Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

Перші півтора місяці роботи програми здешевленої іпотеки фактично пішли на доопрацювання законодавства та зміну її умов. Природно, що програма, яка реалізовується "з коліс" і коректується на ходу, на початковому етапі не показала значних результатів. Плюсом до організаційних проблем є криза довіри на іпотечному ринку, яка гальмує програму, незважаючи на те, що законодавці прибрали основні ризики для позичальника, знявши більшість обмежень.

На початку березня Віктор Янукович заявив про свої соцініціативи, які повинні були стартувати в травні. Тоді учасники ринку сумнівалися, що почати програму в термін реально. Проте вже 15 травня у Сумах був випробуваний перший іпотечний кредит. А з того часу оформити іпотеку під 3% змогли лише 53 особи (з них 20 - у Києві, 12 - у Дніпропетровській області) з більше 7,5 тис. бажаючих. Не кажучи вже про 1,2 млн осіб, які стоять на квартирному обліку, а також неврахованих громадян, які потребують поліпшення житлових умов, для яких програма і призначається.

За такий млявий перебіг програми Мінрегіон не раз критикували, весь час своє незадоволення темпами видачі дешевої іпотеки висловлював і прем&lquot;єр-міністр Микола Азаров.

Аби розтопити лід недовіри майбутніх позичальників, до Порядку здешевлення вартості іпотечних кредитів для забезпечення доступним житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов (постанова № 343), вже двічі вносили зміни.

Змінений порядок зняв обмеження для участі в програмі банків (раніше допускалися тільки банки І та ІІ групи), ввів можливість скорочення першого внеску (на скільки, мабуть, будуть вирішувати банки) у разі надання додаткової застави за кредитом.

Позичальник також може в якості поручителів залучати не тільки людей, які проживають з ним в квартирі. А його доходи тепер не обмежуються п&lquot;ятикратним розміром середньомісячної зарплати. Головне, щоб щомісячний платіж за кредитом із урахуванням часткової компенсації відсотків не перевищував 50% (раніше - 40%) сукупного середньомісячного доходу сім&lquot;ї. Також законодавці звільнили позичальників і їх сім&lquot;ї від необхідності щороку подавати декларацію про доходи в податкову.

Раніше «гальмом» програми вважали недостатню кількість пропозицій квартир через обмеження їх максимальної площі в 72,5 кв. м, що перешкоджало забудовникам включати в програму будинку з квартирами більшої площі. Недолік пропозиції малогабаритного житла особливо відчувався в регіонах.

Вирівняти попит і пропозицію вирішили, збільшивши граничну площу квартир до 76 кв. м для сім&lquot;ї з чотирьох і більше осіб і до 94 кв. м для індивідуальних житлових будинків. Причому розрахунки з такою площею діятимуть тільки до 1 січня 2013 року.

Розрахункова вартість житла може збільшуватися на 10% для населених пунктів, які розташовані в 5-15 км від меж Києва, Севастополя, Сімферополя та обласних центрів. Тобто тепер в найближчому передмісті Києва житло можна купити за 7,7 тис. грн./кв. м, у Київській області, обласних центрах, Севастополі та Сімферополі - за 5,5 тис. грн./кв. м, в інших населених пунктах - за 4,4 тис. грн.

А для населених пунктів, розташованих в 5 км від тих же міст, вартість житла прирівнюється до міських.

Коло недовіри: позичальники побоюються держпрограм

За даними Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства, на 27 червня в рамках програми пропонується 5239 квартир у 134 недобудованих будинках у всіх регіонах країни. У тому числі, і 126 квартир у вже введених в експлуатацію 4 будинках у Вінницькій, Закарпатській та Тернопільській областях.

Позичальників по всій Україні кредитують тільки «Ощадбанк» і «Укргазбанк», ще сім - «Фінанси і Кредит», «Укрексімбанк», «Укрсоцбанк», «Брокбізнесбанк», «Банк Форум», «Промінвестбанк», «Фінансова Ініціатива» - в окремих регіонах.

У Мінрегіоні пояснили, що перші перераховані в регіони в червні 30 млн грн будуть освоєні в наступному після оформлення кредитів місяці. А в перший тиждень липня в регіони будуть спрямовані ще 70 млн грн.

У міністерстві основну проблему, що не дає розвернутися програмі на повну, бачать у повільній акредитації забудовників та об&lquot;єктів у банках. За інформацією НБУ, на 21 червня тільки 15 із 114 об&lquot;єктів пройшли акредитацію. За даними «Ощадбанку» і «Укргазбанку», 59 забудовників подали до них документи для акредитації, ще 17 збирають документи. Виконавець програми вважає, що місцева влада погано популяризує програму серед населення. Не останню роль тут відіграє і втрата довіри інвесторів до забудовників та банків, а також виплата заробітної плати в конвертах.

