Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

Недавно президент Украины Виктор Янукович сообщил, что пришло время реформировать еще одну коррумпированную сферу в нашей жизни — БТИ.

Дословно его претензии, озвученные во время расширенного совещания Кабмина, звучали так: «Наверное, в этом зале нет человека, который бы не знал о художествах в БТИ. Регистрация имущественных прав на сегодняшний день наиболее непрозрачная и коррумпированная сфера.

Необходимо в самые короткие сроки предложить новую модель. Считаю, что не нужно заставлять наших граждан получать справки о технической инвентаризации при перепродаже квартиры или дома. Надо разрешить нашему гражданину без осложнений распоряжаться своей собственностью, в том числе при перепланировании».

В Минрегионстрое уже отрапортовали: работа начата. Как рассказали в пресс-службе ведомства, сейчас идет подготовка нормативных актов. Идея реформы — в том, чтобы демонополизировать эту сферу нашей жизни. Будет так же, как с техосмотром, — на рынок пустят частные предприятия, обладающие лицензией, отметили в пресс-службе.

ПЯТЬ ВИЗИТОВ

Пока система работает по старой накатанной схеме. Столкнуться с БТИ приходится каждому, когда надо перепродать квартиру, подарить ее, получить в наследство или заложить в банке для оформления кредита. Ваша цель — получить техпаспорт и выписку из Реестра прав собственности на недвижимое имущество. БТИ при этом проводит инвентаризацию (на практике это означает, что в квартиру приходит техник, задача которого — сверить план квартиры и ее реальное состояние), затем вносит ваши данные в Реестр, делает выдержку из этого же Реестра и выдает ее вам. Каждый этап занимает неделю-полторы. Визитов в бюро придется нанести пять (это в среднем).

Первый раз нужно отстоять живую очередь и попасть в кабинет, где вас проконсультируют насчет дальнейших действий и выдадут талончик с указанием даты и времени следующего визита. Придя с талончиком в указанное время, вы снова отстоите очередь (потому что время указано приблизительно, на деле график сдвигается) и сдадите заявку на техническую инвентаризацию. После прихода к вам на дом техника из БТИ вы отправляетесь получать техпаспорт. Если в нем не стоит отметка о незаконной перепланировке (об этом нюансе подробнее далее), вы, отстояв в очереди и получив документ, возьмете второй талончик. С ним наносите последний визит в БТИ, чтобы получить выдержку из Реестра.

А ведь ещё лет 10—15 назад все обстояло значительно проще. Мы пообщались с опытным юристом, который работает на рынке недвижимости уже более 20 лет. Свою фамилию и место работы он, по понятным причинам, просил не указывать. «В 1992—1995 годах на изготовление справки-характеристики на квартиру (теперь это выдержка из Реестра. — Авт.) уходило 15 минут!

А заплатить за это нужно было 10 долларов — неофициально, естественно, в том случае, если вы не хотели отстаивать длинные очереди. Но и очный путь был не намного дольше. И это при том, что все бумаги оформлялись в рукописном виде, включая план квартиры! Лет через пять на это уходило уже 1—2 недели, при том, что вся документация ведется в цифровом виде, не нужны кульманы и прочее.

Я не понимаю, почему для получения справки нужна неделя — на деле требуется лишь найти нужную запись в базе и распечатать на принтере. Работы на 15 минут. В БТИ сроки традиционно аргументируют тем, что штаты у них остались прежними, а работы прибавилось, ведь рынок недвижимости значительно вырос. Но это нонсенс, у них давно все оцифровано. Вся беда в том, что они монополисты, и никто, кроме них, выдержку из реестра и техпаспорт вам не оформит», — сетует наш собеседник.

ЦЕНА ВОПРОСА

Беготня по кабинетам и отстаивание очередей может отнять месяц, не считая оплаты официальных услуг БТИ (к примеру, изготовление техпаспорта обойдется примерно в 100 гривен, и примерно столько же — выдержка из Реестра). Благодаря этим сложностям вокруг БТИ образовался целый неофициальный рынок «услуг», облегчающий и ускоряющий оформление.

Есть несколько способов. Первый — более законный. «Мне нужно было после смерти матери оформить наследство на квартиру. Для этого я нанял юристку и оформил на нее доверенность. За все ее услуги заплатил 400 долларов. Сам я в БТИ был лишь два раза — техпаспорт и выдержку из Реестра надо было получать лично. Каждый раз мне везло: стоял в очереди максимум минут 10», — рассказал нам киевлянин Валерий.

