Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

Определить надежного застройщика сложно. Случаи, когда компания-застройщик выполняет все условия договора и вовремя сдает дом в эксплуатацию, в наше время почти что миф, а не реальность. А страдать и ждать месяцами, а то и годами, чтобы заселиться в собственные квартиры приходится инвесторам. Печально, что подобные «грешки» начали наблюдаться и за крупными компаниями с именем и историей, такими как «Киевгорстрой», например. Давайте сегодня поговорим на тему того, как правильно определить надёжного застройщика при выборе первички?

Председатель правления Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству Леонид Рисухин:
«К сожалению после того, когда были, скажем так, приняты правила, согласно которым можно сдавать объект в эксплуатацию не со 100%-ной готовностью, а с учетом проживаний будущих жильцов, а такая практика у нас в стране действует уже несколько лет, появились подобные вопросы. Поскольку достаточно сложно обеспечить качество и обеспечить комфортные условия для последующих жильцов.

Люди вынуждены делать ремонты по завершению строительных работ в квартире. А у каждого этот процесс занимает разное количество времени – кто-то справиться с этим за три месяца, кто-то — за три года. И это для будущих жильцов проблема. Так вот, я думаю, что к Киевгорстрою, если вы назвали эту компанию, и ряду других сильных компаний, которые работают на рынке, относятся скорей всего вопросы более технологического плана. Потому что с точки зрения надежности как раз такие компании, на мой взгляд, и есть надежными.

Государственными программами привлекаются объекты, которые проверяются специально созданной комиссией при Минрегионе. Это межведомственная комиссия, в которой работают специалисты разных министерств, ведомств. Именно она отбирает объекты для участия в госпрограммах. Там проверяются застройщики на предмет наличия разрешения, на предмет отсутствия залоговых каких-то вещей по этим объектам, на предмет строительной истории, то есть, были ли случаи, когда обманывали людей и так далее. И вот мне кажется объекты, которые включены для участия в госпрограмму и есть на сегодня наиболее надежными».

Начальник отдела взаимодействия с застройщиками и агентствами недвижимости ПАО «Укрсоцбанк» Богдан Гапонюк:
«Принимая во внимание сегодняшние реалии, покупка первичной недвижимости – в любом случае лотерея. Вопрос в том, что можно пытаться увеличить свои шансы на «выигрыш», а можно купить билетик с закрытыми глазами.

Занимаясь отбором застройщиков и аккредитацией строительных проектов для банка, мы анализируем множество документов (учредительных, разрешительных, проектных, финансовых) – список документов составляет 3-5 страниц. При этом, как показал опыт, такой анализ не дает 100% гарантии успешного завершения проекта, но существенно минимизирует риски. У покупателя «с улицы» просто нет шансов получить от застройщика все эти документы, не говоря о возможности их детального анализа.

Не воспринимайте это как совет «не покупать первичку». Путями минимизации рисков должны быть:

1. Детальное изучение (в интернете) репутации застройщика и опыта его работы, отзывов покупателей. Советую обращать внимание на вменяемые отзывы, а не из серии «они все аферисты, почему — потому!». Обратите внимание на «фейслифтинг» — изменение названия компании после кризиса (додумывайте сами…).

2.Обращение к профильному юристу за консультацией относительно разрешительной документации на землю и строительство, схемы инвестирования (чем и является покупка недвижимости на стадии строительства, согласно действующему законодательству).

3. Поход в офис продаж застройщика, осмотр стройки (если пустят), анализ темпов строительства (визуальный, по фото на сайте), запрос и анализ юристом максимального количества разрешительных документов и форм договоров, которые вам предстоит подписать;

4. Общение с менеджером по продажам относительно: наличия подведенных сетей, сроков окончания строительства, источников финансирования, спроса на квартиры, изменения цены, возможных скидок, форм и сроков оплаты и так далее.

Обращу ваше внимание, что стоит задуматься, если проект финансируется исключительно или в основном за деньги покупателей квартир!!! В случае остановки продаж – ждите проблем с темпами строительства.

В заключение хочу сказать, что инвестиционная деятельность (покупка квартиры в стадии строительства) является рисковой по своей сути, и в действующем законодательстве это четко прописано. Решение о готовности или неготовности инвестировать в строительство и ждать его окончания – принимать именно вам на основе проделанного анализа».

Председатель Всеукраинской общественной организации «Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам» Алексей Гончарук:
«По последней обнародованной Минрегионом официальной информации в Украине насчитывается 208 проблемных объектов жилого строительства. На первый взгляд, эта цифра может показаться небольшой в масштабах Украины, но это только до тех пор, пока не сталкиваешься с конкретными людьми, которые «похоронили» все свои сбережения в одном из этих «памятников безответственности». Пообщавшись с десятками таких людей, понимаешь, что, не смотря на то, что у каждого из них своя трагическая история, всех их объединяет одно обстоятельство – они когда-то поверили застройщику. Именно поэтому отвечать на вопрос о том, как купить квартиру на «первичном рынке» недвижимости и при этом не пополнить ряды «пострадавших инвесторов» мне всегда необычайно сложно.

Сразу хочу предостеречь тех, кто самонадеянно навешивает на «пострадавших инвесторов» ярлыки «бестолковых», «жадных», «ищущих наживы»… Уверяю вас, контингент в этой категории людей настолько разношерстный, что сложно даже начать предположить представители каких профессий, социального и профессионального уровня не пополнили ряды этой армии. Сейчас, по прошествии более семи лет работы в поле инвестирования в жилищное строительство, могу с уверенностью сказать – инвестирование в строительство занятие крайне рискованное и проиграть тут может каждый. Но я попробую все-таки ответить на не простой вопрос – «Как же определить надежного застройщика при выборе первичной недвижимости?».