Представники громадських організацій сюди ж додають і недовіру до держпрограм, які реалізовувалися раніше, і в результаті яких люди не отримали довгоочікуване житло.

«Людина взяла банківський кредит і не отримала квартиру. На сьогоднішній день такі люди є. Це і є головний ризик», - говорить президент Асоціації допомоги постраждалим інвесторам Олексій Гончарук.

Тобто ймовірність того, що об&lquot;єкти, які беруть участь у програмі, або будуть недобудовані, або добудовані не в термін, як і раніше залишається.

О.Гончарук також оцінює як непрозору роботу Міжвідомчої комісії при Мінрегіоні, яка відбирає забудовників і об&lquot;єкти для участі в програмі, оскільки механізми їх відбору не відомі громадськості, а процес відбувається «за закритими дверима».

«З досвіду, який є у нас, коли від реалізації державних програм постраждали сотні людей, які підписані на державні кредити, а об&lquot;єкти реально не отримали, довіра до чиновників, які самостійно визначають, хороший забудовник або поганий, нема», - додав він.

Не вірять державі і банки. «Від ситуацій, коли держава повинна за щось заплатити, бізнес намагається йти. Тому що держава на сьогодні дуже ненадійний партнер. Сьогодні є гроші - вони платять, наступного року зміниться влада, вирішать зарубати цю ініціативу і внесуть зміни», - зазначив експерт.

О.Гончарук вважає, що крім державних банків до програми увійшли ті, які просто «не змогли відмовити». Малу кількість виданих кредитів він пояснює небажанням банків, обпікшись на іпотеці в кризу, йти на ризик, а величезну кількість бажаючих брати участь вважає необґрунтованою.

За його оцінками, цього року квартири за даною програмою отримають в кращому випадку в шість разів менше сімей, ніж очікується.

«Навіть якщо будуть гроші, освоїти 30 тис. квартир, знайти 30 тис. осіб, які будуть готові брати участь в цій програмі, ще й будуть відповідати умовам, ще й оформлять кредити в банках - завдання дуже непросте. Мій прогноз - десь на рівні 5 тис. осіб », - припускає експерт.

Іпотека під законом

Основні ризики програми для позичальників також полягають у їх невпевненості, що кошти на компенсацію відсотків будуть закладені в держбюджеті на всі 15 років дії кредиту. За оцінками банкірів, середній термін життя кредиту становить 7-8 років, проте в даній програмі він може збільшитися. Отже, гарантії фінансування програми повинні поширюватися хоча б на цей період.

Зрештою програма була закріплена на законодавчому рівні: 5 липня ВР прийняла закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння іпотечному кредитуванню». У Мінрегіоні вважають, що закон надасть вичерпні гарантії діючому механізму видачі дешевої іпотеки, хоча і не виключають необхідності коригування нормативної бази в майбутньому.

Головний позитив - законодавці внесли фінансування держпрограми до захищених статей держбюджету, що повинно щорічно гарантувати виділення коштів, починаючи з 2013 року.

Правда, за словами керуючого партнера ЮК «Алексєєв, Боярчуков і Партнери» Сергія Боярчукова, на який саме термін держава гарантує компенсацію відсотків за іпотекою позичальникові, в законопроекті не уточнюється. «Не вказали законодавці в документі і яким повинен бути обсяг коштів, що спрямовуються на компенсацію іпотечних кредитів. Також не є зрозумілим механізм компенсації відсотків за кредитом і механізм здешевлення іпотечного кредитування (розмір, порядок компенсації і т.п.). Ці всі моменти обов&lquot;язково повинні бути прописані в законопроекті. А оскільки їх немає - документ потребує суттєвого доопрацювання. В іншому випадку розраховувати позичальникам на автоматичну виплату грошей за рахунок державного бюджету не варто», - застерігає юрист.

Керуючий партнер ЮК «Алексєєв, Боярчуков і Партнери» Сергій Алексєєв додав, що закон не захищає позичальника від визнання договорів продажу майнових прав на квартири в споруджуваних будинках недійсними.

«Ризик визнання недійсним таких договорів залежить тільки від якості складеного документа», - вважає юрист.

Серед основних новацій закону - дозвіл відчужувати право оренди земельної ділянки, що перебуває у комунальній або державній власності, без погодження з орендодавцем.

