Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

В последние годы в столице, особенно в ее пригородах, стало модно покупать "дешевое жилье", именуемое "цокольным этажом" или "мансардой". А кто-то экономит, инвестируя средства в строящийся объект…

Экономия, на первый взгляд, значительная: если стоимость обычной однокомнатной квартиры в новостройке площадью 30 кв. м, например, в пригородной Буче составляет 31—33 тыс. у. е., то такой же квартиры в мансарде — 28—29 тыс. у. е, в цокольном этаже — 26—27 тыс. А если вложить средства на ранних этапах строительства, то она обойдется еще дешевле: в 23—24 тыс. у. е. 

Однако не каждому покупателю известно, какие подводные камни, таит подобная экономия…

Франсуа Мансар — покровитель богемы

Жилой фонд так называемой советской эпохи — это классические многоэтажные дома с большими подвалами, где находятся технические помещения и кладовки, с высоким первым этажом и большим чердачным помещением, которое страхует жителей от повреждения потолков в случае дефектов кровли. Но даже в старом жилом фонде последний и первый этаж традиционно не пользовались популярностью. Такое жилье можно и нынче купить на 10% дешевле, а покупатели до недавнего времени просили "первый и последний этаж не предлагать".

Мы живем в период минимизации всего, в том числе расходов на пространство обитания.

Сегодня в одном только Киеве и его пригородах зарегистрировано несметное количество застройщиков, среди которых львиную долю составляют "физические лица — предприниматели". Они возводят небольшие многоквартирные дома экономварианта, причем каждый квадратный метр должен приносить застройщику прибыль.

Парадоксально, но эти "пионеры дикого Запада" от строительства обратились для рекламы своих "новшеств" к фигуре французского архитектора Франсуа Мансара, который в середине XVII в. работал в Париже и положил начало эпохе мансард. Именно он в 1630 г. впервые использовал подкровельное чердачное пространство для жилых и хозяйственных целей. С тех пор чердачный этаж под крутой и изломанной скатной крышей именуется "мансардой", а в постройках, названных именем архитектора, исторически жили бедные горожане, прислуга, художники, скульпторы и прочая богема густонаселенных европейских столиц.

Сегодня суть изобретения Мансара не изменилась: современные строители экономят на чердачном помещении, размещая там более дешевые квартиры, зачастую заливаемые дождем, заметаемые снегом и испепеляемые летним зноем. А покупают эти квартиры молодые или малообеспеченные люди…

— Квартирка в мансардном этаже — это всегда большой риск, — рассказывает сотрудник строительной компании Станислав Бортник. — Они, как правило, не соответствуют экологическим нормам, так как стены покрыты железом или черепицей. Кроме того, утеплитель крыши может быть недостаточно надежным. Любая ошибка архитектора или строителей при создании вентиляции и утеплительного слоя со временем аукнется хозяевам такой квартиры. Конденсат и сквозняки — главные враги подобных мансард. Исправить дефект очень проблематично, поскольку нужно частично разобрать крышу. Гуляющий ветер может появиться и при неправильной установке окон.

Обитатели мансардных этажей часто жалуются на жару, им приходится устанавливать кондиционер в каждой комнате. Жизнь в квартире с наклонными стенами угнетает морально: появляется чувство постоянной угрозы и давления. Кроме того, возникают проблемы с расстановкой мебели. Единственное, что можно разместить в таких помещениях, — тумбочки или встроенные шкафы. Но при этом композиция мансардного пространства будет потеряна, поскольку она заключается в скосах стен. Если дом достаточно высокий, значит, есть лифт, и на последнем этаже установлен мотор, который будет постоянно шуметь. Конечно, можно изолировать мотор в отдельном помещении, но тогда могут возникнуть сложности с проверяющими службами, например, с пожарными…

К минусам мансарды риелторы относят невозможность использовать ее для коммерческих целей, в качестве офиса. К плюсам — красивый вид из окна, отличную освещенность и уникальную (для многоэтажного дома) возможность для установки камина.

Оборудование каминной трубы, вытяжки и вентиляции — дело довольно сложное и дорогое, зато жизнь с камином под звездным небом весьма романтична…

Квартиры в мансардных этажах строящихся домов экономварианта улетают, как горячие пирожки, в отличие от квартир в цокольных этажах, хотя стоимость последних намного ниже.

Кстати, жить сегодня в киевской мансарде весьма престижно. Столица уже пережила своего рода "мансардный ажиотаж", когда предприимчивые строители пытались получить полезную жилплощадь в центральной части города за счет надстроек старых зданий. Квадратные метры "падали на головы" старых жильцов без процедуры отвода земли, на которую требуется много времени и средств. Однако законодательные нормы и стойкое сопротивление киевлян охладило пыл строителей. Сегодня покупка чердачного помещения уже не так выгодна, так как на рынке много новых домов с многоуровневыми квартирами и пентхаусами.

Сдерживает строителей и необходимость получить согласие каждого жильца на надстройку. А поскольку под видом мансарды возводится полноценный этаж, а то и два, компенсации жильцам достигли такого уровня, когда вкладывать деньги в осваивание чердака уже невыгодно. Разрешение на перестройку может стоить от15 тыс. до 100 тыс. у. е., что ставит под сомнение прибыльность проекта. На строительные работы тоже придется потратить от 500 до 1000 у. е. за кв. м.

