Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

Жилье не дорожает и не дешевеет. Владельцы и строители говорят, что это уже дно. Покупатели в полный голос, а банкиры шепотом говорят, что это только первое дно, а впереди – следующее.

«Первые пять квартир по супер-цене», «Жилье от застройщика (в Киеве – Ред.) от 35 тыс. у.е.», «Новый ЖК – скоро сдача дома в эксплуатацию» – такими объявлениями пестрят вагоны метро и рекламные щиты. Призывы купить побыстрее «новую и совсем недорогую» квартиру теперь встречаются чаще, чем реклама банковских депозитов или гаджетов.

Так в чем дело? Жилья, что ли, строится столько, что раскупать не успевают? Увы, нет. Да, действительно, в 2011 году продолжилось строительство замороженных в кризис объектов. В начале года началось и строительство десятков новых жилых комплексов. Строителей подтолкнули банки, которые вновь начали давать кредиты застройщикам. Банкирам, вообще-то, ничего иного и не оставалось.

Ведь покупатели вновь возводимого жилья, испугавшись замерших в кризис строек, практически перестали платить за будущие квадратные метры. Чтобы квартиры в строящихся домах начали покупать, здания нужно достроить – покупателям страшно платить деньги, если дом готов меньше чем на 80–90%.

К тому же большинство сделок – все еще на вторичном рынке. На первичном рынке жилья Киева в октябре было заключено 770 сделок купли-продажи, а на вторичном рынке – 1128 сделок.

Да, цена метра на «вторичке» выше, площадь квартиры обычно меньше, домовая инфраструктура похуже, чем в новостройке. Но зато эти метры уже есть, их не нужно ждать, перечитывая каждое утро панические записи на форумах, где общаются инвесторы облюбованного жилого комплекса. А о соблюдении сроков сдачи большинство застройщиков просто не подозревают – опоздание ввода в эксплуатацию на 2–3 месяца считается редкой удачей. Ведь зачастую строители сдают объект с опозданием на 6–9 месяцев, а некоторым инвесторам приходится ждать новоселья более года. 
Впрочем, именно сейчас винить застройщиков трудно – банкиры, если и кредитуют их, то ненадолго и с перерывами. А прежнего пыла у потенциальных покупателей не наблюдается. Вот и строят зачастую «по мере поступления денег».

Все дело в ценах

Желающих купить много, но реального платежеспособного спроса нет. Оттого и цены в течение 2011 года то повышались, то падали, однако в целом оставались в коридоре +-1–2%. Не забываем еще одну причину: слишком широкий разрыв между ценами на недвижимость и доходами основной массы населения. Ведь чтобы купить приличную, хотя и относительно небольшую квартиру в Киеве, потребуется собрать 36 средних годовых зарплат. В безбожно дорогом Лондоне – 14, в прагматичном Берлине – 4,5 года («Деньги» писали об этом две недели назад статье о европейском опыте покупки недвижимости ).

В ситуации, когда рынок узок и сделок проходит мало, продавцам только и остается делать вид, что цены растут. Вот только в итоге реальные сделки совершаются с дисконтом в 5–10% и более относительно заявленных цен.

И, так как сохраняется тенденция плавного снижения средней реальной стоимости квадратного метра в Киеве. Более ярко выражена эта тенденция в бизнес- и премиум-классе, где спрос остается на достаточно низком уровне. За последние два месяца на рынке вторичной недвижимости наблюдалась ценовая стагнация. Есть категория объектов, которые потеряли в цене более остальных – наименее востребованные покупателями и наименее ликвидные с точки зрения капиталовложений объекты. Это «гостинки» старого типа, «хрущевки», квартиры в панельных 9-этажках.

Если уж риэлторы такое говорят, значит, рынок действительно лежит на дне и пытается нащупать, насколько это дно прочное. И нет ли под еще одного дна, поглубже.

И хотя покупатели стали более привередливыми по отношению к качеству квартир, чем до кризиса, но большинство сделок (около 65–70%) по-прежнему совершаются в классе «эконом» – для Киева это квартиры по цене до 100 тыс. дол. В регионах также активнее всего продаются самые недорогие квартиры. По словам начальника отдела маркетинга компании «Авантаж» Елены Глущенко, в Харькове самые востребованные – квартиры площадью от 40 до 60 кв. м. класса «эконом», а также квартиры бизнес-класса, метраж которых не превышает 90 кв. м.

Хотя найти хороший объект по интересной цене уже непросто, эра покупателя на рынке недвижимости продолжается: объекты эконом-класса продаются со скидкой 5–10% от первоначально заявленной цены, а бизнес- и премиум-класса – 15–25%.

«Первичке» 2011 год также не принес роста цен. Более того, значительно популярнее стали относительно скромные по метражу новые квартиры, на которые до 2008 года никто и смотреть-то не хотел. Вследствие кризиса для недвижимости эконом-класса снизился средний востребованный метраж. Ограничение в бюджете покупки жилья этих классов сейчас не позволяет покупать пусть нужное, хорошее, но в какой-то степени избыточное пространство. Таким образом, снизились в цене квартиры с метражом, который значительно превышает средний принятый для данного количества комнат.

Все это – верные признаки того, что подавляющее число сделок совершается не на заемные средства, а за наличные, которыми располагает покупатель. Так что из игры до сих пор остается исключенным главный фактор, который взвинчивал цены на рынке недвижимости в 2005–2008 годах – ипотечный кредит.

Все дело в банках

Будут ли расти цены в ближайшие два года? Очень может быть, если банки все-таки возобновят ипотечное кредитование. Других стимулов к росту нет. Ведь текущие доходы основной массы потенциальных покупателей существенно расти в ближайшие год-два не будут.

Вот только ждать резкого возобновления ипотеки – опрометчиво. В октябре 2011 года многие банки, которые уже было начали выдавать ипотечные кредиты, так ужесточили требования к заемщику, что сделали получение займа делом почти фантастической сложности.

У банков и так было не слишком много ресурсов, особенно – длинных. А тут еще подоспела борьба с угрозой девальвации. Из-за этой борьбы возник дефицит гривны, ставки по депозитам взлетели до 18–20%. Вслед за ними потянулись вверх и кредитные ставки. «Ставки по ипотеке выросли в среднем на 1–2 п. п. Поэтому не у всех заемщиков, которые желают приобрести жилье, достаточно официально подтвержденных доходов для получения ипотечного кредита», – говорит заместитель председателя правления Эрсте Банка Светлана Черкай.

Формально никто ипотечные программы не останавливал, но кредиты выдаются единицам. По словам заместителя председателя правления по розничному бизнесу ПУМБ Дмитрия Крепака, банк ежемесячно получает около 100 заявок на выдачу кредита, однако положительное решение получают лишь 20–30 клиентов.

До возобновления ипотеки – минимум полгода. Ценам придется спать еще дольше.