Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

Квартирный вопрос, и не только в том смысле, который вкладывал в него герой Булгакова, — проблема вечная.

 Впрочем, и в том — тоже. Решается он везде по-разному — где-то более эффективно, где-то — менее. В нашей же стране — медленно и со скрипом. Сколько бы государственных программ не запускали, они оказываются малоэффективными. А самостоятельно украинцы решить этот вопрос не в силах из-за слишком низкого уровня доходов.

Рассмотрим возможные, а также маловероятные варианты решения и их предполагаемое влияние на рынок недвижимости.

Чем вы готовы пожертвовать ради собственного жилья?

Ну, а исходить будем из киевских реалий, как региона, определяющего тренды рынка во всей Украине.

Что нужно среднестатистическому жителю Киева, чтобы купить квартиру ?

Хорошей по Киеву считается зарплата в 4000-5000 гривен. И только доходы топ-менеджмента превышают 10000 гривен. То есть, среднестатистическому киевлянину нужно работать 8 лет, чтобы купить квартиру площадью около 55 квадратных метров не в лучшем районе и не лучшего качества. Примечательно, что столько же нужно и среднестатистическом москвичу - привыкли мы равняться на северо-восточных соседей, что поделать. Но в России есть дешевая ипотека, которой в Украине в ближайшее время не предвидится.

В данном случае, под среднестатистическим киевлянином подразумеваются молодые люди, как категория и наиболее активная, и наиболее нуждающаяся в жилье, но и больше других приобщенная к благам потребительского общества. Эра консьюмеризма, хоть и катится к закату, свое основное правило диктует все требовательней: жить здесь и сейчас. Вот и получается, что если из средней по городу зарплаты вычесть стоимость аренды жилья, одежды, питания и развлечений, откладывать на собственную квартиру придется не 8 лет. И даже не вдвое больше.

Есть ли варианты выхода из этой ситуации и насколько они реальны?

Вариант первый: ипотека.

Ипотечные кредиты в Украине были. До кризиса 2008 года. И именно на них обожглись и банки, и их клиенты. Сегодня ипотеки в Украине практически нет. Вернее, она то есть, но ее условия для большинства неприемлемы.

К тому же, стоимость недвижимости привязана к доллару, а это — еще один аргумент против ипотеки.

Во многих странах именно ипотечное кредитирование является движущей силой рынка недвижимости. В той же соседней России, как уже отмечалось, существуют дешевые ипотечные кредиты, но — в рубрях! И рынок недвижимости там растет.

Но даже если допустить, что зависимость рынка от курса доллара будет преодолена, есть ли шансы у гривневой ипотеки?

Финансовый аналитик Э.Найман, считает, что нет: ипотеку не стоит стимулировать. По той простой причине, что 90 % украинцев позволить ее себе не могут. Для того, чтобы оформить ипотеку совокупный семейный доход должен составлять 2 тысячи тех-таки долларов. Сколько украинцев зарабатывают столько? Единицы. Даже в Киеве, не говоря уж обо всей остальной Украине. Таких граждан у нас — всего 9 %, а потому существенно расшевелить рынок они не смогут.

Следовательно, ипотека, хоть сейчас, хоть в ближайшем будущем, и даже под желанные 4-6 % годовых — не вариант. Вот всяком случае, не массовый вариант.

Вариант второй: рассрочка.

Своеобразная разновидность ипотеки, предоставляемая застройщиком на первичном рынке. Размер процентов зависит от степени готовности объекта. При покупке квартиры на уровне котлована может быть и беспроцентной, а вот при покупки в готовом доме предоставляется уже далеко не всегда.

Более или менее реальный процент — 12-14 годовых. При этом, период рассрочки чаще всего — до сдачи в эксплуатацию. В лучшем случае — плюс еще год-два. Случаи, когда застройщик предоставляет рассрочку на более длительное время — единичны. В то время, как ипотечные кредиты, по сути своей, рассчитываются на период от 10-15 лет.

