Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

«Продам квартиру! Срочно! Недорого!» — такие объявления встречаются чуть ли не в каждом номере рекламных изданий. На одно из них как-то откликнулся мой приятель, скопивший за десятилетия непосильного труда некоторую сумму и срочно нуждавшийся в улучшении жилищных условий.

Выяснилось, что причина относительной дешевизны квартиры и срочности ее продажи — необходимость в дорогостоящей операции для хозяина. Мол, выбора нет. В результате покупатель и продавец ударили по рукам. Остались довольны друг другом. Но счастье их было недолгим.

Широкое поле применения «авось»

Операция прошла успешно, упомянутый экс-хозяин пошел на поправку, а через пять месяцев обратился в суд. Дескать, сделка была кабальной, совершена на заведомо невыгодных условиях вследствие тяжелых жизненных обстоятельств. Прошу признать договор о купле-продаже недействительным.

Долго ли, коротко ли, но приятелю пришлось занимать у друзей серьезную сумму, чтобы удовлетворить возросшие аппетиты продавца. А все потому, что ослепленный якобы удачным стечением обстоятельств покупатель не уделил достаточно внимания поиску грамотных помощников, должному оформлению документов, а понадеялся на русское авось.

Между тем ежемесячные отчеты агентств недвижимости о ситуации на рынке жилья говорят о том, что количество предложений стабильно и адекватно спросу. Поэтому торговля квадратными метрами — чрезвычайно прибыльный бизнес. А где большие деньги, там, разумеется, хватает и крупных и мелких мошенников.

Таким образом, дорогостоящее и трудоемкое мероприятие — покупка жилплощади — требует детального знания предмета и соблюдения всех мер предосторожности.

Не гонялся бы ты за дешевизной

Как правило, решающий фактор при покупке квартиры — стоимость. Цена в свою очередь зависит от этажности, метража, количества комнат. По данным Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) и Киева, средняя стоимость однокомнатной квартиры в домах гостиничного типа в столице составляет 52,128 тыс. долл., стандартной однокомнатной — 68,054 тыс., двухкомнатной — 92,226 тыс., трехкомнатной — 120,465 тыс.

Оценив свою платежеспособность и определившись в желаниях, можно начинать поиск. Тем более что для поиска существует много источников информации: интернет, газетные объявления, рекламные листовки и т. д.

Если есть время и возможность, то лучше навести справки по всем этим каналам. И, безусловно, лично посмотреть все заинтересовавшее вас, ибо увиденное может разительно отличаться от рассказов продавцов и (или) риелторов.

Кроме того, не стоит настраиваться на изначально озвученные в объявлениях цены. Почти наверняка покупать жилье придется дороже. Чаще всего, указывая привлекательную сумму сделки, риелторские фирмы формируют список потенциальных покупателей, чтобы впоследствии их «окучивать». Бывают, конечно, исключения из этого правила. Но в таком случае вам все равно придется тратить дополнительные средства — на ремонт.

Далее. Решите, какая покупка для вас более желанна: на первичном или вторичном рынке. Что бы вы ни выбрали, у каждого из этих вариантов есть свои плюсы и минусы.

И первый, и второй рассчитай

Жилье в новых строящихся домах привлекает в первую очередь тех, кто не нуждается срочно в крыше над головой и с покупкой может подождать 2—4 года. Объясняется это тем, что после окончания строительства нередко требуется проводить дополнительные работы в помещениях. Кроме того, до заселения всех жильцов в многоэтажный дом чаще всего не сразу включают все системы жизнеобеспечения (вода, газ, электричество, лифт и т. д). Зато при заключении сделки о покупке жилья в новострое меньше шансов стать жертвой мошенников.

Однако если вы нуждаетесь в срочном улучшении жилищных условий, то лучше выбирать вторичный рынок недвижимости. То есть квартиры, уже побывавшие в эксплуатации. Бывает, что их продают даже с мебелью, а значит, вселиться туда можно будет сразу же после заключения договора о купле-продаже. Между тем скорость потенциального обретения пристанища увеличивает и риски быть обманутым.

Как бы то ни было, но и при покупке жилья на первичном рынке, и при заключении сделки, касающейся рынка вторичного, необходимо руководствоваться принципом «доверяй, но проверяй».

