Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

"Квартира в Киеве за полцены от рыночной стоимости..." - шарлатанство? Вовсе нет, это так называемый вариант купли-продажи «за досмотр».

Вы ухаживаете за старым немощным человеком, а в награду, после его смерти, получаете квартиру. Мы выяснили – насколько выгоден такой вариант сделки для обоих сторон и как не попасть впросак.

"Меня защитили соседи"

В поисках реальной истории получения квартиры «за досмотр», я познакомилась с Татьяной Сокольской. Чтобы обзавестись собственным жильем она долгое время ухаживала за Ольгой, родной парализованной бабушкой. Помощи от родственников, в частности от младшей и средней дочерей старушки, ждать не приходилось. Однако после смерти матери они потребовали продажи квартиры и раздела имущества.

Вот что рассказала "Обозревателю" Татьяна.

- По состоянию здоровья и к старости лет мои бабушка Оля и дедушка Андрей продали свой домик в селе и переехали в Полтаву. Деньги, вырученные за дом, они поделили между младшей и средней дочерьми, а старшей – моей маме, завещали кооперативную квартиру, в которую они въехали в 1987 году.

У мамы квартира была, так что дедушка говорил, что это жилье достанется мне. Его слово всегда было законом, поэтому мы даже не подумали оформлять документы. Но в 78 лет (1989 г.) дедушки не стало. А через полгода бабушку разбил паралич.

Младшая тетушка Инна жила тогда за границей с новым мужем, парализованной матери ничем не помогала. Средняя – медик, помогала по профессии. Но основная забота лежала на мне и моей маме.

Я переехала жить к бабушке, сама она себя обслуживать не могла и с постели не вставала. У меня тогда на руках был маленький сын, только родился, муж учился в другом городе, а я разрывалась между семьей и работой.

С 1989 по 1994 годах мы так и жили – вместе, а затем мой муж уехал в Россию и забрал нас с ребенком с собой. За бабушкой до ее смерти в 1996 г. присматривала моя мама.

Татьяна, зная, что квартира достанется ей, полностью погасила взнос за кооператив. В 1997 году женщина вернулась в Украину и встретила серьезный напор со стороны родственников. Из-за границы вернулась младшая дочь покойной Ольги и вместе со средней начала требовать продажи квартиры и раздела имущества.

– Родственники грозились судами, а я не знала, что делать – с мужем разошлась, вернулась уже с двумя детками, и, оказывается, осталась без квартиры, – со слезами вспоминает Татьяна. – В этой ситуации помогли соседи, они стали на мою защиту, сказали, что тоже пойдут в суд и расскажут, кто жил с парализованной бабушкой, кто за ней ухаживал… Пыл родственников поугас. Памятник бабушке я полностью ставила за свои деньги. Ночью мыла полы в школе, но ни у кого копейки не попросила и не заняла.

Через некоторое время моя младшая тетушка попросила забрать вещи матери. Я разрешила, думала, она говорит о каких-то памятных мелочах. А она пригнала к дому машину и хотела забрать всю мебель. Спасибо, снова соседи меня защитили.

Секреты от эксперта

Несовершенное украинское законодательство зачастую можно трактовать по-разному. О том, не боятся ли киевляне покупать квартиры за досмотр, я расспросила нашего эксперта, владелицу агентства недвижимости «Еврореал» Татьяну Абрамкину.

– Какова стоимость покупки квартиры за досмотр?

Татьяна Абрамкина: Обычно квартира за досмотр стоит примерно треть от ее рыночной стоимости. Первоначально покупатель платит хозяину сумму в размере 1/3, а потом до его смерти оплачивает ежемесячный досмотр, сегодня это 500-700 грн.

Если рыночная стоимость квартиры 50 тыс.дол. (берем бюджетный вариант), то изначально надо будет заплатить 12 тыс.у.е., плюс ежемесячная рента. А если хозяин проживет долго, то стоимость квартиры выйдет около 35-40 тыс. дол.

Обычно такие квартиры покупают люди, которые не могут себе позволить выплачивать кредит. Но ведь старики могут прожить и 20 лет, так что сложно сказать – обойдется ли такая квартира дешевле. К тому же, похороны владельца квартиры оплатить придется покупателю. Самое недорогое погребение - примерно $300.

– Как можно найти такую квартиру?

Татьяна Абрамкина: Есть специальные агентства, которые работают со стариками. Обычно они находят их через поликлиники и больницы, заключают договора. Иногда в поисках клиентов такие агентства обращаются и к нам. За свои услуги они ничего не берут, но думаю, что оплата их работы входит в стоимость квартиры (5-10%). Мы же берем с покупателя свои стандартные риелторские взносы.

– Может ли покупателю такой квартиры сразу в нее заселиться?

Татьяна Абрамкина: Этот вопрос решается в частном порядке с хозяином. Покупатели, конечно, хотят заселиться, обычно это люди, которым негде жить. Но хозяева, как правило, против совместного проживания. Хотя преимущественно это одинокие люди, таких у нас 70% среди продавцов, но есть и категория (30%) от которых отказались родные. Впрочем, при правильном заключении договоров, можно не переживать, родственники в дальнейшем на ваше жилье претендовать не смогут.