При рассрочке необходим и первый взнос, колеблющийся от 10 до 70 %. И опять же, 10 % - это там, где строительство только начато.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройке от застройщика , на сегодняшний день, $ 50-60 тысяч. И если найти средства на первоначальный взнос в размере 10 % для средней семьи еще более или менее реально, то для 70 % - только в случае продажи какой-нибудь другой недвижимости.

К этому следует добавить, что при таком варианте покупки «въехать и жить» не получится, то есть, как минимум, пару лет придется платить и рассрочку, и арендную плату.

Иными словами, рассрочка хоть и делает жилье доступней, но далеко не для широких слоев. А потому рынок стимулировать она не может — максимум, не позволяет ему обвалиться.

Ипотека и рассрочка — реально возможные сегодня варианты решения квартирного вопроса. Но лишь для небольшой категории населения. А вот решить его для тех 90 %, которые не могут сами позволить себе свое жилье на собственные средства, пока не представляется возможным. Хотя, как минимум, несколько вариантов есть.

Вариант третий: социальное жилье.

Под социальным жильем подразумеваются программы обеспечения населения доступным жильем, право собственности на которое принадлежит государству или муниципалитету. В мировой практике существует немало форм предоставления такого жилья: от аренды по доступным ценам до продажи на льготных условиях или со скидкой.

В Украине такие программы тоже существуют. Формально. Фактически же их слишком мало и они не удовлетворяют даже малой части потребностей рынка. Не говоря уже о доступности.

Очередная версия такой программы недавно была озвучена правительством: аренда с правом выкупа через 15 лет. Идея хорошая. Практика, как таковая, — тоже. Есть только одно «но»: такого жилья в Украине нет. Или почти нет. Социальное жилье потихоньку строится и предоставляется на условиях льготного кредитирования. Изначально предполагалось, что такие программы, существующие в стране с переменным успехом уже более 20 лет, через 10-15 лет выйдут на самоокупаемость — то есть, дотаций государства уже не понадобиться. Но пока этого не случилось.

При этом, реконструкция и строительство социального жилья в Украине — довольно большая и мало освоенная ниша. И главное — инвестиционно перспективная, способная дать новый толчок и строительной отрасли, и рынку недвижимости. Но средств в бюджете, как всегда, не хватает.

Вариант четвертый: доходные дома.

Практика, аналогичная социальному жилью, только осуществляемая частными лицами.

В Украине, а вернее, в Российской империи, такая практика существовала с середины ХІХ века до революции 1917 года. Суть ее сводится к тому, что частный инвестор или группа инвесторов строит за свои средства многоквартирный дом, который остается в его/их собственности, и квартиры в котором потом сдаются в аренду. В Европе такая практика существует и по сей день. Да и в столице соседней России в постсоветский период первый такой проект был реализован в 2003 году, а до 2020 года в Москве долю доходных домов собираются довести до 20 %.

Система очень удобна, в первую очередь, для квартиросъемщиков. Ведь семье, в которой двое-трое маленьких детей площадь нужна большая. А когда эти дети вырастут и обзаведутся собственным жильем — уже гораздо меньшая. Молодым активным людям такая форма аренды позволяет быть более мобильными. К тому же, она куда более упорядоченная и цивилизованная, нежели существующие.

В отличие от социального жилья, эта ниша в Украине не освоена вообще. Хотя нужно для нее не так уж и много: недорогие кредиты и снижение ставок по депозитам до 4 % годовых. В Европе уровень прибыльности доходных домов находится на уровне 4-6 %. Чтобы инвесторы стали вкладывать средства в такие проекты в Украине, нужно, чтобы депозиты были менее доходны. А пока ставки по депозитам будут на уровне 25 % в гривне и 12 % - в долларах, об инвестициях в доходные дома речи не идет.

Вот и получается, что для решения «квартирного вопроса» в Украине, нужно не так и много: воля, сотрудничество правительства с инвесторами и соблюдение ряда условий. Но пока все те, в чьих руках находится решение этих вопросов, ориентированы на решение насущных проблем и быстрые прибыли, едва ли удастся достигнуть каких-либо заметных результатов.

Автор: Наталия Рева

По материалам: Domik.net-недвижимость