі будинків (крім службової) відповідно до п.50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 № 232/392 «Про бюджет м. Києва на 2003 рік». Вказане зобов’язання виконано Позивачем, про що свідчить Довідка-розрахунок по об’єкту, засвідчена підписами Позивача та заступника голови Київміськдержадміністрації –начальника Головного управління житлового забезпечення.

Таким чином, за умови повного виконання умов Договору Відповідач мав би право на отримання 88,5%.

Крім того, останнім реченням абзацу третього пункту 2.1. Договору (в редакції Додаткової угоди від 10.01.2005 року) визначено, що Відповідач набуває майнові права на приміщення здійснюється по мірі виконання Відповідачем своїх зобов’язань з інвестування. Оскільки Відповідач не здійснив інвестування всіх витрат, пов’язаних з будівництвом об’єкту, він не набув майнових прав на приміщення в об’єкті в повному обсязі, передбаченому договором –пропорційно до обсягу фактично виконаних зобов’язань.

Як свідчать додані до позовної заяви докази, Відповідачем на фінансування будівництва об’єкту здійснено інвестиції у загальному розмірі 668.045.541,91 грн, а фактично вартість об’єкту (вартість основних фондів, що приймається в експлуатацію) відповідно до п.13 Акту готовності об’єкту до експлуатації, що оформлено у процедурі введення об’єкту в експлуатацію становить 732.649.000,00 гривень. Тобто розмір здійснених Відповідачем інвестицій значно менший фактично необхідного для будівництва обсягу.

Згідно з умовами Договору Відповідач здійснював інвестування не певного переліку приміщень, а інвестував будівництво об’єкту в цілому. Визначення конкретного переліку приміщень, майнові права на які набуваються за відповідним актом приймання-передачі здійснюється за згодою сторін. Перелік приміщень та їх характеристики, майнові права на які підлягають передачі Позивачем Відповідачу у зв’язку з фактично здійсненими Відповідачем інвестиціями визначено переддоговірними документами та домовленостями сторін,  зокрема в Актах звірки взаєморозрахунків та фіксації стану виконання зобов’язань по договору від 30.12.2008 року та від 29.05.2009 року.

Відповідно до ч. 1-3 ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду

Відповідач не надав інформації про результати розгляду направленого Позивачем проекту Додаткової угоди від 09.06.2009 року до Договору та акту приймання-передачі майнових прав в об’єкті. Лише листом від 17.06.2009 року №260/1 Відповідач повідомив Позивача про те, що не має джерел на подальше фінансування витрат на будівництво об’єкту.

Згідно з ст. 180 Господарського кодексу України господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні  для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

Відповідно до ч. 4 ст. 188 Господарського кодексу України у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Згідно ст. 526 Цивільного кодексу України ,  зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Порушенням зобов’язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов’язання (неналежне виконання) (ст. 610 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.  Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частини третьої вказаної статті - у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Дії Відповідача, а саме, одностороння відмова від виконання зобов’язання щодо фінансування всіх витрат щодо будівництва  свідчать, що фактично відповідачем змінено умови Договору  в частині обсягу інвестування і відповідно –обсягу отримання майнових прав на приміщення.

Згідно приписів ч.4. ст.652 ЦК України зміна договору у зв&lquot;язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Фактичні правовідносини сторін, їх майновий стан та спрямованість інтересів обох сторін на закінчення будівництва об’єкту, а також враховуючи ту обставину, що Договір передбачає реалізацію кожної з сторін своїх прав та виконання своїх обов’язків, які виникнуть вже після закінчення будівництва об’єкту свідчать про те, що сторони не зацікавлені та не висували одна до одної вимоги про розірвання Договору. Розірвання Договору суперечить суспільним інтересам, оскільки призведе до порушення прав та законних інтересів не тільки сторін Договору, а й інших осіб, які перебувають у договірних та позадоговірних (таких, що виникають на підставі закону) правовідносинах з сторонами Договору у зв’язку з будівництвом об’єкту, А також розірвання Договору потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах. Фактично зміна Договору не призведе до додаткових (понад тих, що вже понесені) затрат для сторін.

Згідно ч.1 ст.653 ЦК України у разі зміни договору зобов&lquot;язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо.

Відповідно до змінених умов Договору відповідач зобов’язаний підписати, засвідчити печаткою  і надати Позивачу належний йому екземпляр акту приймання-передачі майнових прав на приміщення відповідно до фактично здійсненого обсягу інвестицій та згідно переліку, що попередньо узгоджений сторонами у Акті звірки взаєморозрахунків та фіксації стану виконання зобов’язань по договору від 29.05.2009 року.

З огляду на викладене, суд вважає позовні вимоги позивача законними та обгрунтованими і задовольняє їх у повному обсязі.

Відповідно до ч.5 статті 49 ГПК України судові витрати покладаються на відповідача.

На підставі викладеного, керуючись ч.5 ст.49, ст.ст. 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

  ВИРІШИВ:

  1.Позов задовольнити в повному обсязі.

2. Внести зміни у Договір про інвестування будівництва житлово-офісно-торгівельного комплексу від 05.03.2004 р. шляхом укладання Додаткової угоди в наступній редакції:

« Сторони Договору про інвестування будівництва житлово-офісно-торгівельного комплексу від 05.03.2004 року, в подальшому –«Договір»,  

Товариство з обмеженою відповідальністю «Київська фінансово-будівельна компанія»(далі по тексту –«Замовник»), юридична особа, що зареєстрована та діє на підставі законодавства України, в особі Генерального директора Дрьомова Є.О., який діє на