Асоціація допомоги постраждалим інвесторам

Украинские строители и банки не собираются "быть баготворителями" ради обещаний власти.

"Доступное жилье" для украинцев может оказаться мифом.

Квартирный вопрос - один из самых болезненных для украинских граждан. Так, что стоит за объявленной Президентом программой обеспечения украинцев доступным жильем - действительно стремление помочь людям приобрести собственное жилье или пустая обложка от конфеты, какой хотят помахать перед носом электората в год выборов?

Новые-старые инициативы

Государственная программа обеспечения молодежи жильем внедрена в Украине еще в 2002 году. Наиболее продуктивным в истории функционирования программы оказался 2004 год, когда украинцам было предоставлено свыше 1600 льготных кредитов, а в кризисном 2009 году таких счастливчиков было меньше всего - лишь 224. Всего за все годы реализации программы удовлетворить удалось примерно одну десятую от тех 90 тысяч граждан, стоящих на учете, поскольку спрос на молодежные кредиты оказался гораздо большим, чем предложение.

Получить льготный кредит имеют право далеко не все желающие. Если "бездомный" старше 35 лет, не стоит на квартирном учете или просто не имеет регистрации, то мечта о собственном жилье для него остается неосуществленной. Да и тем, кто соответствует условиям, пришлось мириться с изменением правил в процессе игры. Сначала тем, кто получил кредит, предоставлялась возможность погашения его в течение 30 лет. Впоследствии снижалась возрастная планка дебитора до 30 лет, а срок возврата - до 5 лет. Осложнял ситуацию еще и бюрократический фактор: чиновники, утверждавшие заявления на предоставление кредита, почти сразу ввели систему взяточничества и кумовства.

Один из получателей кредита, киевлянин Николай, рассказывает, что на его глазах происходил разговор сотрудников Фонда с человеком, у которого были все основания на первоочередное получение жилья, но ему было отказано, а льготное место предоставлено родственнику одного чиновника.

"Люди, которые получали кредиты, заносили в нужные кабинеты от 5 тысяч долларов и больше. Иногда общая стоимость взяток вплотную приближалась к рыночной стоимости жилья - отдав определенную сумму, приходилось идти на поводу у чиновников, потому что выбор был небольшой - или платить дальше, или потерять то, что уже отдал", - добавляет он.

Таких, как Николай, - не единицы. В 2005 году частичную компенсацию государством банковских процентов вообще приостановили, то есть льготная ипотека, по сути, перестала быть льготной. Доверчивая молодежь, пожелала поиграть с государством в игру "доступное жилье", была против своей воли вынуждена продолжать ее уже с другим игроком по имени "коммерческие банки".

Новые-старые жилые инициативы сейчас приобретают очень привлекательные очертания. Премьер-министр Николай Азаров пообещал, что согласно условиям о социальном жилье, "двухкомнатная квартира должна быть площадью до 50 квадратных метров, а стоимость квадратного метра не должна превышать 500 долларов". Значит, такая квартира, по планам главы правительства, будет стоить около 25 тысяч долларов. Первый взнос составит 50 тысяч гривен, на оставшуюся сумму государство предоставит кредит под 2-3% годовых. Таким образом, месячный платеж по кредиту, если верить Азарову, составит всего 1500 грн. в месяц.

Строители - не благотворители

Выполнением жилищной программы займется Минрегионстрой, к сфере управления которого в 2010 году вошел Фонд содействия молодежному жилищному строительству. Глава министерства Анатолий Близнюк сказал, что он "уже работает над снижением себестоимости строительства квадратного метра жилья". Правда, министр не раскрыл сути своей "работы" в этом направлении. Ценовые предложения от застройщика сейчас колеблются в пределах от 8 200 грн. до 13 000 и выше за квадратный метр, то есть в два-три, а то и больше раз, превышают цену, заложенную в социальных обещаниях.

Галина Богданенко, руководитель пресс-службы строительной компании "UDP", утверждает, что заниматься строительством социального жилья - все равно, что заниматься благотворительностью.

"Мы и так продаем недвижимость почти по себестоимости. Конечная цена включает в себя не только затраты на стройматериалы, но и на подведение коммуникаций, что, в принципе, должен делать город за свой счет, на строительство подстанций, а также создание инфраструктуры - паркингов, детсадов, магазинов, без которых жилье не будет пользоваться спросом", - говорит Богданенко.