Наприклад, орендар земельної ділянки державної або комунальної власності, з яких-небудь причин не може самостійно завершити будівництво об&lquot;єкта нерухомості. В такому випадку, чинний орендар може передати своє право оренди третій особі без проходження бюрократичної процедури отримання необхідних дозволів в орендодавця, яким, в залежності від місця розташування ділянки, є орган державної влади або місцевого самоврядування, пояснив керуючий партнер компанії

«З одного боку запропоновані норми спрямовані на спрощення механізму переходу права оренди земельних ділянок від однієї особи до іншої, з іншого - можуть сприяти незаконному заволодінню орендованими земельними ділянками, і відлякати іноземних інвесторів українського будівельного ринку», - зазначив С.Алексєєв.

Бюджетники платять за кредитами

Крім законодавчих гарантій існують чисто економічні стимули. За оцінками банкірів, програма не обіцяє їм великих прибутків, але й не є збитковою.

Заступник голови правління «Укргазбанку» Олена Дмитрієва зазначила, що якщо покупку квартири на «вторинці» банк кредитує під 17,5%, то на дешевій іпотеці (під 16%, з яких позичальник платить 3%) він недоотримує 1,5%.

При цьому в банків виникають ризики ліквідності, оскільки програма вимагає тривалого ресурсу, до якого не можна зарахувати розміщені депозити. Іншим джерелом такого ресурсу могли б стати облігації Державної іпотечної установи та Агентства рефінансування житлових кредитів, вважають учасники ринку.

Однак, завдяки програмі, у банків з&lquot;явилися платоспроможні клієнти.

«Цільовий сегмент, який ми отримаємо - люди, які звикли обслуговувати свої кредити. Ми сподіваємося, що низькою ризиковістю цього сегмента ми зможемо компенсувати той недоотриманий дохід, який у нас буде. Програма ця не збиткова, але ми прибутку практично не отримуємо», - зазначила О.Дмитрієва.

В Держфонді сприяння молодіжному кредитуванню портрет «бюджетного» позичальника окреслили так: сім&lquot;я віком 30-45 років, середньомісячний дохід якої становить 3-12 тис. грн. з однією дитиною, яка стоїть на квартирному обліку. Найчастіше кредити беруть військовослужбовці, міліціонери, банківські працівники, вчителі, інженери, керівники підприємств.

Вибираючи позичальника, банк звертає увагу на відсутність негативної кредитної історії, наявність додаткового майна. Охочіше іпотеку видають сім&lquot;ям, ніж одинакам. Місячний дохід київської сім&lquot;ї повинен бути не нижче 7 тис. грн. При цьому ніяких додаткових застав, крім застави майнових прав на споруджувані «квадрати», не потрібно.

«З урахуванням того, що ми кредитуємо 75% вартості квартири, ми вважаємо, що лаг в 25% нам достатній для покриття ризиків», - пояснила О.Дмітрієва.

Держіпотека не знизить ставки банків

Незважаючи на те, що банки заявляють про готовність кредитувати і забудовників, посилаючись, зокрема, і на наявність ресурсу, їм заважають це робити проблеми із заставою, відсутність гарантії добудови об&lquot;єктів, а також висока вартість кредитування. Знизити ризики для банку може схема, за якої він кредитує і забудовника, і фізичних осіб, що купують в будинку квартири.

Не рідкість зараз і іпотека під 12% для покупки квартир у конкретному житловому комплексі, де забудовник компенсує банку частину процентної ставки. Державна іпотечна програма може збільшити кількість таких об&lquot;єктів з надійними забудовниками, особливо в регіонах, вважають банкіри.

Однак, враховуючи, що середня ефективна ставка за іпотечними кредитами для населення зависла на позначці 20-24%, говорити про відновлення масової іпотеки, як і раніше, не доводиться.

За оцінками ріелторів, у найближчі 3-4 роки реального іпотечного кредитування в Україні не буде.

«Ті відсотки, які пропонують банки для всіх, за межами здорового глузду. Ті відсотки, які пропонують за програмою Президента - теж не для всіх, а для якогось невеликого прошарку людей, які повинні стати глашатаями достоїнств чинного Президента і партії влади. Ми розуміємо, що це не більше, ніж піар-хід. На ринок це ніяк не впливає», - вважає голова Національної ради Ріелторської палати України (РПУ) Олександр Бондаренко.

Втім, цього року іпотечні ставки не впадуть нижче існуючого рівня, незважаючи на те, що примарно маячить перспектива здешевлення депозитів через ймовірне зниження рівня інфляції, що в свою чергу має опустити іпотечні ставки. Можливо, це перспектива наступного року. А досягти «підйомної» середньоринкової ставки в 12% ми не зможемо, принаймні, ще кілька років.

Тетяна Акімова (УНІАН)