В первом случае следует тщательно проверить застройщика: историю, репутацию компании, документы на земельный участок, на котором строится дом. Находится ли этот участок в собственности или сдается в аренду, его целевое назначение.

Во втором главное — это история квартиры. Как давно и сколько раз она продавалась, все ли ее собственники согласны с новой продажей. Для этого, разумеется, нужно видеть документы, подтверждающие право собственности. Знать, не наложен ли на жилье арест, не находится ли оно в залоге у банка.

Словом, все это требует специальных знаний, и если в своей повседневной жизни вы никак не связаны с бизнесом на рынке недвижимости или юриспруденцией, лучше поискать помощников — риелторов. Поскольку, как свидетельствует статистика, около 90% неудачных сделок, случаев мошенничества составляют именно покупки напрямую. Тем более что обзванивая подателей объявлений вроде «Продам квартиру в Киеве», вы все равно столкнетесь с посредниками — риелторами, представителями агентств недвижимости.

И тут тоже крайне важно не прогадать.

Посредник посреднику рознь

Прежде всего, прибегая к их услугам, обратите внимание на длительность пребывания фирмы на рынке. Обязательно посетите офис, даже если предлагают приехать к вам. Если эти апартаменты — одно-, двухкомнатная квартира с двумя ноутбуками и телефоном, лучше не рисковать. Ведь, по словам генерального директора АН Park Line Галины Мельниковой, одна из приоритетных задач риелтора — обеспечение безопасности сделки. Именно агентство должно заниматься проверкой всех необходимых документов. А это документ, устанавливающий право на квартиру (с печатями нотариуса и отделения Укргосреестра). Справка из жэка о проживающих на интересующей вас площади. Подтверждение из нотариальной конторы, что продаваемая недвижимость не находится под арестом и не заложена в банке. В том случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние, опекунский совет должен дать свое разрешение. Наконец, нужна характеристика квартиры от специалистов Укргосреестра. Да и проверка коммунальных платежей тоже забота агентства.

Но можно ли поручить все это тому, кто в течение пяти минут способен съехать без следа из занимаемого «офиса»?

Наведя справки об агентстве и решив довериться ему, обратите внимание и на договор оказания услуги при покупке квартиры, который собрались подписывать. В нем четко должны быть определены права и обязанности клиента и фирмы, сроки действия документа, количество подбираемых вариантов. Все просмотры — только при непосредственном участии потенциального покупателя.

И еще. По словам г-жи Мельниковой, надежная компания — та, которая легально работает со своими клиентами: подписывает договор о предоставлении услуги, выдает все чеки, кассовые ордера и т. д. Принятый размер гонорара за работу риелторов — 5—8% суммы сделки (в зависимости от сложности ее заключения). Разумеется, соответствующую сумму не забудьте прописать в документе о сотрудничестве. Кроме того, четко оговорите там же, кто, кому и сколько останется должен в том случае, если риелторская контора не сможет найти подходящую квартиру в срок.

Следующий рискованный момент в поиске жилья — встреча с продавцом (продавцами).

Обходим стороной

Есть несколько признаков нежелательных для заключения сделки продавцов.

Во-первых, лица, признанные судом недееспособными. Узнать об этом можно в местных органах опеки и попечительства.

Во-вторых, граждане, находящиеся на учете в психоневрологическом (наркологическом) диспансере. «Решение вопроса» с таким человеком впоследствии может быть оспорено в суде его родственниками.

В-третьих, опасно входить в деловые отношения с человеком, имеющим плохое здоровье. Жилье может оформляться несколько месяцев. А если за это время несчастный отойдет в мир иной? В этом случае вы не только не купите квартиру, но и лишитесь задатка.

В-четвертых, если на встречу с вами пришел человек с доверенностью на продажу, а не хозяин лично, не верьте ему. Любая подпись, как известно, может быть подделана или добыта неправовым путем. Поэтому добивайтесь встречи с тем, кому жилье и принадлежит.

И последнее. Бывает, конечно, что копии произведения не уступают в качестве оригиналу. Но помните, ни к одному из этапов поиска и покупки квартиры этот тезис отношения не имеет. Потому все документы, доверенности, справки, с которыми вы сталкиваетесь, пытаясь обрести крышу над головой, должны быть предоставлены в оригинале.

В таком серьезном деле сюрпризам не место.