Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

В 2012 году кредиты на приобретение жилья будут брать считанные заемщики, ненадолго и на малую часть стоимости покупки. 
Вопреки ожиданиям, в 2011 году ипотечный бум не состоялся. Его подкосил начавшийся в августе кризис банковской ликвидности. Еще летом кредиты выдавали более 30 банков, но особенно активно ВТБ Банк, «Ощадбанк», «Укрсоцбанк», Universal Bank, «Эрсте Банк», UniCredit Bank, Банк Кипра, Credit Agricole.
Однако осенью нехватка свободных ресурсов и опасения второй волны кризиса заставили финучреждения ужесточить условия выдачи кредитов и повысить ставки. К декабрю максимальный срок кредитования уменьшился до 10 лет, а размер первоначального взноса вырос до 50–70% от стоимости жилья. Взлетели и кредитные ставки: публикуемый агентством «Интерфакс-Украина» «Индекс КредитМаркет ипотечный» с середины 2011 года вырос с 19,22% до 24,35%.
В конце года банки хоть и предлагали ипотеку, но на практике выдавались такие кредиты очень редко. «В рамках общих приготовлений к возможному новому витку кризиса, а также в связи с проблемами с ликвидностью у многих банков, условия кредитования ужесточились. Некоторые ужесточили условия кредитования с целью максимально отпугнуть потенциальных клиентов», – признает начальник управления состоятельных клиентов ПАО «Укрсоцбанк» Ольга Шостак.
Кое-кто просто переключился на выдачу коротких беззалоговых кредитов под высокую ставку: «Некоторые банки вовсе приостановили выдачу ипотечных кредитов, – отмечает начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка Александр Борщевич. – Как правило, это связано со сменой приоритетов и увеличением присутствия в более маржинальных направлениях активных операций (например, в краткосрочном беззалоговом потребительском кредитовании или карточных кредитах) либо со значительным ухудшением состояния ликвидности».
Ужесточение условий естественным образом привело к сужению круга потенциальных заемщиков: претендент должен иметь на руках не менее 30% (а лучше все 50%) стоимости объекта, положительную кредитную историю, а также солидные «белые» доходы. «Расходы по кредиту должны составлять не более 50–60% от официально подтвержденной заработной платы», – настаивает директор департамента розничного бизнеса АО «Эрсте Банк» Татьяна Надточий. И, к примеру, в столице получить кредит на «единичку» под силу лишь тем, у кого официальный доход превышает 16 тыс. грн.

Куда плывут ставки

Главным ипотечным трендом 2011 года стали займы с плавающей процентной ставкой: «Многие банки внедрили кредитование по плавающей ставке, – отмечает директор департамента розничного кредитования Universal Bank Димитрис Эфтимиоу. – Исключительно фиксированную ставку предлагали только те банки, кому технически сложно поддерживать плавающую ставку».
И данная тенденция будет иметь свое продолжение в 2012 году. Надо отдать должное, в 2011 году расчет плавающих ставок стал более прозрачным. Во многом благодаря новому индексу UIRD (украинский индекс ставок по депозитам физических лиц), который публикуется НБУ и рассчитывается по методике агентства «Thomson Reuters». Данный индикатор многие банки взяли за базовый показатель при расчете плавающей ставки, отказавшись от использования своих внутренних показателей, уровень которых зачастую зависел от пожеланий правления банка.
С другой стороны, банки придумывают все новые способы обезопасить себя от возможного уменьшения размера выплат по кредиту в связи со снижением базовой ставки. К примеру, у некоторых банков первые три года маржа может составлять 2,5–6,5%, а в последующие – 4,5–7,5%. Учитывая увеличивающуюся маржу, клиент ничего не выиграет, даже если ставки по депозитам, которые лежат в основе индексов, будут постепенно снижаться.
Сегодня стоимость ипотечных займов по плавающей ставке составляет 19–22% годовых. Выдать кредит по фиксированной цене банки готовы под 20–25% годовых.

Не дешевеет

В I квартале 2012 года удешевления ипотеки ждать не стоит. «В ближайшие два-три месяца тенденция ужесточения условия ипотечного кредитования, скорее всего, сохранится, ипотечные ставки за это время могут увеличиться на 2–2,5 п. п.», – считает г-жа Надточий.
В середине II квартала возможно некоторое восстановление рынка: рост конкуренции и расширение предложений. «Основными факторами развития ипотечного рынка должны стать улучшение состояния отечественной экономики, снижение стоимости привлечения долгосрочных денежных ресурсов и увеличение присутствия государства в поддержке ипотечного кредитования через ГИУ», – уверен Александр Борщевич.
Определенный вклад в развитие ипотечного кредитования может внести ГИУ, которое планирует снизить ставку рефинансирования для банков до 10%. «Мы берем на себя обязательства выкупать все кредиты, которые наши банки-партнеры выдают в рамках нашей программы. Деньги у нас для этого есть», – заявил глава ГИУ Виктор Миргородский.
Однако делать ставку на ГИУ пока рано: «Учитывая более сложную процедуру получения займа ГИУ, использование данного механизма не было столь привлекательным, – считает заместитель председателя правления по розничному бизнесу ПУМБ Дмитрий Крепак. – В 2012 году вполне возможно, что спрос на такие кредиты возрастет».
Способствовать активизации рынка ипотеки может и совместная ипотечная программа Нацбанка и Кабмина. По планам НБУ вскоре должно быть создано Агентство рефинансирования жилищных кредитов, которое выпустит долгосрочные облигации с обеспечением в виде пула ипотечных кредитов. Это поможет влить дополнительные средства в ипотечный рынок.
Впрочем, успех инициативы зависит не только от механизма, который до сих пор в Украине не использовался и соответствующих правовых и нормативных документов для которого пока нет. Важна и доходность облигаций – если она будет низкой, средства привлечь не удастся. Правда, стимулировать рынок к покупке облигации НБУ планирует с помощью разрешения банкам зачислять их в обязательные резервы. Поэтому спрос на ипотечные бумаги все же будет.
Неплохие перспективы в 2012 году пророчат кредитованию «первички» – в 2011-м многие банки вернулись к кредитованию застройщиков. Заинтересованные в возврате вложенных в стройки денег, банки будут предлагать программы кредитования квартир в объектах застройщиков-партнеров. При этом ставки по таким кредитам будут в пределах 17–21% годовых. А вот ставки по кредитованию «вторички», скорее всего, останутся в рамках 18–24% годовых, постепенно снижаясь на 0,3–0,5 п.п., начиная с апреля 2012 года.
Тем не менее, ипотека останется привилегией избранных. «В 2012 году ипотечные кредиты будут брать только те, кому не хватает 20–30% стоимости объекта. Для остальных ипотечные займы останутся недоступными», – считает генеральный директор ФК «Центр Финансовых Решений» Игорь Дурицкий.

Основные тренды ипотечного кредитования в 2012 году

1. Преимущественно плавающая процентная ставка
2. Среднесрочная рассрочка от застройщиков станет реальной альтернативой банковской ипотеке
3. Требования к заемщикам останутся жесткими:
• высокий официальный доход, получаемый в стабильной структуре
• первоначальный взнос от 40-50%
• положительная кредитная история