Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

Через полгода в стране начнется массовый снос устаревшего жилого фонда. Первыми от хрущевок «очистят» пять городов страны – два областных и три районных центра. Дальше в проекте задействуют всю Украину, но даты и сроки пока еще не понятны. Тем не менее, эксперты говорят, что в ближайшее время цены на жилой «неликвид» подскочат на 15-20%, ведь в перспективе их владельцам «светит» новая квартира взамен снесенной.

К примеру, в Москве по этой причине сейчас идет настоящая охота на «бабушкино жилье». Однако украинские покупатели могут просчитаться в своих планах. Дело в том, что жильцов из хрущевок просто некуда отселять.

Нежилой массив

Программа сноса кварталов старой (60-70х годов) застройки сейчас находится в стадии разработки. По словам министра регионального развития, строительства и ЖКХ Геннадия Темника, до конца этого года министерство закончит все бумажные формальности и с января перейдет к реализации пилотной части проекта. В ней примут участие сразу пять городов Украины: областные центры Черновцы и Тернополь, а также города районного значения – Нововолынск (Волынская обл.), Бердянск (Запорожская обл.) и Жовква (Львовская обл.). Именно эти города первыми «выявили желание принять участие в пилотном проекте», утверждает министр. Правда, некоторые градоначальники почему-то узнали об этом факте от журналистов.

Например, городской глава Бердянска Алексей Бакай был приятно удивлен, когда ему позвонили наши коллеги с просьбой о комментарии, однако в конечном итоге поддержал инициативу правительства. Это не удивительно, полагают эксперты, ведь хрущевские кварталы в современных городах – все равно, что язвы на теле здорового человека. «Каждая вторая панельная пятиэтажка в стране должна рухнуть через пять или максимум десять лет, – говорит председатель Объединения профессиональных управителей ОСМД Иван Борисенко. – Плановый срок эксплуатации хрущевок (30-40 лет) закончился, и сегодня они держатся на честном слове. Если же вспомнить, что во многих домах была сделана перепланировка, то вообще непонятно, как они не рухнули до сих пор».

Неудивительно, что местные власти горячо одобряют планы Минрегионстроя по ликвидации старых «панелек», ведь в случае неожиданного обрушения такого дома им придется решать вопрос расселения пострадавших жильцов. Здесь же появляется шанс, что квартирным вопросом займется правительство. По закону, собственникам квартир в домах, которые подлежат реконструкции или сносу, государство обязано предоставить сначала временную, а затем постоянную крышу над головой. «Понятное дело, что финансироваться снос хрущевок и строительство новых домов по новой программе будет не только из госбюджета, но и из местной казны, – рассуждает Борисенко. – Однако для городских администраций такой сценарий гораздо предпочтительнее».

Охота на неликвид

На фоне таких перспектив эксперты рынка недвижимости прогнозируют подорожание жилых квадратов в хрущевках. Теоретически их хозяевам после сноса старого дома можно будет рассчитывать на переезд в новострой, и поэтому покупка «убитой» квартиры становится долгосрочной и выгодной инвестицией. «Так было в 2006 году, когда власть приняла закон о реконструкции городской застройки, – вспоминает независимый эксперт рынка недвижимости Руслан Макаренко. – Тогда среди жителей больших городов начался настоящий ажиотаж. Люди в спешном порядке скупали жилье устаревшего фонда, рассчитывая получить взамен новую квартиру в том доме, который будет построен на месте снесенного. Цены таких неликвидных объектов выросли на треть, но покупатели остались с носом».

Сначала из-за недоработок в законе (для сноса дома требовалось согласие 100% жильцов), а потом из-за кризиса хрущевским кварталам отмерили еще несколько лет жизни. И вот теперь «оклемавшиеся» от финансовых потерь застройщики опять заинтересовались площадкам под новое строительство. «Думаю, что за инициативой Минрегиона стоит несколько крупных строительных компаний, которым интересны конкретные земли в том же Бердянске или Тернополе, – предполагает Макаренко. – Остальные города типа Нововолынска и Жовквы, скорее всего, были названы для отвода глаз. Своими силами проекты по ликвидации старых кварталов государство просто не потянет, а для инвесторов эти населенные пункты малоинтересны».

Зато в курортном Бердянске и двух областных центрах планы могут оказаться реалистичными. Поэтому местные риелторы уже сейчас присматриваются к хрущевкам, хотя цены еще не пошли в рост. Тем не менее, как только появится больше конкретики, стоимость устаревших жилых квадратов может вырасти на 15-20%, утверждают аналитики. В качестве примера они приводят Москву, где в мае этого года было объявлено о завершении к 2015 году программы по сносу ветхого жилья. Сейчас в районах российской столицы, которые подлежат реконструкции, началась настоящая охота за «бабушкиным наследством». Люди готовы переплачивать за квадратные метры, чтобы в перспективе переселиться в новостройку. В связи с этим цены квартир в хрущевках выросли до уровня класса «комфорт».

Великое отселение

В Украине возможен подобный ажиотаж. При этом потенциальным покупателям надо отдавать себе отчет в том, что события могут пойти по сценарию 2006 года, когда проект заморозился на этапе одних декларативных заявлений. В таком случае жить в «новой» хрущевке придется еще долго – возможно, до тех пор, пока она не обвалится от старости. Впрочем, даже если снос устаревших кварталов начнется по плану в следующем году, жильцам угрожает другая опасность. Сегодня никто из экспертов не может сказать, куда, на какой срок и на каких условиях власть будет переселять владельцев квартир из дома, предназначенного к разрушению. В законе 2006 года эти параметры прописаны очень нечетко, а новых документов по этому поводу нет.

Директор «Института города» Александр Сергиенко отмечает, что у нас не обозначено самое главное – норма новой жилплощади на одного человека. Например, в России этот показатель уже закрепили на уровне 18 квадратных метров. Кроме того, ни в одном законодательном акте нет четкой гарантии, что владельцам старого жилья дадут квартиры в том же районе, не говоря уже о том доме, который будет построен взамен снесенной «панельки». Кстати, нет у нас и критерия, по которому можно определить, какой именно дом является старым и непригодным для жизни. «Если застройщик захочет конкретный участок, он просто скажет, что здание на нем, например, не соответствует нормам теплоизоляции», – прогнозирует Сергиенко.

Получается, что сегодня застройщик может выбрать любой жилой объект хрущевских времен (благо, таких в Украине пока предостаточно), указать на него власти и сказать: я готов здесь строить в рамках участия в пилотном проекте. Жильцов при этом можно будет расселить куда угодно. Примечательно, что с таким произволом не согласны и сами строители, которые требуют от правительства изменений в закон. Например, предлагается установить коэффициент переселения на уровне 1,3 (на каждые 100 кв.м старого жилья давать не меньше 130 метров нового). Также важно, чтобы расстояние между старым и новым жилищем не превышало один километр, чтобы человек при переселении не искал поликлинику, детский сад или школу для своего ребенка.

Полина Лищук