Итак, процесс изучения объекта, в который вы намерены вложить деньги очень сложный, но, если постараться описать его максимально просто, он сводится к изучению двух факторов: земли и людей.

Земля. Земельный участок, на котором будет осуществляться строительство – ключевая позиция в вопросах оценки рисков и «расстановки сил» участников инвестиционного процесса. Лицо (физическое или юридическое), владеющее правом на застройку земельного участка всегда является ключевым участником сложного инвестиционного процесса, потому как именно у него появляются все первичные права относительно будущей недвижимости. Схемы передачи/делегирования этих прав, как правило, описываются в договорах между участниками проекта и должны быть предметом максимально пристального изучения, так как именно в этих договорах содержатся ответы на первый ключевой вопрос: А имеет ли право юридическое лицо продавать вам то что оно вам намерено продать?

При этом, следует учитывать что чем дальше в договорной схеме лицо привлекающее деньги от лица владеющего правами на землю, тем выше риски того что в случае возникновения конфликта вокруг проекта вы останетесь ни с чем. К слову, с этой точки зрения, неоднократно разрекламированные и ныне популярные механизмы с использованием ценных бумаг и фондов финансирования строительства являются, мягко говоря, не надежными. Идеальной можно считать ситуацию, когда компания, привлекающая деньги и является носителем первичных прав на землю, но такие случаи встречаются в современной практике достаточно редко.

Не маловажной является и сама по себе реакция застройщика на ваши попытки получить ответ на этот вопрос и ознакомиться с документами в котором он содержится. Если содержание этих документов тщательно скрывается – это первый сигнал о том, что застройщику есть что скрывать. При этом, дежурный аргумент об их конфиденциальности стоит расценивать исключительно как «не хотим давать», а не как «хотим, но не имеем права».

Люди. Менеджмент и собственники компаний-участников проекта – еще один ключевой, и, наверное, главный фактор, позволяющий оценить риски инвестирования. Получить ответы на вопросы «кому я отдаю деньги?» и «кто будет моим старшим партнером по этому проекту?» — крайне необходимо для целей оценки «надежности застройщиков». Расхожее мнение о том, что стоит оценивать надежность застройщика, как юридического лица, в Украине глубоко ошибочно. Примеров, когда внешне успешные и стабильные компании оказывались глубоко проблемными в Украине десятки. Не говорю уже о том, что талантливые маркетологи и риелторы способны даже из глубоко негативного сделать вполне позитивное.

Оценку собственников необходимо начинать с получения информации из официальных источников, а именно из Единого государственного реестра юридических лиц. Для этого, можно обратиться к государственному регистратору в любую из местных государственных администраций с соответствующим запросом. Другое дело, что указанные в реестре учредители могут оказаться только номинальными, в таком случае информацию о реальных собственниках можно получить только неофициальным путем или путем анализа косвенных признаков (например, иногда учредители оформляют на себя земельные участки, на которых реализуется проект).

Лучше всего информацию о реальных собственниках застройщика искать в местных органах государственной власти или органах местного самоуправления. При этом, стоит учитывать что чем больше реальные собственники скрывают свою причастность к застройщику, тем опаснее иметь дело с таким застройщиком. Например, застройщик официальным учредителем, которого является человек — реальный собственник, при прочих равных, на порядок более надежный партнер, чем аналогичный, учредителем которого является техническая оффшорная компания.

Идеальной является ситуация в которой, перед принятием решения об инвестировании вам удастся пообщаться с реальным собственником застройщика. Во время такой беседы следует постараться понять каковы реальные цели учредителя, и каков план по их достижению и, проанализировав полученную от него информацию, оценить реалистичность и адекватность таких планов.

Оценивать людей, занимающих ключевые должности застройщика, важно исходя из их опыта и репутации на рынке. Нужно понимать, что реализация инвестиционного строительного проекта в нашей стране – очень сложная задача, справиться с которой под силу далеко не всем. Так, роль руководителя застройщика в современных условиях по критерию значимости его профессионализма для реализации проекта я сравнил бы с ролью первого пилота для целей безопасной посадки самолета. Поэтому, анализируя личность руководителя застройщика, нужно ответить самому себе на вопрос «готовы ли вы лететь с аматором» или все-таки предпочли бы человека, в личном активе которого есть уже не один успешный опыт решения подобных задач. Наличие у руководителя застройщика позитивного опыта почти всегда означает наличие у него определенного авторитета в своей сфере, потеря которого тоже, наверняка, не будет входить в планы руководителя. Это опять-таки несколько уменьшает ваши риски.

Ключевым вопросом для определения рисков связанных с менеджментом застройщика является также соответствие реальных полномочий руководителей с декларируемыми. Например, если директором является лицо, которое реально не имеет полномочий директора, то это, как правило, говорит о желании лиц реально принимающих решение переложить ответственность за них на других людей, что не способствует формированию у меня доверия к таким людям.

Можно еще очень долго описывать методику оценки рисков инвестирования в строительство и давать советы по определению надежности застройщика, но все остальные факторы, которые могут быть оценены обывателями, считаю абсолютно второстепенными. В целом же, опыт показывает что сделать однозначный вывод относительно уровня рисков инвестирования в строительства того или иного объекта могут только узкопрофильные и опытные специалисты по результатам глубокого изучения более чем десятка параметров проекта.

Любая другая попытка оценить надежность застройщика «на глаз» способна скорее создать у оценивающего некую иллюзию понимания ситуации, чем реально ответить на вопрос, надежна ли инвестиция».