Если вас не устраивают сроки оформления бумаг, как уверяют опытные риелторы, ускорить процесс можно, заплатив около 700 долларов. «Сроки можно ужать с двух-трех недель до полутора. За 100 гривен можно получить талончик «сегодня на сегодня», что даст экономию времени примерно в неделю (иногда такой талончик можно получить бесплатно, но это чистое везение. — Авт.). За 300 долларов можно мотивировать служащего бюро оформить техпаспорт быстрее, столько же примерно будет стоить и ускорение оформления выдержки из Реестра прав собственности.

Если же нужно сократить сроки до недели — умножайте сумму вдвое», — говорит наш собеседник. Самое интересное, что в БТИ есть и официальные расценки за срочность — изготовление документов за три дня — придется платить по двойному тарифу (скажем, за техпаспорт — 200 гривен). Однако, как говорят риелторы, без стимулирования конкретного сотрудника все равно не обойтись, так как в БТИ часто могут найти массу отговорок, по которым успеть за 3 дня они не смогли.

ПОСРЕДНИКИ: "НАС КОРМЯТ ЗАКОНЫ СССР И БЮРОКРАТИЯ БТИ"

На оказании услуг по оформлению документов в БТИ кормится огромное количество фирм и фирмочек. Часть из них, имея реальные контакты в бюро, действительно могут поспособствовать тому, чтобы ваш вопрос решался не три недели, а полторы. Некоторые же, как говорят риелторы, просто доят клиентов на деньги, обещая решить проблему, а потом разводят руками: извините, не получилось, очень упертый техник попался.

Найти посредника просто — интернет переполнен сайтами контор, которые обещают «решить любой вопрос с БТИ быстро и недорого». Средние расценки по Киеву на услуги посредника — 800 грн. за оформление техпаспорта и столько же — за выдержку из Реестра прав собственности. Это если речь идет о стандартных сроках, там же, где требуется еще и ускорение, посредники стыдливо пишут, что цена договорная.

Все эти фирмы зарабатывают на бюрократии при оформлении документов в БТИ. «С нами удобно работать — вам не придется ждать в очередях по 2—4 часа, не придется ждать мастера дома в течение всего дня — он придет в удобное для вас время», — наперебой рекламируют себя фирмы. На деле о приходе мастера (техника) на определенное время можно договориться и без посредников, и без взяток — во всяком случае, так показал опыт людей, с которыми общался корреспондент «Сегодня».

Еще один момент, который дает хлеб насущный посредникам, — устаревшее и противоречивое законодательство (различные строительные, пожарные и прочие нормы), которое не учитывает современных реалий. Все эти инструкции, правила, нормы писались, как правило, в советский период, под дома панельного типа, хрущевки и сталинки.

К примеру, если речь идет о сносе хилой перегородки между двумя маленькими комнатами в хрущевке — это мало скажется на прочности дома. Если речь идет о панельном здании — там каждая стена по определению несущая, и трогать ее нельзя. Построенные же по новым технологиям дома вообще не учтены в этих инструкциях: скажем, в них вполне безопасно снести стену и объединить кухню с комнатой, а в нормативах это запрещено. Посредники, обладающие контактами в БТИ, помогают обойти эти нормы.

«В домах серийной застройки, построенных по технологии крупнопанельного домостроения, устанавливали монолитные санитарные кабины, и люди их обычно выбивали — вплоть до капитальной стены. Формально это нарушение перепланировки. Часто встречаются встроенные шкафы. Люди обычно сносят эту фанерную гадость, увеличивая помещение. Часто в таких домах идут подряд ванная, туалет и кладовка. Перегородку между санузлом и кладовкой сносят, а это запрещено нормами. Хотя на деле, особенно если саму ванную и унитаз не переносят туда, где была кладовка, — это никому снизу не угрожает», — приводит примеры юрист агентства недвижимости «Альянс-Брок» Владимир Столитний.

Если переписать законодательство с учетом современных реалий, а также отобрать у БТИ монополию — можно привести рынок недвижимости в цивилизованный вид.

ПЛАН ЖИЛЬЯ: ЧТО ЛУЧШЕ НЕ МЕНЯТЬ

Мы попросили риелторов и юристов, работающих в сфере недвижимости, рассказать, какие варианты перепланировки в квартире могут вызвать крупные проблемы, а какие можно утрясти, простимулировав инспектора. Итак, на что в БТИ могут закрыть глаза: увеличение площади санузла путем объединения ванной и туалета; проделывание проема в стенах (если они не являются несущими) между различными помещениями; снос антресоли, встроенных шкафов и кладовки для увеличения жилой площади; установка кондиционера и спутниковой антенны на фасаде (с выходом на улицу).