Что касается возводимых в Киеве пентхаусов, то в высотном доме на 200—250 квартир всего несколько могут быть многоуровневыми. Они имеют большие площади — от 400 кв. м, относятся к эксклюзивным объектам и сооружаются в расчете на определенного заказчика. Если стоимость квартиры на среднем этаже составляет 1500—2000 у. е. за кв. м, то под крышей — 2500—3000 у. е. и более.

Как ни курьезно звучит, но мансарды — место жительства бедных и миллионеров…

Нелегальные обитатели полуподвалов

В условиях дефицита и высоких цен на недвижимость украинцы пытаются решить проблему жилья любым способом: переделывают лоджии, делают пристройки к первым этажам многоэтажных домов, осваивают чердаки…

Если вы рассчитываете купить недорогую квартиру в новостройке, вам в первую очередь предложат жилье в цокольном этаже, то есть в полуподвальном помещении. Если вы, просматривая объявления, увидите квартиру на 10—15% дешевле, это значит, что вам пытаются подсунуть нежилое помещение, причем в полном смысле слова, юридически.

Вы можете открыть офис или салон красоты, но для того чтобы там жить и прописаться, потребуется пройти весь ад хождения по инстанциям и заключить массу договоренностей с "компенсацией". Суммы расходов могут достичь 5—10 тыс. у. е. — в противном случае можно остаться без коммуникаций и прописки.

Почему квадратные метры нежилого фонда (а именно к нему и относятся квартиры в цокольном этаже) так трудно перевести в жилой? Дело в том, что в Украине до сих пор действует Жилищный кодекс советского образца, а вносимые в него практически каждый год изменения не касаются этого вопроса. И если относительно перевода жилой недвижимости в нежилую правовое регулирование предусмотрено, то при необходимости провести обратную процедуру все упирается в его отсутствие.

Чтобы понять, по каким дремучим законам мы живем, достаточно прочитать первые строки Раздела 1 Жилищного Кодекса: "В результате победы Великой Октябрьской социалистической революции в нашей стране были созданы необходимые предпосылки для решения одной из важнейших социальных проблем — удовлетворения потребности трудящихся в жилье…".

Жилищный кодекс Украинской ССР (Жилищный кодекс Украины) принят 30 июня 1983 г., введен в действие с 1 января 1984-го. Имеет сегодня силу в Украине в части, не противоречащей действующему украинскому законодательству. Согласно ст. 4 Жилищного кодекса нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных потребностей непромышленного характера, не входят в жилой фонд.

— Сегодня в Интернете много объявлений о предоставлении услуг по переводу нежилой недвижимости в жилую, — комментирует сотрудник агентства недвижимости Виталий Багаев. — Это стоит больших денег, а лица, оказывающие подобные услуги, пользуются коррупционными схемами, что само по себе незаконно. С юридической точки зрения на сегодняшний день проблема так и остается нерешенной. Для перевода собственности в жилой фонд нужно обратиться в местный совет, который решением сессии, (возможно, не одной!) примет решение. Его вы сможете получить отнюдь не бесплатно — в пригородах Киева это стоит примерно 500 грн. Нужно оплатить соответствующие налоги и сборы, подписать инвестиционный контракт с управлением ЖКХ, оформить проект реконструкции в Архитектурном управлении, получить разрешение на строительные работы, внести изменения в БТИ, получить проект решения, подписать его в исполкоме, и только тогда БТИ произведет замену правоустанавливающего документа, то есть права собственности. Причем это только основные вехи долгого пути…

Правовых документов о переводе нежилого помещения в жилое в Украине крайне мало. В последние десятилетия предприниматели активно скупали квартиры на первых этажах зданий для обустройства офисов и магазинов. Сегодня все происходит с точностью до наоборот: в местные органы власти не прекращается поток заявок на перевод помещений из нежилого фонда в жилой. Это объясняется падением доходов граждан и высокой стоимостью жилья. Особенно популярными стали квартиры-студии в центральных районах крупных городов…

У жизни в цокольном этаже есть много минусов. Жилье экономварианта обычно строится из дешевых стройматериалов, то есть впоследствии все недостатки и недоделки строителей проявятся в первую очередь в полуподвальном помещении. Обычно в таких квартирах сыро, что негативно влияет и на здоровье людей, и на долговечность ремонта (обоев и штукатурки), и на срок эксплуатации бытовой техники. Неприятными "побочными эффектами" могут стать кражи, запахи из окон, затекание осадков в непогоду…

Зато, как утверждают риелторы, квартира в цоколе — удачный объект вложения денег. Можно расширить жилплощадь путем пристроек, правда, с разрешения властей. Можно заработать на аренде, а увеличенная и облагороженная квартира будет стоить дороже. 

Особым спросом пользуются цокольные этажи в центральных районах столицы. Например, стоимость однокомнатной квартиры на первом этаже с пометкой "под коммерческие цели" на 10% выше, чем такой же квартирки на третьем.

Что касается украинцев, инвестирующих в дешевое жилье на стадии строительства, то это вариант "между небом и землей", между цоколем и мансардой — одним словом, без каких бы то ни было гарантий получить жилье в срок. Как подчеркивают юристы, подобное вложение средств гарантируется всего лишь договором об инвестиции в строительство. Правоустанавливающие документы на жилье отсутствуют, а договор зачастую заверяется только подписью застройщика и в лучшем случае — его печатью.

В последнее время растет число недостроев, а жертвами долгостроев становятся тысячи сограждан. Они живут в неотапливаемых домах с неподключенными коммуникациями, без правовых документов…

В погоне за "дешевым" жильем можно заплатить очень дорогой ценой — здоровьем, потерянным временем и последними средствами…