– Большой ли спрос на покупку таких квартир?

Татьяна Абрамкина: Есть определенные риски при покупке жилья с досмотром, потому спрос есть, но не массовый.

Для наглядности в агентстве «Еврореал» для нас подобрали несколько вариантов квартир с досмотром, это жилье, которое можно приобрести прямо сегодня.

1. Возле ст.м.Васильковская продается однокомнатная квартира в хорошем состоянии. Она расположена на 4 эт., 9-этажного дома, площадь 34/18/8 кв.м. Продавец – 80-летняя, тяжелобольная старушка. На содержание в месяц она просит 700 грн.

2. Святошинский район, ул.Леся Курбаса, 2-й этаж 9-эт.здания. Здесь квартиру площадью 33/17/7 кв.м. продает мужчина 65 лет с серьезными проблемами со здоровьем. На содержание он просит 600 грн. в месяц.

3. Тяжелобольной одинокий старик 78 лет продает за содержание в 700 грн. в месяц однокомнатную квартиру в Деснянском районе. Рядом метро Дарница, парк, лес, озеро. Сама квартира площадью 26/16/5 кв.м, расположена на 2-м этаже «пятиэтажки».

4. За досмотр можно купить 2-хкомнатную квартиру (45/28/7 кв.м) в Святошинском районе. В доме утеплены стены, квартира в хорошем состоянии. Ее продает одинокий тяжелобольной старик (75 лет), который просит на свое содержание 700 грн. в мес.

5. За такую же сумму содержания можно купить «двушку», площадью 55/32/9 кв.м. в Днепровском районе. До метро Дарница пешком всего 300 м, дом кирпичный с высокими потолками. У 65-летнего хозяина проблемы со здоровьем.

«Мы даже не знаем, где могилка нашей бабушки…»

Как оказалось, продать квартиру за досмотр – не проблема. Но бывают случаи, когда старики доверяют не тем людям. Надежда Григорьевна из Днепропетровска доверилась родственникам, за что и поплатилась. Старушки уже нет в живых, а эту историю рассказали ее близкие.

– Бабушка Надя пережила войну и концлагерь, но была солнечным человеком, всегда приветливая и улыбчивая, – рассказывает ее внучатая племянница Елена Ивасько. – Часть нашей семьи живет в Днепропетровской, а часть – в Сумской обл. Бабушка жила далеко от нас – в Днепропетровске, детей у нее не было, дедушка умер много лет назад.

Ей было 84 года, здоровье уже подводило. За бабушкой часто присматривала одна из двух ее племянниц (Алла), хорошая женщина, хозяйственная: и кушать готовила, и в гости забирала, и с уборкой помогала. Но бабушке было жаль вторую племянницу – Сашу, у которой семейная жизнь не сложилась и она осталась одна с детьми.

В 2007 году баба Надя подписала дарственную на Сашу. Никто из родных об этом ничего не знал! И вот тут все началось. Саша поссорила бабушку с Аллой, перестала хоть как-то помогать, настраивала против родных.

Связь с бабушкой почти потерялась. Мы с мамой приезжали ее проведать – еле сдерживали слезы: холодильник пустой, в доме холодно, бабушка уже плохо нас узнавала, закрылась в себе от одиночества… Мы звонили Саше, но она просто кидала трубку или не отвечала на звонки.

В 2010 г. нашей бабушки Нади не стало. Об этом нам сообщили соседи, они просто увидели катафалк. И мы даже не знаем, где ее могилка.

Советы юристов

Договор купли-продажи квартир за полцены основан на статьях 744-758 Гражданского Кодекса Украины. Чтобы избежать неприятных ситуаций юристы советуют принять к сведению:

- Договор может расторгаться по соглашению сторон, с возвратом продавцом покупателю всех денег, либо судом, если покупатель более 6 мес. подряд не перечисляет продавцу ежемесячное денежное содержание. Однако суд может оставить за покупателем право собственности на 2/3 части жилья с учетом первого взноса и ежемесячного денежного содержания, согласно ст.756 ГКУ.

- Если покупатель не может выплачивать содержание, хозяин жилья может продать дороже квартиру новому покупателю.

- Оформлять сделку стоит только у государственного нотариуса, услуга стоит 100 у.е.

- Перед продажей квартиры производится освидетельствование продавца психиатром на предмет его дееспособности и отсутствия противопоказаний к совершению сделки. Заключение психиатра хранится в деле.

- Продавец без правоустанавливающих документов не может дарить, завещать, продавать вашу квартиру и не имеет права держать в ней квартирантов. Если продавец живёт в другой квартире, в пансионате, то покупатель имеет право жить в купленной квартире и при этом должен перечислять продавцу ежемесячное денежное содержание.

- Многие продавцы пишут завещания на покупателя относительно полученных у него денег, и оставшиеся деньги возвращаются покупателям по завещанию. Тогда квартира обходится еще дешевле.

- Просмотр продаваемых квартир и продавцов осуществляется Службой Защиты пенсионеров только через договор задатка, иначе на просмотр пойдут тысячи безденежных людей, посредники, брокеры, маклеры, риелторы и др.