А вот что перед продажей или переоформлением дешевле вернуть, как было (денег либо не возьмут, или запросят очень много): увеличение площади санузла путем присоединения части коридора; расширение площади жилых комнат за счет коридоров; объединение комнаты и смежной с ней кухни в кухню-столовую; перенос входного проема в квартиру; демонтаж подоконной части стены комнаты для устройства прохода на балкон; увеличение площади санузлов, ванных комнат за счет жилых помещений; объединение лоджии и балконов с другими помещениями путем разборки внешних стен; перенос на лоджии и балконы батарей центрального отопления; объединение квартиры по вертикали с полным или даже частичным демонтажом межэтажных перекрытий; демонтаж вентиляционных каналов и коробов.

ЭЛЬДОРАДО ДЛЯ БТИ: ПЕРЕПАНИРОВКА

И все же главная беда БТИ — отнюдь не очереди. Главный камень преткновения — это перепланировка (он же самострой). Чтобы убрать, к примеру, перегородку (не несущую стену) между комнатами, нужно вначале это узаконить, поскольку такое действие, по логике чиновников и законов, связано с изменением жилой площади и требует внесения корректив в техпаспорт.

Если действовать в соответствии с буквой закона, перепланировку нужно вначале одобрить во всех инстанциях, а уже затем делать. На практике же оформление происходит задним числом, однако это хлопотная и требующая много времени процедура.

ОПЫТ

«Я решила пойти на принцип и оформить все законным путем. Потратила год! И кучу нервов. Но сэкономила примерно 2000—3000 гривен. Особенно много нервов потрепали в пожарной инспекции и подобных инстанциях. Кое-где мы договаривались «сверху», но чиновник у себя в кабинете откладывал наши бумаги в сторону и говорил — сейчас нет времени, зайдите через неделю. И если его не простимулируешь, так и будет тянуться, будешь бегать от инстанции к инстанции», — делится киевлянка Наталья Ивановна.

Второй путь — уговорить работника БТИ «не заметить» перепланировку. Но здесь цена вопроса может сильно разниться. «Первый вопрос, который вам зададут, — какой район? С жителей престижных кварталов, понятное дело, берут больше. Как правило, от 1000 долларов.

Дело в том, что в инструкциях БТИ довольно много моментов, которые можно трактовать двузначно. Скажем, что касается переноса ванной и туалета или выноса батарей на балкон — там все четко прописано, это нельзя, и закрыть на это глаза у инспектора из БТИ не получится. Поэтому такие вещи дешевле переделать, как было. Можно пытаться решить вопрос взяткой, но они могут быть очень высокими, с большим количеством нулей: и 5000 долларов, и 10 000 долларов. Намного дешевле отрезать ту же батарею и поставить заглушку, забетонировать проем между комнатами.

Есть же в инструкциях БТИ моменты, которые можно трактовать по-разному, и все зависит от настроения исполнителя. «К примеру, вы сделали проем между комнатой и коридором. Коридор — нежилое помещение. В нормах же запрещено объединять комнаты, то есть жилые помещения. Как трактовать вашу перепланировку? У вас лично деньги почти наверняка не возьмут — побоятся. У меня возьмут, а у вас — нет, — рассказывает столичный риелтор, попросивший не называть его фамилию.

— За услуги посредника придется заплатить, конечно. И даже не пробуйте их совать технику, когда он осматривает вашу квартиру. Кстати, добросовестный посредник, перед тем как браться за дело, обязательно изучит ваше жилье и объяснит, где вопрос можно будет решить, а где дешевле потратиться на ремонт. К примеру, вы убрали часть несущей стены и присоединили балкон к комнате или кухне. И ладно, если вы сделали теплый пол. Находятся уникумы, которые умудряются переставить на балкон батарею! А делать этого нельзя по простой причине — батарея может лопнуть во время морозов. В таком случае я людям всегда объясняю, что выход только один: срезать ее и поставить обратно, где она была раньше».

