Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

Когда возникает вопрос о покупке квартиры, многие задумываются, как провести сделку наиболее выгодно и с наименьшим риском.

В настоящее время существует два основных способа приобретения квартиры:

1) Покупка на первичном рынке жилья, то есть непосредственно у застройщика, либо через посредников-инвесторов,

2) Покупка квартиры на вторичном рынке, уже находящейся в собственности.

Проанализируем оба указанные варианта на предмет их сильных и слабых сторон.

Новостройка (первичка)

Основное достоинство приобретения квартиры в новостройке — это ее цена. Поскольку жилье покупается на этапе строительства, то и цена его ниже, чем в готовом доме. Однако лишь 20% застройщиков работают «по-честному», заключая с дольщиками договоры долевого участия. При этом на рынке широко распространены юридические схемы, по которым ответственность застройщика сильно занижена по сравнению с Договорами долевого участия (ДДУ). Чаще покупателю некуда деваться и он вынужден подписывать сомнительный договор с застройщиком в надежде, что обязательства будут исполнены. В указанных случаях основным гарантом добросовестности исполнения обязательства является сам застройщик. Поэтому покупая жилье на первичном рынке необходимо в первую очередь изучить репутацию строительной компании:

— ознакомиться с информацией в сети Интернет: с сайта самой организации, интернет-ссылок, «черных» списков компаний, форумов иных покупателей,

— все ли в порядке с разрешительной документацией, не истек ли срок договора аренды, разрешения на строительство, инвестиционного контракта,

— кто является инвестором застройщика, и каково его финансовое положение,

— какие договоры заключены у основного инвестора с застройщиком и как по ним осуществлялась оплата,

— сколько объектов Застройщиком построено и сдано в эксплуатацию,

— есть ли жалобы у других покупателей,

— все ли в порядке с подводом коммуникаций к строящемуся зданию.

Идеальным вариантом в рассматриваемых примерах можно считать новостройку в районе с устоявшейся транспортной, социальной и энергетической инфраструктурой от известного застройщика, работающего по ДДУ, у которого за плечами не один дом, сданный в эксплуатацию.

Вторичный рынок недвижимости

Что касается покупки жилья на вторичном рынке, то здесь его цена является главным минусом, поскольку квартира уже находится в собственности, риски недостроя, длительного ожидания получения жилья в собственность отсутствуют. Поэтому основным при проверке юридической чистоты сделки становится сама квартира, т.е. объект недвижимости. Итак, основные моменты, которые подлежат исследованию перед приобретением жилого или нежилого помещения у собственника:

— полный перечень правоустанавливающих документов (свидетельство, договора, выписки из Госреестра и паспортного стола, документы БТИ, иное);

— существующие обременения на недвижимость, узнать о которых можно получив расширенную выписку из Единого реестра. Объекты могут быть предметом судебных споров, или числиться в уставном фонде юридического лица либо находиться под залогом;

— наличие несогласованной перепланировки, если покупка осуществляется через ипотеку, то обычно сам банк нанимает эксперта оценщика, который помимо, собственно, оценки квартиры фиксирует наличие в ней перепланировок, стоимость ее легализации составляет порядка 10-15% от рыночной цены помещения;

— перечень и основания когда-либо зарегистрированных в квартире лиц, а также временно снятых с регистрационного учета — мало кому захочется впоследствии узнать, что в жилом помещении имеют право проживать какие-либо дальние родственники, которые при приватизации отказались от своего права в пользу продавца, поэтому обязательной проверки подлежит расширенная выписка из домовой книги;

— наличие задолженности за оплату коммунальных услуг, налогов.

Сделки по недвижимости на первичном и вторичном рынках весьма специфичны и требуют определенного, «своего» пути юридической проверки документов, что в значительной степени позволяет снизить риски покупателя.

Юридический центр Адвоката Олега Сухова