Сколько все же составляет себестоимость квадратного метра - коммерческая тайна, узнать ее от застройщика почти нереально. По данным экспертов, она составляет 400-500 долларов, причем это не только производственные затраты, о которых упоминала госпожа Богданенко, в эту сумму включена еще и так называемая коррупционная составляющая. В прошлом году законодательно был существенно сокращен список разрешительной документации на строительные работы. Но, как утверждают менеджеры фирм-застройщиков, в общей сумме взятки чиновникам это не отразилось - взятки составляют где-то в 40% от себестоимости. Следовательно, чтобы добиться снижения стоимости строительства, нужно не только переходить на более дешевые материалы и повышать производительность труда, а исключать чиновничий фактор, который стоит чуть ли не дороже производственных затрат.

Но даже чтобы метр жилья действительно стоил 4000 грн., на выполнение ипотечной программы потребуется, по оценкам вице-премьера по социальным вопросам Сергея Тигипко, 10 млрд. грн. А еще нельзя забывать о других социальных обещаниях, на которые правительству придется искать деньги, - повышение пенсий и раздача т. н. "витиной тысячи" - утраченных сбережений СССР.

В целом на "манну небесную" от государства в этом году нужно 25 млрд. грн. А в бюджете на поддержку граждан по обеспечению их доступным жильем заложено лишь 200 млн грн.

"У нас есть уверенность, что мы эти деньги найдем", - сказал вице-премьер. Искать собираются в спецфонде Госбюджета, который за два месяца этого года получил поступлений на 2,2 млрд. грн. больше, чем было запланировано. Тигипко также надеется на рост темпов экономики, что даст дополнительно еще 14 млрд. грн. К сожалению, вице-премьерского оптимизма не разделяет Международный валютный фонд, который прогнозирует Украине 3,9% роста экономики в 2012 году, а не 5,4%, как мечтают в Кабмине.

К тому же, МВФ для предоставления Украине кредита, требует повышения тарифов на газ для промышленности и для населения, чего очень не хочет делать власть накануне выборов.

Кредитные ставки: обещанные проценты "повиснут в воздухе"

Украинские банки без восторга восприняли команду кредитовать доступное жилье. К ипотечному кредитованию, которое практически остановилось в кризисные 2008-09 годы, сейчас уже вернулось 40 банков. Но требования к платежеспособности получателей кредитов теперь стали значительно выше, чем в докризисные времена. Вряд ли коммерческие банки устроят призрачные условия по погашению кредитных ставок по формуле "3+10".

"Это нереальная инициатива, - резюмирует Александр Сугоняко, президент Ассоциации украинских банков. - У нас и так при средней заработной плате 2,7 тыс. грн. кредитная задолженность населения перед коммерческими банками составляет 200 млрд. грн. Это очень много при таких исходных условиях".

Ставит он под сомнение и размер процентной ставки по кредиту по программе "Доступное жилье":

"Реальная ставка по ипотеке сегодня 18% и выше. По этой программе 2-3% платит владелец жилья, 10% рисков возлагается на государственные банки - это 13%. А остальные проценты зависают в воздухе. Коммерческие банки не пойдут на такой риск. Кроме того, в случае смены власти может быть возбуждено соглашение о частичном погашении государством процентной ставки".

То есть, перспективы этих кредитов, по мнению финансиста, уже изначально выглядят безнадежными.

Дешевые квартиры - только "социальная коррупция" перед выборами?

Экономические эксперты тоже весьма критически оценивают инициативы по обеспечению украинцев доступным жильем. Президент Центра рыночных реформ Владимир Лановой отмечает, что Государственное ипотечное учреждение "в действительности не в конструкции государственного финансирования кредитным институтом".

"Это заведение просто помогает получателям ипотечных кредитов в коммерческих банках иметь низкий процент и длинную историю возвращения долга. Если же государство станет финансировать строительство, это означает, что будет построено два-три дома в год, а это никак не решит жилищную проблему в стране. Вернее, решит, но для "своих" людей", - считает эксперт.

Экономист считает, что такие огромные расходы должны учитываться еще на стадии составления годового бюджета, а не следовать неизвестно откуда через два месяца после его принятия. "Такая постановка вопроса не имеет ничего общего с государственным подходом к делу", - резюмирует Лановой. Его мнение разделяет другой эксперт, Владимир Небоженко.

"По моим наблюдениям, как социолога, это уже не первая попытка повышать социальные стандарты перед выборами, надеясь на электоральные симпатии. Это пример социальной коррупции, в которой присутствует момент административного давления на результаты выборов", - говорит Небоженко. В результате может получиться так, что несколько десятков "избранных" показательно получат ключи от квартир до октября 2012 года, а затем эта социальная инициатива приобретет новую жизнь только перед следующими выборами.