ЛАБИРИНТ БЮРО: ИЩЕМ НУЖНЫЙ КАБИНЕТ

У столичного БТИ, помимо традиционных проблем с очередями и взятками, есть еще одна особенность — бюро находится в старинном здании со множеством коридоров, лестниц, переходов и подвалов. В здании как минимум пять входов. Впрочем, если внимательно почитать таблички и указатели, нужный кабинет найти можно довольно быстро. В помощь посетителям прямо у главного входа висит информационный стенд с планом расположения всех кабинетов и красными стрелочками — внешне напоминает план военных действий.

«Услуги нотариуса!» — атакует нас прямо у входа во двор, где расположено БТИ, немолодая женщина. «Офис ниже по улице. Напротив с вас возьмут 50—60 гривен, а у нас — всего 15—20 гривен», — тараторит она. Заодно сует нам рекламку фирмы, занимающейся… перевозкой мебели. Плотность расположения нотариальных контор в округе поражает: на подходах к БТИ практически на каждом доме есть вывеска частного нотариуса. Оно и понятно — ведь в БТИ у вас обязательно потребуют нотариально заверенный документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. Ну и сделку купли-продажи можно заверить, не уходя далеко от бюро.

Очереди сейчас сравнительно небольшие. Рынок недвижимости сейчас не активен, сделок мало. Самая длинная очередь — за талончиками, стоит человек 20—25. «Да, талончики нынче в моде и пользуются спросом», — грустно шутит молодой человек. Впрочем, стоящая рядом с ним девушка уверяет, что очередь двигается быстро и за полчаса мы уже зайдем в кабинет. Очень легко в очереди вычислить посредников-юристов, особенно мужчин — эти одеты по-деловому, в черные пальто и костюмы. У другого входа люди задумчиво сидят на улице — они пришли за выдержками из Реестра.

Оказывается, нужный им кабинет открывается только в 10.00, тогда как рабочее время всех остальных кабинетов БТИ — с 9.00. На одном из этажей висит объявление, отпечатанное крупными буквами. Оно гласит, что если вам нахамили в одном из кабинетов, следует пожаловаться в приемную начальнику или двум его замам. В скобочках указаны номера их кабинетов. Еще один плюс — в одном из подвалов здания есть бесплатный туалет. Еще возле БТИ продается кофе (эспрессо — 7 гривен, латте и капучино — 10 гривен) и чай (4 гривны), а также различные пирожки и прочая сдоба, которой можно перекусить. Услуги ксерокса, расположенного в одном из подвалов напротив, — аж гривна за страницу (в городе ксерокопия стоит обычно 30—70 коп. за страницу).

ОБМАНУТЬ ИНСПЕКТОРА

Если люди не хотят платить взятку, а техника из БТИ приглашать все равно нужно, есть старый как мир вариант: чиновника пробуют обмануть. Самый распространенный вариант — маскировка.

«Мы объединили балкон и кухню, сделали арочку в том месте, где раньше было окно и кусок стены. Она хотя и считается несущей, но ведь на практике не выполняет опорных функций, и мы даже не думали, что могут быть проблемы (запрет на объединение балкона с жилыми помещениями объясняется требованиями пожарной безопасности, — там можно спрятаться от огня). Два раза к нам приходили техники, видели эту переделку и сходу заявляли, что у нас незаконная перепланировка.

Мы предлагали им решить вопрос полюбовно, но они даже слушать не хотели. Тогда мы сделали макет из стеклопакета, который установили на месте арки. Получилось красиво, и выглядело все так, как будто переделки нет. Правда, третий техник так до него и не дошел — он обнаружил, что у нас не хватает какой-то перегородки между комнатами, которой отродясь не было. Набил на телефоне сумму: 500 долларов и показал нам. Я ему в ответ набила — 250 долларов. Он деньги взял, а после этого выяснилось, что у него в техпаспорте была ошибка, и никакой стенки там и правда не должно было быть. Но не требовать же у него теперь обратно взятку!» — делится опытом киевлянка Мария.

Другой киевлянин купил себе две квартиры, одну над другой. «Чтобы не бегать все время по лестничной клетке, я пробил люк и сделал лестницу. А потом мне понадобилось взять кредит, и я решил заложить верхнюю квартиру. Проконсультировался с юристом — тот говорит, надо заделывать люк, это грубое нарушение. Я пошел на хитрость — навалил на люк в верхней квартире ковер, поставил стол и много старых вещей. В итоге инспектор не заметил переделок», — говорит бизнемен Олег. Впрочем, строительные нормы, пусть и устаревшие, написаны не просто так. Снос несущих стен, перекрытий, перенос газовых и водопроводных труб на фасадную стену могут привести к опасным последствиям.